أرقام أساسية — بتاريخ 2026-09-17: عاد رسم السداد المبكر البالغ 0.5% على القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة اعتباراً من 1 يناير 2026، بعد إعفاء استمر ثلاث سنوات فُرض عام 2022 — أما القروض ذات الفائدة الثابتة فتبقى خاضعة لسقفها المستقل البالغ 2%، دون أي تغيير طوال هذه الفترة — رُفض في موازنة 2026 مقترحان لجعل الإعفاء دائماً (من حزب PS) أو لتوحيد الرسم عند 0.5% على جميع القروض العقارية (من حزب Chega) — وبحسب حسابات GrowIN، فإن سداد مبلغ 40,000 يورو من أصل قرض ذي فائدة متغيرة يكلّف الآن 200 يورو كعمولة بنكية كانت مجانية قبل عام واحد فقط.
انتهاء الإعفاء
كل من لديه قرض عقاري في البرتغال بفائدة متغيرة ويفكر في سداده بشكل أسرع، يواجه الآن تكلفة لم تكن موجودة على مدى السنوات الثلاث الماضية. فمنذ يناير 2026، عاد جميع أصحاب القروض العقارية إلى دفع رسوم عند سداد جزء من القرض أو كامله مقدَّماً، بصرف النظر عن الغرض من القرض أو نوع الفائدة. وبالنسبة للمشترين الأجانب الذين حصلوا على قروض عقارية مرتبطة بمؤشر Euribor خلال سنوات الفائدة المنخفضة، أو أعادوا تمويل قروضهم خلال صدمة أسعار الفائدة بين عامي 2022 و2024، يمثّل هذا تغييراً حقيقياً في حسابات جدوى السداد الزائد للقرض.
الآلية بسيطة: إذا كانت الفائدة ثابتة، تُطبَّق عمولة 2%، أما إذا كانت متغيرة، فتكون العمولة 0.5%. والآن، مع انتهاء النظام الاستثنائي، سيعود العملاء الحاصلون على تمويل بفائدة متغيرة لسكنهم الرئيسي إلى دفع عمولة قصوى قدرها 0.5%. وبعبارة عملية أوضح: عند سداد مبكر لمبلغ 20 ألف يورو، سيكون المبلغ الواجب دفعه 100 يورو.
لماذا اختفى الرسم ثم عاد؟
يعود أصل هذا الإعفاء إلى ارتفاع مؤشر Euribor عام 2022. فقد انتهى في نهاية العام النظام الذي كان يُعفي عقود القروض ذات الفائدة المتغيرة من رسوم السداد المبكر — وتأسف جمعية DECO PROteste لانتهاء هذا الإجراء الذي ظل سارياً على مدى السنوات الثلاث الماضية. وكان هذا الإجراء إغاثة حكومية مؤقتة وليس تعديلاً دائماً للقانون المصرفي، وكان من المقرر أن ينتهي تلقائياً ما لم يتدخل البرلمان.
لكن البرلمان لم يتدخل. فخلال مناقشة موازنة الدولة لعام 2026، حاول حزبان تغيير هذا الوضع. اقترح حزب PS، بحسب صحيفة Jornal de Negócios، «إعفاء عمليات السداد المبكر لعقود القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة من العمولات بشكل دائم». في المقابل، اتجه حزب Chega نحو خيار مختلف، إذ اقترح سقفاً موحداً للجميع. وأراد الحزب بقيادة André Ventura الذهاب أبعد من ذلك، مقترحاً عمولة ثابتة لا تتجاوز 0.5% على السداد المبكر بصرف النظر عن نوع الفائدة المتعاقد عليها. وفشل كلا المقترحين. فقد رُفض مقترح حزب PS بأصوات معارضة من أحزاب PSD وCDS وIniciativa Liberal، وامتناع حزب Chega عن التصويت. وكما لخّصت صحيفة Jornal de Negócios الأمر، فإن التغيير الفعلي هو أن عمولة السداد المبكر على القروض ذات الفائدة المتغيرة، التي كانت معلَّقة منذ عام 2022 ويمكن أن تصل إلى 0.5%، تعود اعتباراً من يناير.
ما الذي تكلفه هذه العمولة فعلياً؟
لا تُفرض هذه العمولة إلا عند سداد جزء من رأس المال بشكل مبكر — سواء جزئياً لتقليص القسط الشهري، أو كلياً، وغالباً ما يحدث ذلك ضمن إعادة تمويل للتحوّل إلى فائدة ثابتة أو تغيير البنك. وتُحتسب العمولة على المبلغ المسدَّد لا على الرصيد المتبقي، ويُضاف إليها رسم الطوابع فوق قيمة العمولة نفسها. أما أصحاب القروض ذات الفائدة الثابتة، فلم يشملهم الإعفاء أصلاً وما زالوا خاضعين لنظامهم الخاص: فالعملاء الحاصلون على عقود بفائدة ثابتة، وكذلك من لديهم قروض لمنازل ثانية، استمروا دائماً في دفع عمولات السداد المبكر — إذ يجوز للبنوك أن تفرض ما يصل إلى 2% كحد أقصى على المبلغ المسدَّد.
