أبرز الأرقام — حتى 2026-10-16: نسبة ثابتة قدرها 7.5% من ضريبة الـ IMT على شراء المساكن من قِبل غير المقيمين، سارية المفعول منذ 25 مايو 2026 بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 — تم توضيحها بموجب التعميم رقم 40131/2026 (Ofício Circulado)، الصادر في 4 سبتمبر 2026 — يُطبَّق الإعفاء عندما يكون أحد الزوجين الخاضعين لنظام comunhão de bens (الملكية المشتركة للأموال) مقيمًا ضريبيًا، أو عندما يكون المشتري قد سبق له أن كان مقيمًا ضريبيًا في البرتغال في أي وقت مضى — ويمكن للمشترين استرداد المبلغ الزائد المدفوع إذا أصبحوا مقيمين خلال عامين من تاريخ الشراء.
التعميم الذي يحدّ من ضريبة فجّة
أمضت هيئة الضرائب البرتغالية أربعة أشهر وهي تستمع إلى المحامين وكتّاب العدل يطرحون السؤال ذاته: هل تمسّ نسبة الـ IMT الثابتة الجديدة البالغة 7.5% فعلًا كل مشترٍ غير مقيم، دون استثناءات؟ في 4 سبتمبر، أجابت هيئة الضرائب (Autoridade Tributária) عبر التعميم رقم 40131/2026 (Ofício Circulado)، وهو تعميم تفسيري يخفف بعض الحدّة في المرسوم بقانون رقم 97/2026 — القانون الذي استحدث نسبة ثابتة قدرها 7.5% للمشترين غير المقيمين من المساكن في البرتغال، والساري المفعول منذ 25 مايو.
لم تتغيّر القاعدة الأساسية: فالمشتري غير المقيم الذي يشتري مسكنًا يدفع نسبة 7.5% ابتداءً من اليورو الأول، دون أي من الشرائح التصاعدية أو الإعفاءات أو خصومات المشترين لأول مرة المتاحة للمقيمين. وما يفعله التعميم هو أن يوضّح لكتّاب العدل وموظفي Finanças بدقة مَن يُعدّ "غير مقيم" لهذا الغرض — ويتبيّن أن الإجابة أقل حسمًا مما أوحى به نص القانون.
مَن يستحق فعليًا الاستفادة من المعدلات العامة
يتمحور التوضيح حول حالتين يراهما GrowIN باستمرار بين عملائه. الأولى: الأزواج المتزوجون في إطار نظام comunhão de bens (الملكية المشتركة للأموال). وقد أكدت هيئة الضرائب (AT) أن الرسم الإضافي لا يُطبَّق إلا عندما يكون كلا الزوجين غير مقيمَين، ولم يسبق لأيٍّ منهما أن اعتُبر مقيمًا في الأراضي البرتغالية في أي وقت مضى. وبعبارة أوضح، إذا احتفظ أحد الزوجين بإقامته الضريبية في البرتغال بينما عاش الآخر في الخارج، يمكن للزوجين الشراء وفق سلّم ضريبة الـ IMT التصاعدي العادي — حتى وإن كان نصف الأسرة، من الناحية الشكلية، غير مقيم.
الثانية: المشترون الأفراد، بمن فيهم المطلقون والأرامل والعزّاب والمتزوجون في إطار نظام فصل الأموال. القاعدة العامة هي أن غير المقيم وقت الشراء يدفع نسبة 7.5% — لكن إذا كان المشتري قد اعتُبر سابقًا مقيمًا ضريبيًا في البرتغال بموجب المادة 16 من قانون ضريبة الـ IRS، فتُطبَّق عندئذٍ المعدلات العامة لضريبة الـ IMT بدلًا من ذلك. فتاريخ الإقامة، لا مجرد الإقامة يوم توقيع العقد، هو ما يحدد الآن قيمة الفاتورة. وعلى المهاجر العائد الذي عاش في لشبونة قبل عقد من الزمن ويشتري اليوم من جديد في السوق ألا يفترض تلقائيًا أن الرسم الإضافي ينطبق عليه.
أما الملكية المشتركة بين مشترين غير متزوجين، أو بين أزواج خاضعين لنظام فصل الأموال، فتُقيَّم شخصًا بشخص: فعندما يُشترى العقار بالملكية المشتركة — سواء من قِبل أشخاص غير متزوجين أو أزواج متزوجين في إطار فصل الأموال — يُحدَّد المعدل بشكل فردي، وفقًا للوضع الضريبي لكل مشترٍ على حدة.
