أرقام أساسية — حتى 2026-09-09: حُدِّد سقف الإيجار المعتدل لعام 2026 عند 2,300 يورو شهريًا (2.5 ضعف الحد الأدنى الوطني للأجور) — يدفع الملّاك في العقود المؤهّلة نسبة ثابتة قدرها 10% من ضريبة الدخل IRS بدلًا من النسبة القياسية، أو 0% (إعفاء كامل من IRS/IRC/رسم الطوابع) بموجب نظام RSAA إذا ظلّ الإيجار دون 80% من الوسيط البلدي — دخل نظاما RSAA وCIA حيز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026، غير أنّ المرسوم الوزاري (portaria) الذي يحدّد سقوف الإيجار الدقيقة بحسب نوع العقار، ومنصة IHRU لتسجيل العقود، لم يكونا قد فُعّلا بعد حتى 8 سبتمبر 2026.
أداتان جديدتان للإيجار، وتاريخ انطلاق واحد
اعتبارًا من 1 سبتمبر، استبدلت البرتغال رسميًا برنامجها القديم لدعم الإيجار (Programa de Apoio ao Arrendamento) بأداتين جديدتين أُنشئتا بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 الصادر في 20 مايو: النظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA) الموجّه للملّاك الأفراد، وعقود الاستثمار للإيجار (CIA) الموجّهة للمستثمرين المؤسّسيين والمطوّرين. دخل سوق الإيجار مرحلة جديدة مع حلول RSAA محلّ برنامج دعم الإيجار السابق، في حين بدأت أداة ثانية، هي CIA، تُطبَّق على المطوّرين والمستثمرين أصحاب المشاريع الأكبر حجمًا، وكلتا الأداتين منبثقتان عن الحزمة الضريبية السكنية التي أُقرّت في مايو.
كما تخلّت الحكومة عن التسمية القديمة "الإيجار الميسور" لصالح فئة قانونية جديدة. فقد قرّرت الحكومة إنهاء مفهوم "renda acessível" واستحداث مفهوم "renda moderada" (الإيجار المعتدل) بدلًا منه. وبالنسبة للأجانب الذين يؤجّرون عقارًا برتغاليًا أو يستأجرون واحدًا، فإنّ الأمر أكثر من مجرّد اختلاف في المصطلح — إذ بات لـ"الإيجار المعتدل" الآن رقم محدّد باليورو ونسبة ضريبية مرتبطة به.
سقف 2,300 يورو ونسبة 10%
حُدِّد سقف الإيجار الشهري المعتدل لعام 2026 عند 2,300 يورو، وهو ما يعادل 2.5 ضعف الحد الأدنى الوطني للأجور. وأيّ عقد إيجار سكني بسعر يساوي هذا الرقم أو يقلّ عنه يمكن أن يستفيد، شريطة استيفاء الشروط الأخرى، من النسبة الثابتة المخفّضة. ويمكن أن يخضع دخل الإيجار الناتج عن عقود سكنية مؤهّلة بإيجار معتدل لنسبة خاصة ثابتة قدرها 10% من ضريبة الدخل IRS، شريطة استيفاء الشروط ذات الصلة، وذلك حتى نهاية عام 2029.
أما الملّاك الذين يذهبون خطوة أبعد ويسجّلون في منصة IHRU المخصّصة بموجب نظام RSAA، فبإمكانهم تحقيق ما هو أفضل من نسبة 10%. إذ يحلّ نظام RSAA محلّ برنامج الإيجار الميسور القديم، ويمنح إعفاءً كاملًا من IRS وIRC ورسم الطوابع على دخل الإيجار، دون أيّ سقف للقيمة. والمقابل هو سقف إيجار أكثر تشدّدًا مرتبط ببيانات محلية بدلًا من الرقم الوطني الثابت: إذ يجب أن يقلّ الإيجار عن 80% من الوسيط البلدي للإيجار لكل متر مربّع وفق بيانات معهد الإحصاء الوطني (INE)، مع مدد دنيا تبلغ ثلاث سنوات للسكن الدائم وثلاثة أشهر للنمط المؤقّت.
أما بالنسبة للجهات الأكبر — المطوّرون والصناديق ومشغّلو مشاريع البناء للإيجار — فيتيح مسار CIA أفقًا زمنيًا أطول. إذ يتّبع نظام CIA منطقًا مختلفًا، موجّهًا نحو المطوّرين والمستثمرين المؤسّسيين لا الأفراد أصحاب العقار الواحد، ويتطلّب عقدًا مباشرًا مع IHRU لضمان المزايا على مدى فترة 25 عامًا. ويمكن للمستثمرين الملتزمين بمشاريع طويلة الأجل بإيجار معتدل الحصول على إعفاءات من IMT ورسم الطوابع وIMI، إلى جانب تخفيض بنسبة 50% في IMI بعد انتهاء فترة الإعفاء الأولى.
حساب GrowIN: ماذا تعني نسبة 10% فعليًا باليورو
يخضع دخل الإيجار (الفئة F) في البرتغال عادةً لنسبة ثابتة قدرها 28% بالنسبة للأفراد الذين لا يختارون ضمّه إلى دخول أخرى. لنفترض مالكًا أجنبيًا يؤجّر شقّة بمبلغ 1,500 يورو شهريًا — أي 18,000 يورو سنويًا. فبالنسبة الثابتة القياسية البالغة 28%، يبلغ مقدار ضريبة الدخل IRS 5,040 يورو. أما إذا نُقِل العقد نفسه إلى شريحة الإيجار المعتدل الجديدة بنسبة 10%، فتنخفض القيمة إلى 1,800 يورو — أي وفر يبلغ 3,240 يورو سنويًا، أو نحو 270 يورو شهريًا، لمجرّد تسعير عقد الإيجار ضمن سقف 2,300 يورو وإنجاز المعاملات على النحو الصحيح. أما إذا استوفى المالك شروط الإعفاء الكامل بموجب RSAA، فإنّ كامل مبلغ 5,040 يورو يتلاشى. وهذه الفجوة بالتحديد هي الحافز الذي تراهن الحكومة على أن يعيد العقارات الشاغرة منذ فترة طويلة إلى سوق الإيجار.
