Números-chave — a partir de 2026-09-21: O RSAA está em vigor desde 1 de setembro de 2026 — isenção total de 0% de IRS/IRC sobre os rendimentos de arrendamento elegíveis — limite da renda fixado em 80% da renda mediana municipal por m² do INE, cerca de 20% abaixo do mercado — prazo mínimo do contrato de 3 anos para habitação permanente (3 meses para arrendamentos temporários) — a isenção não tem data de caducidade, ao contrário do regime paralelo de taxa fixa de 10%, que vigora apenas até 31 de dezembro de 2029.
Um negócio de imposto zero para senhorios dispostos a cobrar abaixo do mercado
A autoridade tributária portuguesa oferece agora aos senhorios uma taxa fixa de 0% sobre os rendimentos de arrendamento, em troca da fixação do preço de uma habitação abaixo da renda de mercado. A partir de 1 de setembro de 2026, Portugal introduz o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), no âmbito do qual os rendimentos de arrendamento elegíveis podem ficar isentos tanto de IRS como de IRC. Num país onde as rendas têm crescido mais rapidamente do que os salários há anos, esta é a maior alavanca fiscal que o Governo já acionou para atrair voluntariamente os senhorios para o território da "acessibilidade".
O regime foi criado pelo pacote fiscal da habitação aprovado em maio, com o objetivo de aumentar a oferta de habitação para arrendamento através de incentivos fiscais e regras adaptadas a diferentes tipos de senhorio. Substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, e surge a par de um instrumento distinto, o CIA — Contratos de Investimento para Habitação de Arrendamento —, dirigido a promotores e investidores com projetos de maior escala.
Como funciona, na prática, a isenção
O limite da renda não é um valor fixo em euros — varia com os dados do mercado local. A renda máxima permitida depende do município e das características do imóvel, sendo calculada, de forma geral, com base em 80% do valor mediano de arrendamento da área em causa. Na prática, isto significa que um senhorio numa freguesia mais cara de Lisboa ou do Porto ainda pode cobrar uma renda substancial e ser elegível — desde que esta se situe aproximadamente um quinto abaixo do valor que o INE regista como típico para essa zona.
A duração do contrato também é relevante: para habitação permanente, os contratos elegíveis devem, em geral, ter um prazo mínimo de três anos. Os arrendamentos temporários, de curta duração, têm o seu próprio limiar. Para efetivamente beneficiar da isenção, os senhorios têm de cumprir formalidades junto de duas entidades, e não apenas das Finanças: o senhorio deve submeter, na plataforma eletrónica do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, uma cópia do contrato e comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças.
Ao contrário de alguns outros incentivos à habitação introduzidos este ano, este não é temporário. O RSAA surge como alternativa à taxa autónoma de IRS de 10% aplicável aos contratos de arrendamento habitacional até €2.300 mensais em 2026; essa taxa vigora até 31 de dezembro de 2029, ao passo que a isenção do RSAA não tem, para já, data de termo prevista. Esta distinção é relevante para quem está a ponderar um compromisso de vários anos: a via da renda moderada com taxa de 10% tem uma data de caducidade prevista na lei, o RSAA, atualmente, não tem.
Há uma complicação para os senhorios que combinam rendimentos de arrendamento com outros rendimentos. Caso o senhorio opte por englobar os rendimentos prediais, o rendimento isento ao abrigo do RSAA tem de ser obrigatoriamente incluído para determinar a taxa de imposto aplicável aos restantes rendimentos. Na prática, a isenção elimina o imposto sobre essa renda específica, mas pode, ainda assim, colocar o contribuinte num escalão mais elevado relativamente a tudo o resto que declara.
O cálculo da GrowIN: quem sai efetivamente beneficiado
Considere-se um senhorio que arrenda um apartamento em Lisboa a uma renda de mercado típica de €1.500/mês — €18.000 por ano. Tributado à taxa fixa normal de 28% sobre os rendimentos de arrendamento, isso equivale a cerca de €5.040 de IRS, deixando €12.960 líquidos. Ao abrigo do RSAA, o mesmo senhorio reduz a renda em 20% para cumprir o limite baseado na mediana — cerca de €1.200/mês, ou €14.400 por ano — mas não paga qualquer imposto, embolsando a totalidade dos €14.400. Isto representa cerca de €1.440 adicionais no bolso do senhorio por ano, apesar de cobrar menos, enquanto o inquilino poupa aproximadamente €300 por mês, ou €3.600 por ano, na renda. É um caso raro em que o benefício fiscal e o alívio do inquilino apontam na mesma direção — uma das razões pelas quais o regime pode fazer a diferença para estrangeiros excluídos do mercado em Lisboa e no Porto.
"Por uma vez, um benefício fiscal português recompensa quem cobra menos renda, e não quem cobra mais — esse alinhamento é o que poderá realmente alterar o comportamento dos senhorios", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que isto significa para os inquilinos estrangeiros
A crise do arrendamento em Portugal tem afetado particularmente os trabalhadores estrangeiros, os trabalhadores remotos com visto D8 e os estudantes, que competem por um número cada vez mais reduzido de imóveis disponíveis, face à conversão de arrendamentos para Alojamento Local. O RSAA não limita a elegibilidade a cidadãos portugueses — um inquilino estrangeiro com um contrato NRAU padrão beneficia da mesma forma que um inquilino nacional, desde que o senhorio opte pelo regime. A questão de saber se os senhorios vão efetivamente aderir depende de quão atrativos são os €14.400 isentos de imposto face ao esforço de registo junto do IHRU e ao compromisso de um contrato de três anos. Os números de adesão inicial não estavam disponíveis à data de publicação deste artigo.
O que observar a seguir
A Autoridade Tributária ainda não emitiu orientações vinculativas para todos os casos particulares — o arrendamento a familiares diretos é um dos pontos que continua a ser analisado pelos consultores fiscais. Qualquer pessoa que esteja a considerar o RSAA, seja como senhorio ou como inquilino, deve confirmar as tabelas atuais de limites de renda para o seu município diretamente através do Portal das Finanças antes de assinar qualquer documento, devendo este artigo ser entendido como um retrato do momento e não como aconselhamento jurídico. Para um contexto mais amplo sobre arrendamento e custos de habitação para estrangeiros em Portugal, consulte o nosso centro de recursos /pt/property/.
O pacote fiscal da habitação em Portugal continua a evoluir rapidamente, e a GrowIN Portugal irá atualizar este artigo à medida que a Autoridade Tributária e o IHRU publicarem novas orientações.