وهذا هو الرقم المهم من الناحية التخطيطية: لنفترض أن مشترياً أجنبياً حاصلاً على قرض عقاري بفائدة متغيرة لسكنه الرئيسي في البرتغال حصل على مكافأة، أو باع عقاراً في الخارج، أو أراد ببساطة تقليل تعرّضه لمؤشر Euribor، فقرر سداد 40,000 يورو من أصل الدين. وفق قواعد 2025، لم يكن ذلك يكلّفه شيئاً يُذكر باستثناء تكلفة التحويل نفسها. أما وفق قواعد 2026، وبموجب السقف القانوني البالغ 0.5%، فإن ذلك يكلّفه الآن 200 يورو كعمولة بنكية — وهو مبلغ كان سيبقى في جيب الأسرة قبل اثني عشر شهراً فقط. وإذا طُبِّق ذلك على سداد دفعة واحدة بقيمة 100,000 يورو، وهو سيناريو واقعي لمن يبيع أصلاً في الخارج لتسديد قرضه البرتغالي بسرعة أكبر، تصل قيمة العمولة إلى 500 يورو. وهو مبلغ ليس كبيراً بمقاييس معاملة عقارية، لكنه يغيّر حسابات من يخطط لتوقيت سداد مبكر أو إعادة تمويل.
وتعلّق هيئة تحرير GrowIN Portugal قائلة: «الرسم في حد ذاته متواضع، لكن الجانب النفسي هو ما يهم — فتحوّل تكلفة كانت صفراً إلى تكلفة فعلية بين ليلة وضحاها، وهذا يغيّر سلوك الناس عند اتخاذ القرار».
الانعكاسات العملية على أصحاب المنازل الأجانب
إذا كنت تحمل قرضاً عقارياً في البرتغال مرتبطاً بمؤشر Euribor، وتفكر في سداد إضافي أو التحوّل إلى فائدة ثابتة، فإن هذه العمولة أصبحت الآن عنصراً ثابتاً في هذا القرار، لا ميزة قد تختفي. ويتوجّب على البنوك احتساب العمولة الدقيقة والإفصاح عنها قبل إتمام طلب السداد، لذا اطلب الرقم كتابةً قبل الالتزام به. ومن المفيد أيضاً مراجعة عقد القرض الأصلي: إذ تفاوضت بعض البنوك على إعفاءات خاصة ضمن اتفاقيات فردية تبقى سارية بصرف النظر عن النظام العام، وفقاً لما أشارت إليه منصة Doutor Finanças من أن الاستثناء الوحيد هو العقود التي اتُّفق فيها مسبقاً على إعفاء.
ولم تستسلم جمعية حماية المستهلك DECO PROteste في محاولة عكس هذا الوضع. فهي تأسف لانتهاء الإجراء الذي استمر على مدى السنوات الثلاث الماضية، وما زالت تدافع عن أن يصبح الإعفاء دائماً، وأن تنخفض عمولة الفائدة الثابتة من 2% إلى 0.5%. غير أن تحقّق ذلك في دورة موازنة مقبلة أمر غير مؤكد على الإطلاق — ولا شيء مطروح حالياً يوحي بأي تحرّك قبل عام 2027 على أقل تقدير.
ما الذي ينبغي مراقبته لاحقاً؟
يكتسب مسار مؤشر Euribor نفسه أهمية أكبر من المعتاد الآن: فإذا استمر انخفاض الفائدة خلال عام 2026، سيبقى الحافز للسداد المبكر أو إعادة التمويل قائماً حتى مع وجود هذه العمولة، لأن الفوائد الموفَّرة على الفترة المتبقية من القرض قد تظل أكبر من تكلفة رسم 0.5% لمرة واحدة. وعلى كل من يوازن بين قرار عقاري في البرتغال وقرار انتقال أو إقامة أن يتحقق من الشروط الحالية مباشرة مع بنكه قبل الالتزام، وأن يراجع موارد الانتقال والإقامة لدينا للاطلاع على التكاليف الأوسع لشراء وتمويل العقارات هنا كأجنبي. ويمكن لفريق خدمات GrowIN مساعدتك في تقييم الأرقام قبل أن تلتزم بسداد مبكر أو إعادة تمويل.
والخلاصة واضحة: انتهت المرحلة المجانية لسداد القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة في البرتغال، وعلى كل من يخطط لسداد مبكر خلال عام 2026 أن يدرج تكلفة 0.5% ضمن حساباته بدلاً من افتراض عدم وجودها.