تشير هيئة تحرير GrowIN Portugal إلى أنّ "الحزمة السكنية البرتغالية أعطت أخيرًا مفهوم 'الإيجار المعتدل' تسعيرة رسمية — مقترنة بتخفيض ضريبي".
المعضلة: بلا منصّة، لا تُوجد ميزة
لا شيء من هذا يتحقّق تلقائيًا. إذ يجب تسجيل العقد على المنصّة المخصّصة التي يديرها معهد الإسكان، والتي تتواصل تلقائيًا مع السلطة الضريبية — فالتسجيل هو البوابة: بلا منصّة، لا إعفاء. كما أنّ خطر الوقوع في الخطأ حقيقي: فإذا توقّف استيفاء الشروط، تُفقَد الميزة بأثر رجعي، بمعنى أنّ الإيجارات المعفاة سابقًا تصبح خاضعة للضريبة، مع فوائد التأخير.
ويكتسب هذا الأمر أهمية الآن لأنّ الآلية لم تُفعَّل بالكامل بعد. فحتى هذا الأسبوع، دخل نظام RSAA حيز التنفيذ في 1 سبتمبر، غير أنّ اللائحة الأساسية لتطبيقه — أي المرسوم الوزاري الذي يحدّد الحدود القصوى للإيجار بحسب نوع العقار — كانت لا تزال بانتظار النشر. كما لم تكن المنصّة الإلكترونية على بوابة الإسكان (Portal da Habitação)، التي يديرها معهد IHRU، والتي يمكن للملّاك والمستأجرين المحتملين التسجيل من خلالها في نظام RSAA، قد فُعِّلت بعد. وعلى كلّ من يسارع إلى توقيع عقد إيجار "معتدل" هذا الشهر أن يعتبر النسبة المخفّضة 10% متاحة الآن، في حين يبقى الإعفاء الكامل بموجب RSAA معلّقًا ريثما تُستكمل الإجراءات الناقصة.
ماذا يعني ذلك بالنسبة للمستأجرين
بالنسبة للمستأجرين، بمن فيهم الأجانب أصحاب الميزانيات المنخفضة أو المتوسطة، تكون الميزة المباشرة أصغر حجمًا. إذ يرتفع السقف السنوي الذي يمكن للمستأجرين خصمه من ضريبة الدخل IRS مقابل الإيجار إلى 900 يورو في عام 2026 و1,000 يورو اعتبارًا من عام 2027. وهو تعويض متواضع في مواجهة إيجارات لشبونة وبورتو التي تتجاوز عادةً سقف 2,300 يورو على أيّ حال — لكنّه يمنح المستأجرين في المناطق الأكثر تحمّلاً من حيث الكلفة خصمًا ضريبيًا حقيقيًا، وإن كان تدريجيًا، لم يكن متاحًا لهم من قبل.
كما يوجد أثر غير مباشر على المشترين الأجانب. إذ يخضع غير المقيمين أصلًا لنسبة ثابتة قدرها 7.5% من IMT على عمليات الشراء، وهي قاعدة سبق لـ GrowIN تناولها في مركز الضرائب والرقم الضريبي (NIF) الخاص بنا، غير أنّ هذه النسبة يمكن تخفيضها إذا التزم المشتري بتخصيص العقار للإيجار المعتدل خلال ستة أشهر وأبقاه مؤجَّرًا لمدة 36 شهرًا متتاليًا على الأقل — وهو ما يكافئ فعليًا غير المقيمين الذين يشترون بهدف التأجير بأسعار معتدلة بدلًا من إعادة البيع السريع أو ترك العقار شاغرًا.
ما الذي ينبغي متابعته لاحقًا
الأمر الأكثر إلحاحًا الذي ينبغي تتبّعه هو المرسوم الوزاري المفقود الذي يحدّد سقوف الإيجار الدقيقة بحسب نوع العقار والبلدية، إلى جانب تفعيل منصّة التسجيل الخاصة بـ IHRU — فبدون هذين الأمرين، يبقى نظام RSAA قائمًا على الورق أكثر من كونه مطبَّقًا فعليًا. وعلى الملّاك الذين يزنون خيار تحويل عقد إيجار قائم، أو عرض عقار شاغر حاليًا، أن يتحقّقوا من الأرقام مقارنةً بالوسيط الفعلي لإيجار بلديتهم (concelho) قبل افتراض الأهلية. ويمكن لفريق الضرائب في GrowIN المساعدة في إجراء هذه المقارنة، وتولّي إجراءات التسجيل نيابةً عنك متى فُتحت المنصّة — طالع صفحة خدماتنا لمزيد من التفاصيل.
الأنظمة جديدة، وسقوف الإيجار أهداف متحرّكة مرتبطة ببيانات معهد الإحصاء الوطني (INE)، وفقدان الأهلية في منتصف العقد يحمل تبعات مالية حقيقية. وعلى كلّ من يؤجّر — أو يستأجر — عقارًا في البرتغال هذا الخريف أن يعتبر 1 سبتمبر بداية مجموعة جديدة من القواعد، لا المنتج النهائي.