أرقام رئيسية — حتى 13-08-2026: انخفض متوسط الإيجار المطلوب على المستوى الوطني بنسبة 4.2% على أساس فصلي إلى 15.46 يورو للمتر المربع في الربع الثاني من 2026 — تراجعت لشبونة وبورتو بنسبة 4.0% في كلتيهما — وسجّلت إيفورا (-12.8%) وبيجا (-6.5%) وكويمبرا (-6.5%) أكبر الانخفاضات — لكن المعروض من الوحدات الإيجارية لا يزال منخفضاً بنسبة 22% على أساس سنوي، وقد عاد المعدل السنوي في يوليو إلى الارتفاع بنسبة +0.9%.
الرقم الذي يهمّ
لأول مرة منذ سنوات، انعكس مسار سوق الإيجار في البرتغال بشكل مؤقت. ووفقاً للتقرير الفصلي "Observatório do Imobiliário" الذي تصدره Doutor Finanças، بلغ متوسط سعر البيع على المستوى الوطني 3,544 يورو للمتر المربع، بانخفاض فصلي نسبته 3.4%، في حين تراجع متوسط الإيجار بنسبة 4.2% إلى 15.46 يورو للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2026. وهذا رقم فصلي يقارن الربع الثاني بالربع الأول — وليس اتجاهاً سنوياً، وهو أمر مهم لفهم السياق.
والأهم بالنسبة إلى الأجانب الذين يشكّلون غالبية المستأجرين في سوقي لشبونة وبورتو، أن الانخفاض لم يقتصر على البلدات الداخلية الرخيصة التي تشهد تصحيحاً في الأسعار. فقد جاء التراجع أساساً من المناطق الأعلى إيجاراً والأكبر نصيباً من المعروض، مثل لشبونة (-4.0%) وبورتو (-4.0%). لكن أكبر الانخفاضات على الإطلاق جاءت من مناطق أخرى: فقد سجّلت فيزيو (+8.6%) وسانتاريم (+5.8%) وبورتاليغري (+3.4%) أكبر الارتفاعات في الإيجارات، في حين كانت أكبر التراجعات في فيانا دو كاستيلو (-5.3%) وستوبال (-5.2%) وإيفورا (-4.7%) — وهو ما يذكّرنا بأن خريطة الإيجار في البرتغال أصبحت اليوم متفاوتة من منطقة إلى أخرى وليست اتجاهاً وطنياً موحّداً.
لماذا الارتياح جزئي فقط
لكن انخفاض الإيجار لا يعني أنه أصبح رخيصاً. فعلى الرغم من تراجع الأسعار، لا تزال القدرة على تحمّل التكاليف محدودة: في يونيو، استهلك متوسط سداد القرض العقاري لمنزل بغرفتي نوم نسبة 49% من صافي دخل الزوجين بمتوسط الأجور، وترتفع هذه النسبة إلى 53% في حالة منزل بثلاث غرف نوم — أرقام تُظهر مدى الضيق الذي لا تزال تعانيه ميزانيات الأسر حتى مع تراجع الإيجارات الظاهري.
وهناك أيضاً مشكلة في المعروض تقف خلف قصة الأسعار. فقد تراجع مخزون المساكن المخصصة للإيجار طويل الأجل في البرتغال بنسبة 22% في الربع الثاني مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، إلى 40,716 وحدة عقارية، مع بقائه شبه مستقر مقارنة بالربع الأول. وقلة المعروض في مواجهة طلب ثابت ليست عادة وصفة لانخفاض دائم في الأسعار — بل غالباً ما تكون مجرد هدنة قبل ضغط جديد.
