Dados-chave — em 24-09-2026: Proposta de lei aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 — ainda não é lei; limiar para despejo por rendas em atraso reduzido de 3 meses para 2 meses de incumprimento; teto de 2% nos aumentos de renda para novos arrendamentos eliminado antecipadamente, três anos antes do seu termo previsto para 2029; teto da renda adiantada sobe de 2 para 3 meses, e o limite máximo para cauções é totalmente eliminado; apoio do Fundo de Emergência Habitacional limitado a 2.300 €/mês durante até seis meses através do IHRU.
O número em destaque: dois meses, não três
A alteração isolada com maior probabilidade de mudar o comportamento de ambas as partes num contrato de arrendamento é de natureza processual: os senhorios poderão iniciar o processo de despejo após dois meses de renda em atraso, em vez de três. A principal alteração do lado dos despejos é a redução do período de carência para rendas em atraso — atualmente, os senhorios podem iniciar o processo de despejo após três meses de pagamentos em falta. O Governo pretende reduzir esse período para apenas dois meses de incumprimento, no âmbito da proposta aprovada em Conselho de Ministros na quinta-feira, dia 9 de julho, que ainda terá de ser apreciada pelo Parlamento.
Os atrasos repetidos passam também a contar. O pagamento tardio reiterado passará a ser considerado incumprimento sempre que o inquilino pague a renda com oito ou mais dias de atraso em três ocasiões, consecutivas ou não, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes num período de 18 meses. Trata-se de uma regra mais rigorosa do que a atual, que prevê quatro incumprimentos em 12 meses, e é relevante para quem paga a renda a partir de uma conta bancária estrangeira, cujas transferências por vezes são processadas com atraso.
Reajuste de rendas: o teto de 2% desaparece
Para os novos contratos, a reforma põe fim ao teto de aumento de renda que tem condicionado os preços em Lisboa e no Porto desde 2023. Uma das medidas mais significativas é a eliminação do teto de 2% nos aumentos de renda para novos contratos de arrendamento, antecipando esta alteração em três anos relativamente ao prazo anteriormente definido para 2029. O Ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, foi direto ao afirmar que as rendas passarão agora a ser "livremente fixadas pelas partes". Os contratos existentes não são afetados — o governo explica que pretende "devolver maior liberdade contratual às partes", mantendo inalterados os contratos já em vigor — mas, a partir do momento em que um arrendamento é renovado com novo inquilino, o antigo teto deixa de se aplicar.
O cálculo da GrowIN: tomemos como exemplo um cenário típico de entrada de um novo inquilino — um apartamento de 1.200 €/mês. De acordo com as regras atuais, um senhorio pode exigir, no máximo, dois meses de renda adiantada, e as cauções situam-se habitualmente entre um e dois meses, pelo que o valor máximo razoável a pagar antecipadamente ronda os quatro meses de renda, cerca de 4.800 €. Uma vez que o teto da renda adiantada sobe para três meses e o limite máximo da caução é eliminado, um senhorio que exija três meses de renda adiantada mais uma caução de três meses poderá razoavelmente solicitar seis meses de renda antecipadamente — cerca de 7.200 €. Trata-se de mais 2.400 € em dinheiro que um recém-chegado terá de reunir antes de receber as chaves, um aumento de cerca de 50% apenas no custo de entrada. Para estrangeiros que chegam sem histórico de crédito português ou fiador, essa diferença pode determinar se um arrendamento é ou não comportável.
Renovação automática e proteções anteriores a 1990
Os senhorios ganham também mais controlo sobre a continuidade dos contratos de arrendamento. A renovação automática dos contratos poderá agora ser recusada pelos senhorios, desde que seja dado o devido pré-aviso, mantendo-se inalterada a duração mínima e máxima dos contratos, entre um e 30 anos. Os contratos antigos, com rendas congeladas, anteriores a 1990, mantêm uma rede de proteção para os mais vulneráveis: os inquilinos de contratos anteriores a 1990 com mais de 65 anos ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60% mantêm essa proteção, sendo as atualizações apenas desencadeadas quando o rendimento do agregado familiar ultrapassar um limiar definido — uma exceção que o governo incluiu paralelamente à liberalização mais ampla.
Para atenuar o efeito do calendário de despejo mais apertado, o governo está também a criar um mecanismo de apoio. O governo português reduziu os prazos para despejos por rendas em atraso e lançou um Fundo de Emergência Habitacional que oferece apoio até 2.300 € por mês. Aplicado ao longo de seis meses, esse limite implica um apoio máximo de 13.800 € por agregado familiar elegível — um verdadeiro mecanismo de proteção, mas que pressupõe que o inquilino apresente candidatura com sucesso e seja considerado elegível antes de concluído o processo de despejo.
Porque é que ainda não é lei
Trata-se de uma Proposta de Lei, e não de uma norma já em vigor, e o governo português não dispõe de maioria parlamentar. O governo enviará a proposta ao Parlamento para aprovação final, mas necessita do apoio do Partido Socialista ou do Chega, partido anti-imigração e anti-establishment, sem que nenhum dos dois tenha ainda indicado o sentido de voto. As associações de inquilinos já estão a manifestar forte oposição: a Reuters noticia que o plano tem "suscitado críticas de associações de inquilinos, que afirmam que estas medidas irão agravar a crise habitacional que o governo pretende resolver". O contra-argumento do governo centra-se na oferta — as autoridades estimam que mais de 250.000 casas devolutas permanecem fora do mercado devido àquilo que descrevem como uma "profunda insegurança jurídica" que desincentiva os proprietários de as arrendar.
O que isto significa para quem arrenda ou dá de arrendamento em Portugal
A Redação da GrowIN Portugal comenta: para os estrangeiros que arrendam casa em Portugal, esta proposta de lei exige mais dinheiro adiantado e concede menos tempo para atrasos nos pagamentos. Nada muda hoje — as atuais regras do NRAU relativas ao teto de 2%, ao período de carência de três meses para despejo e às normas em vigor para cauções continuam a aplicar-se até que o Parlamento vote a proposta, o Presidente a promulgue e o texto seja publicado em Diário da República. Os senhorios não devem aumentar preventivamente as rendas nem exigir novas garantias apenas com base neste anúncio; os inquilinos que assinem um novo contrato de arrendamento neste outono continuam protegidos pelas regras atualmente em vigor. Quem estiver a ponderar uma mudança de casa, uma renovação de contrato ou um novo contrato de arrendamento deve acompanhar de perto o debate parlamentar, e não apenas o texto do Conselho de Ministros — é aí que ocorrerá a verdadeira negociação com o Partido Socialista ou o Chega. Para um panorama mais completo sobre a documentação e o orçamento a preparar antes de assinar um contrato de arrendamento em Portugal, consulte o nosso guia de relocation, e a equipa da GrowIN pode rever os termos do contrato de arrendamento como parte do nosso apoio à relocalização.
O mercado de arrendamento em que os estrangeiros se irão inserir até ao final de 2026 poderá ser significativamente diferente daquele em que arrendam casa atualmente.