Dados-chave — em 2026-10-05: O Índice de Preços da Habitação em Portugal subiu 16,5% em termos homólogos no 2.º trimestre de 2026, a taxa mais elevada da UE, embora inferior aos 17,8% do 1.º trimestre — INE — Os compradores não residentes pagaram uma mediana nacional de 3.000 €/m², face aos 2.313 €/m² pagos pelos compradores residentes em Portugal no 1.º trimestre de 2026, uma diferença de cerca de 30% — dados do INE a nível local — O prémio pago por estrangeiros na Grande Lisboa reduziu-se para 34,5%, face aos 49% registados no 4.º trimestre de 2025 — As transações caíram 10,5% em termos homólogos, para 35.953 no 1.º trimestre de 2026 — A próxima divulgação do INE a nível local, referente ao 2.º trimestre de 2026, é esperada para cerca de 23 de outubro.
O número que se repete
Portugal lidera agora a tabela de crescimento dos preços da habitação na UE há vários trimestres consecutivos, e a mais recente confirmação chegou no final de setembro. No segundo trimestre de 2026, a taxa de variação homóloga do Índice de Preços da Habitação foi de 16,5%, menos 1,3 pontos percentuais do que no trimestre anterior. A divulgação do próprio Eurostat, publicada dias depois, confirmou o mesmo cenário a nível da UE: Portugal registou a subida anual mais elevada da UE, com 16,5 por cento, enquanto a França se tornou um dos apenas três Estados-Membros onde os preços da habitação desceram, com menos 0,8 por cento.
Este abrandamento de 1,3 pontos é real, mas trata-se de uma desaceleração a partir de um ritmo excecional, e não de uma inversão de tendência. Os preços da habitação na área do euro subiram 4,0 por cento face a igual período do ano anterior, abaixo dos 4,6 por cento do primeiro trimestre, enquanto no conjunto da UE a taxa anual foi de 4,7 por cento, abaixo dos 5,1 por cento. Portugal mantém-se cerca de três vezes e meia acima da média da área do euro. Para quem está a mudar-se para o país, esta é a conclusão que importa: o mercado continua a aquecer, em qualquer comparação europeia, mesmo com o abrandamento do ritmo de aceleração.
O que os estrangeiros estão, de facto, a pagar
O índice nacional esconde o pormenor que mais importa aos nossos leitores — a diferença entre o que um comprador fiscalmente residente paga e o que um comprador não residente paga pelo mesmo metro quadrado. As estatísticas do INE a nível local, que cruzam registos fiscais do IMT e do IMI em vez de se basearem em preços de anúncio, oferecem o quadro mais claro disponível. No lote mais recente, referente ao 1.º trimestre de 2026: os compradores não residentes pagaram uma mediana de 3.000 €/m²; os compradores residentes em Portugal pagaram uma mediana de 2.313 €/m²; uma diferença de 687 €/m², o que significa que os compradores não residentes pagaram cerca de 30% a mais a nível nacional. A diferença agrava-se significativamente na região da capital: na Grande Lisboa, a mediana paga por compradores não residentes foi 34,5% superior à mediana paga por compradores nacionais.
Este valor para Lisboa representa, na verdade, um recuo. A divulgação anterior a nível local, referente ao 4.º trimestre de 2025, tinha mostrado compradores estrangeiros a pagar uma mediana nacional de 2.934 €/m² — cerca de 35% acima dos residentes — com a diferença na Grande Lisboa a atingir os 49%. Se os dados do 2.º trimestre de 2026, previstos para este mês, confirmarem que o prémio continua a reduzir-se em vez de aumentar, será a primeira prova sólida de que a procura internacional está a perder algum do seu peso no topo do mercado, mesmo com o índice subjacente a continuar a subir.
O cálculo da GrowIN: o que a diferença custa na prática
O INE publica o prémio em percentagem; nós convertemo-lo em algo mais tangível. Num apartamento típico de 90m², avaliado à mediana nacional do 1.º trimestre de 2026, um comprador não residente que pague a mediana de 3.000 €/m², em vez da mediana de 2.313 €/m² paga por residentes, desembolsaria cerca de mais 61.830 € por um imóvel de dimensão equivalente. Por outro lado, uma vez que a própria mediana nacional subiu de 1.951 €/m² um ano antes para 2.337 €/m² no 1.º trimestre de 2026, esse mesmo imóvel de 90m² também custou cerca de mais 34.740 € do que teria custado no mesmo trimestre de 2025 — mesmo antes de se considerar qualquer prémio pago por compradores estrangeiros. Estes dois valores somam-se, razão pela qual os agentes imobiliários em Lisboa e no Algarve descrevem atualmente os clientes internacionais como tomadores de preço, e não como definidores de preço.
"O mercado da habitação em Portugal não está tanto a arrefecer como a recalibrar quem ainda tem margem para pagar o prémio", afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.
Por que razão existe a diferença — e por que não é prova de sobrecarga de preços
O INE e os analistas independentes são unânimes quanto à causa: reflete padrões de compra, e não uma prática de preços discriminatória. Os compradores estrangeiros poderão ter maior propensão para adquirir imóveis novos, remodelados ou de especificações mais elevadas, que geralmente apresentam preços mais altos por metro quadrado, e as diferenças no poder de compra podem influenciar ainda mais o resultado — os dados evidenciam uma clara diferença nos padrões de compra, e não a prova de que compradores estrangeiros e nacionais estão a pagar preços distintos por imóveis equivalentes. A oferta continua a ser a questão estrutural mais profunda: a construção nova limitada face a uma procura persistente, tanto interna como de diáspora em regresso e de compradores internacionais, mantém a pressão em alta sobre todo o mercado.
O que observar a 23 de outubro
As estatísticas do INE sobre preços da habitação a nível local — a única série oficial que distingue compradores não residentes de compradores residentes ao nível municipal — deverão ser atualizadas com os dados do 2.º trimestre de 2026 por volta de 23 de outubro, com base no calendário da divulgação equivalente do ano anterior. Há três aspetos a observar: se o prémio nacional de 30% continua a reduzir-se, se a diferença na Grande Lisboa continua a descer a partir dos 34,5%, e se o número de transações — que caiu 10,5% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026 — estabiliza ou continua a diminuir. Um prémio em queda a par de transações em queda sugeriria que a procura estrangeira está a recuar na margem, e não que os imóveis estão a ficar mais baratos.
Quem estiver a ponderar uma compra neste outono deve interpretar a divulgação à luz da nova estrutura de taxa fixa de IMT para não residentes em Portugal e orçamentar em conformidade — o nosso guia de relocalização aborda todo o processo de compra, os custos e os erros mais comuns para quem chega ao país. Os resultados em cada município dependerão da oferta local, das condições de financiamento e do que os dados do 2.º trimestre efetivamente revelarem quando o INE os publicar — todos os elementos acima devem ser interpretados como indicativos, e não como garantia da evolução futura dos preços.