أبرز الأرقام — حتى 2026-10-16: تم إلغاء النسبة الموحّدة البالغة 28% على غير المقيمين اعتباراً من 1 يناير 2023 — ويؤكد هذا التغيير التعميم رقم 20255/2023 الصادر عن السلطة الضريبية (Autoridade Tributária)؛ إذ يدفع غير المقيمين الآن معدلات ضريبة الدخل (IRS) التصاعدية التي تتراوح بين 12.5% و48% على 50% فقط من الأرباح، وهو الاستثناء ذاته الذي يحصل عليه المقيمون؛ ويُستخدم الدخل العالمي فقط لتحديد الشريحة الضريبية، دون أن يخضع هو نفسه للضريبة؛ ويبلغ حد الشريحة الضريبية العليا لعام 2026 مبلغ 86,634 يورو.
اختفت النسبة الموحّدة — وكثير من البائعين لا يزالون يجهلون ذلك
لا يزال كثير من الأجانب الذين يبيعون منزلاً في الغارف أو شقة في لشبونة يضعون في حساباتهم ضريبة موحّدة بنسبة 28%. غير أن هذا الافتراض أصبح خاطئاً منذ 1 يناير 2023. فقد جاء قانون المالية البرتغالي لعام 2023 بالاستثناء البالغ 50% والمعدلات التصاعدية لجميع البائعين، بصرف النظر عن إقامتهم، وأكدت السلطة الضريبية البرتغالية هذا الإطار في التعميم رقم 20255 في أبريل 2023. وبعد مرور ثلاث سنوات، لا يزال الافتراض القديم متداولاً في منتديات المغتربين وكتيبات الوكلاء العقاريين، بل وحتى في بعض الاستشارات المهنية.
ولم يأتِ هذا التغيير من فراغ، إذ قضت محكمة العدل الأوروبية في القضية رقم C-388/19 (MK ضد السلطة الضريبية) في مارس 2021 بأن مجرد إتاحة خيار معاملة المقيمين لا يحل المشكلة — بل كان لا بد من تغيير القواعد الافتراضية نفسها. وقبل ذلك، كان المقيمون يدفعون ضريبة تصاعدية على 50% من أرباحهم العقارية، بينما كان غير المقيمين يدفعون 28% على كامل الأرباح (100%)، وقررت المحاكم في بروكسل أن هذه الفجوة تخالف قواعد الاتحاد الأوروبي المتعلقة بحرية حركة رؤوس الأموال.
ما الذي حلّ محلّها فعلياً
بموجب النظام الحالي، يخضع غير المقيمين الذين يبيعون عقارات في البرتغال للضريبة على 50% فقط من الأرباح، وفق معدلات ضريبة الدخل (IRS) التصاعدية — وهي نسبة الإدراج ذاتها البالغة 50% التي يحصل عليها المقيمون. أما الجزء الذي ما زال يوقع كثيرين في الخطأ فهو طريقة تحديد المعدل نفسه؛ إذ يُحدَّد المعدل التصاعدي المطبَّق بالرجوع إلى دخلك العالمي، ما يعني أن صاحب الدخل المرتفع في الخارج قد يقع ضمن شريحة عليا عند احتساب النصف الخاضع للضريبة.
ولا تفرض البرتغال ضريبة مباشرة على الراتب أو المعاش أو الأرباح الموزعة التي يحصل عليها غير المقيم من الخارج، بل تستخدم هذا الدخل فقط لتحديد أي شريحة من سلم ضريبة الدخل (IRS) تنطبق على الأرباح المحققة في البرتغال. وتخضع الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع غير المقيمين للعقارات لضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين (PIT) على 50% من الأرباح الرأسمالية المحققة، وتخضع هذه الأرباح للمعدلات الضريبية التصاعدية العامة التي قد تصل إلى 48%، إضافة إلى رسم تضامن يصل إلى 5%، بما يعني معدلاً ضريبياً فعلياً يصل إلى 26.5%.
وللتوضيح حول الحد الذي ينتهي عنده هذا السلم: يبلغ حد الشريحة العليا 86,634 يورو لعام 2026، وستُعدَّل هذه الشرائح لاحقاً هذا العام ضمن قانون الموازنة لتشمل معاملات عام 2027.