حسابات GrowIN: ما القيمة الفعلية لهذا الاستثناء
يُظهر مثال توضيحي أعدّته idealista حجم الفرق: على منزل بقيمة 500,000 يورو، تُنتج النسبة الثابتة 7.5% فاتورة ضريبة IMT قدرها 37,000 يورو، مقابل ما بين 25,000 و30,000 يورو بموجب المعدلات العادية. وباعتماد منتصف هذا النطاق العادي (27,500 يورو)، يحسب GrowIN الفارق بنحو 9,500 يورو — أي أن المشتري المستوفي لأحد استثناءات سبتمبر يتجنب فاتورة ضريبية أعلى بنحو 34% مما كان سيدفعه مشترٍ في وضع مماثل للمقيم على العقار نفسه. وبالنسبة لزوجين ذوي إقامة مختلطة يحسنان تنظيم عملية الشراء، لا يُعدّ هذا الفرق تفصيلًا بسيطًا — بل غالبًا ما يكون الفيصل بين القدرة على دفع العربون وعدمها.
"قد تساوي جملة واحدة في تعميم ضريبي مبلغ 9,500 يورو على طاولة كاتب العدل — فتاريخ الإقامة بات يحظى اليوم بالأهمية ذاتها التي تحظى بها حالة الإقامة الراهنة،" تقول هيئة تحرير GrowIN Portugal.
مهلة استرداد الفارق خلال عامين
يتضمن القانون أيضًا آلية تصحيح بأثر رجعي. فإذا دفع مشترٍ غير مقيم نسبة 7.5% مقدمًا ثم أصبح مقيمًا في البرتغال خلال عامين من تاريخ الشراء، يمكنه التقدم بطلب إلى Finanças لاسترداد الفرق بين ما دفعه وما كان سيترتب عليه بموجب المعدلات التصاعدية العادية. وينطبق المنطق ذاته على حالة الزوجين: فإذا حصل أحد الزوجين على الإقامة البرتغالية خلال عامين من تاريخ الشراء، يمكن للزوجين طلب إلغاء الجزء الزائد المدفوع من ضريبة الـ IMT. وهذا الإجراء ليس تلقائيًا — إذ يتطلب تقديم طلب فعلي إلى هيئة الضرائب، مرفقًا بإثبات تغيّر حالة الإقامة، وينبغي متابعته بعناية نظرًا لما قد تستغرقه مهل معالجة طلبات هيئة الضرائب (AT) من وقت.
لماذا يحظى هذا الأمر بالأهمية الآن
أعادت النسبة الثابتة بالفعل تشكيل أنماط الشراء. فبيانات معهد الإحصاء الوطني (INE) التي استشهدت بها idealista تُظهر أن غير المقيمين اشتروا 1,170 مسكنًا فقط في الربع الأول من عام 2026، بانخفاض نسبته 15.6% على أساس سنوي، ولا تمثل سوى 4.7% من إجمالي المعاملات، في حين تراجع التمويل العقاري الممنوح للمشترين غير المقيمين بنسبة 7% بين الربعين الأول والثاني من عام 2026، وهي الفترة التي دخلت فيها نسبة الـ 7.5% حيّز التطبيق الكامل. ولن يعكس تعميم سبتمبر هذا الاتجاه، لكنه يمنح راحة حقيقية لفئة محددة من المشترين: الأسر ذات الجنسيات المختلطة، والمهاجرين البرتغاليين العائدين، والمقيمين السابقين العائدين إلى السوق.
ما الذي ينبغي ترقّبه لاحقًا
من المتوقع أن يبدأ كتّاب العدل والمختصون في معاملات نقل الملكية بطلب إثباتات الإقامة الضريبية السابقة — سجل رقم التعريف الضريبي (NIF)، وإقرارات ضريبة الـ IRS القديمة، وتواريخ التسجيل لدى Finanças — كإجراء تحقق معتاد قبل تطبيق أي من المعدلين عند توقيع العقد. وعلى المشترين الذين يعتقدون أنهم قد يستحقون أحد الاستثناءات أن يحصلوا على تأكيد من Finanças بشأن تاريخ إقامتهم قبل توقيع escritura، لا بعده؛ فطلبات الاسترداد بأثر رجعي ممكنة، لكنها تضيف أعباء ورقية ووقت انتظار يمكن تفاديهما بالتخطيط المسبق. وعلى كل من يخوض عملية شراء عابرة للحدود أن يتحقق من العتبات الحالية مباشرة عبر Portal das Finanças، وأن يطّلع على دليلنا الأشمل على الضرائب ورقم التعريف الضريبي قبل توقيع عقد الوعد بالبيع. أما المشترون الراغبون في التحقق من وضعهم من حيث الإقامة والوضع الضريبي قبل الالتزام بشراء عقار، فإن فريق الخدمات في GrowIN يراجع يوميًا هذا النوع تحديدًا من الحالات الدقيقة.
هذا توضيح تقني تترتب عليه مبالغ مالية حقيقية — ويستحق التواصل مع مختص قبل التوقيع، لا بعده.