وقد تكون هذه الهدنة انتهت بالفعل. فمؤشر الإيجارات المطلوبة الخاص بموقع idealista، والذي يُتابَع شهرياً وليس فصلياً، يُظهر ارتفاعاً جديداً في الإيجارات: فبعد ستة أشهر متتالية من الانخفاض السنوي، ارتفعت الإيجارات المطلوبة على المستوى الوطني بنسبة 0.9% في يوليو مقارنة بالشهر نفسه من العام السابق، وهو ما يُعزيه idealista جزئياً إلى استمرار تصاعد الطلب مع تأخّر المعروض عنه — حيث جذب كل إعلان إيجار في المتوسط 24 اتصالاً في الربع الثاني، بارتفاع نسبته 36% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
حساب GrowIN
وإذا طبّقنا هذه الأرقام على إيجار نموذجي، يتبيّن أن الانخفاض الفصلي يمثّل مبلغاً حقيقياً، وإن كان متواضعاً. فبالنسبة إلى شقة مساحتها 70 متراً مربعاً، يعني الانخفاض من نحو 16.14 يورو للمتر المربع في الربع الأول إلى 15.46 يورو للمتر المربع في الربع الثاني توفيراً يقارب 47 إلى 48 يورو شهرياً في الإيجار المطلوب — وهذا حساب أجرته GrowIN Portugal بنفسها استناداً إلى أرقام Doutor Finanças. وبالنسبة إلى زوجين يستأجران في لشبونة أو بورتو بميزانية محدودة، يمثّل ذلك هامشاً مرحَّباً به لكنه متواضع، لا حلاً جذرياً. وكما تصف هيئة تحرير GrowIN Portugal الأمر: تراجع بنسبة 4.2% في سوق مشدودة إلى هذا الحد يمنح المستأجرين قسطاً بسيطاً من الراحة، لا مستوى جديداً للأسعار.
ما الذي ينبغي على المستأجرين الأجانب فعله بالفعل
إذا كنت تتفاوض حالياً على عقد إيجار جديد أو على تجديد عقد في لشبونة أو بورتو، فإن بيانات هذا الفصل تمنحك أوراقاً تفاوضية للضغط في اتجاه خفض الأسعار المطلوبة، خصوصاً خارج المناطق الأكثر طلباً. لكن لا تفترض أن هذا الاتجاه سيستمر — فارتفاع المعدل السنوي في يوليو يشير إلى أن الملّاك قد يكونون بصدد استعادة قدرتهم على تحديد الأسعار، في وقت لا تزال فيه حزمة إصلاح الإيجار الحكومية، التي ما زالت تنتظر موافقة البرلمان، معلّقة دون حسم. ضع في حسابك أن الأسعار متقلّبة أكثر من كونها في تراجع مستقر، وتابع المدن الداخلية والثانوية التي تتحرك فيها العائدات والإيجارات في اتجاه معاكس، وأخذاً في الاعتبار أن الحصول على رقم NIF وحساب مصرفي برتغالي يظلّان شرطين أساسيين قبل توقيع أي عقد. ويتناول دليلنا حول الانتقال إلى البرتغال الخطوات العملية لإبرام عقد إيجار كوافد جديد، بما في ذلك المستندات التي يطلبها الملّاك عادةً.
ما ينبغي متابعته لاحقاً
وسيُظهر التقرير الفصلي المقبل لـ Doutor Finanças، إلى جانب أرقام idealista لشهر أغسطس، ما إذا كان تراجع الربع الثاني تصحيحاً حقيقياً أم مجرد اضطراب عابر داخل دورة صعودية أطول. ومن الجدير بالمتابعة أيضاً إصلاح الإيجار الحكومي، الذي لا يزال متوقفاً في البرلمان، والذي قد يعيد تشكيل حوافز المعروض بالنسبة إلى الملّاك في وقت لاحق من هذا العام.
وأياً كان ما سيحدث لاحقاً، فإن هذا هو الربع الأول منذ فترة طويلة الذي جاء فيه الرقم الرئيسي بالنسبة إلى المستأجرين متجهاً نحو الانخفاض بدلاً من الارتفاع.
المصادر