حساب GrowIN: المنزل نفسه، الربح نفسه، فاتورة ضريبية مختلفة
وهذا هو الجزء المهم من حيث التخطيط. لنفترض وجود بائعَين غير مقيمَين يبيع كل منهما عقاراً في البرتغال بربح صافٍ متطابق قدره 100,000 يورو. وبعد تطبيق استثناء الـ50%، يدخل في الحساب الضريبي البرتغالي لكل منهما مبلغ 50,000 يورو تماماً. ولا يختلف شيء يخص العقار أو سعر البيع أو المعاملات الورقية.
فالبائع (أ) يملك دخلاً متواضعاً في الخارج — معاشاً تقاعدياً صغيراً مثلاً — فتقع شريحة الـ50,000 يورو قرب أسفل السلم، بالقرب من شريحة 12.5%: أي نحو 6,250 يورو كضريبة. أما البائع (ب) فيحصل على راتب كبير أو دخل آخر يتجاوز بكثير حد 86,634 يورو؛ فتُفرض الضريبة على الشريحة المطابقة البالغة 50,000 يورو قرب أعلى معدل هامشي، أي قرب 48%: أي نحو 24,000 يورو. المعاملة البرتغالية نفسها، والمبلغ الخاضع للضريبة نفسه وهو 50,000 يورو — لكن الفارق يبلغ نحو 18,000 يورو، وسببه بالكامل الدخل المكتسب خارج البرتغال. وهذا الفارق هو توضيح من GrowIN Portugal لمدى اتساع الشرائح وليس مثالاً مقتبساً من أي مصدر واحد، وتتوقف المسؤولية الضريبية الفعلية على الدخل الدقيق والخصومات وجداول ضريبة الدخل (IRS) المعتمدة لتلك السنة — لكنه يوضح لماذا أصبحت عبارة "نسبة موحّدة 28%" مضلِّلة فعلياً الآن.
"إن الضريبة الموحّدة بسيطة في الشرح لكنها باتت خاطئة أكثر فأكثر في التطبيق — فنظام ضريبة الأرباح الرأسمالية في البرتغال يعتمد الآن على دخلك العالمي، لا على عنوانك البرتغالي وحده،" بحسب تحرير GrowIN Portugal.
إجراءات التقديم التي لا ينبغي لغير المقيمين تجاهلها
لا يُقتطع أي مبلغ تلقائياً عند توقيع عقد البيع، إذ يتعيّن على البائعين تقديم الإقرار بأنفسهم. فلا يُقتطع شيء عند إتمام البيع؛ ويُقدَّم النموذج Anexo G بين 1 أبريل و30 يونيو من السنة التالية، ثم يصدر التقدير الضريبي بعد ذلك. وهذا يعني أن غير المقيم الذي يبيع عقاره في 2026 لن يعرف قيمة الفاتورة الضريبية النهائية إلا في وقت متأخر من عام 2027، بعد أن تعالج السلطة الضريبية (Finanças) إقرار الدخل العالمي جنباً إلى جنب مع الربح المحقق في البرتغال.
ومن الأخطاء الشائعة: افتراض أن نسبة الـ28% القديمة لا تزال سارية، ما يؤدي إلى دفع مبلغ زائد عبر تقدير ذاتي مُفرط في الحذر؛ وعدم الإفصاح عن الدخل الأجنبي إطلاقاً (وهو ما قد يؤدي إلى إعادة تقييم بالمعدل الأعلى افتراضياً)؛ وإغفال تكاليف الاقتناء والتحسين القابلة للخصم، والتي لم تتغيّر على عكس المعدل الأساسي.
ما الذي يجب ترقّبه لاحقاً
ومن المنتظر أن تعيد موازنة الدولة لعام 2027، المتوقَّعة في أواخر عام 2026، ضبط حدود الشرائح من جديد، فيما يبقى الإعفاء الضريبي عند إعادة الاستثمار في مسكن رئيسي مسألة منفصلة ومثار جدل تستحق استشارة متخصص ضريبي بشأنها قبل إتمام أي عملية بيع. وينبغي لمن يعتمد على أدلة قديمة، بما فيها بعض الأدلة التي لا تزال تذكر النسبة الموحّدة، أن يعتبر تلك الأرقام غير سارية.
للاطلاع على التفصيل الكامل لشرائح ضريبة الدخل (IRS) والخصومات والمواعيد النهائية للتقديم المتعلقة ببيع عقار في البرتغال، راجع صفحة GrowIN الخاصة بـالضرائب والرقم الضريبي (NIF) — واحصل على استشارة متخصصة قبل توقيع أي شيء، إذ تتوقف النتائج كلياً على الصورة الدخلية الفردية لكل بائع.