أبرز الأرقام – حتى 27-09-2026: يسري النظام المبسّط للإيجار الميسور (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível - RSAA) منذ 1 سبتمبر 2026 بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 — إعفاء كامل من ضريبتي IRS/IRC ورسم الطوابع على الإيجارات المستوفية للشروط، دون سقف لقيمة الإيجار؛ يُحدَّد الإيجار بما يعادل نحو 80% من متوسط الإيجار لكل متر مربع في البلدية (وفق بيانات INE)؛ الحد الأدنى لمدة العقد 3 سنوات للسكن الدائم، و3 أشهر للإقامة المؤقتة؛ ويبقى معدل ثابت منفصل بنسبة 10% من ضريبة IRS متاحًا لأي عقد إيجار "معتدل" لا يتجاوز 2,300 يورو شهريًا حتى عام 2029.
مقايضة جديدة بين الإيجار والضريبة
أصبح لدى ملّاك العقارات في البرتغال الآن مسارًا حقيقيًا معفى من الضرائب لتأجير عقاراتهم، شريطة استعدادهم لفرض إيجار أقل مما قد يسمح به السوق. فمنذ 1 سبتمبر 2026، استحدثت البرتغال النظام المبسّط الجديد للإيجار الميسور، وأصبح بالإمكان إعفاء دخل الإيجار المستوفي لشروطه من ضريبتي IRS وIRC معًا. وقد أُنشئ هذا النظام، المعروف رسميًا باسم Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)، بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 الصادر في 20 مايو، ويقدّم بديلاً أبسط لكل من يرغب في طرح عقاره في سوق الإيجار بسعر ميسور.
وبالنسبة للملّاك الأجانب — وكثير منهم اشتروا عقارات برتغالية كاستثمار أو يؤجّرون اليوم منزلًا ثانيًا — يُعدّ هذا أوضح إعفاء ضريبي أنتجته حزمة الإسكان حتى الآن، وهو لا يفرض أي سقف على قيمة العقار.
آلية تحديد سقف الإيجار
المقايضة واضحة: كلما انخفض الإيجار، ازداد التخفيض الضريبي. ويحلّ نظام RSAA محل برنامج دعم الإيجار السابق، بهدف تعزيز عرض إيجاري بأسعار تقل عن 80% من متوسط الإيجار لكل متر مربع في كل بلدية. ويُنشر هذا المتوسط من قبل الهيئة الوطنية للإحصاء البرتغالية (INE) على مستوى كل بلدية (concelho)، ويمكن أن يأخذ الحساب في الاعتبار أيضًا خصائص العقار، مثل تصنيفه الطاقي أو توفر موقف للسيارات.
وفي المقابل، يلتزم المالك بفرض إيجار يعادل أو يقل عن 80% من متوسط قيم الإيجار لكل متر مربع في البلدية، ليصبح دخل الإيجار معفى من ضريبة IRS أو IRC ومن رسم الطوابع، دون أي سقف على المبلغ. ويجب أن تمتد العقود لمدة دنيا محددة — ثلاث سنوات للإقامة الدائمة، أو ثلاثة أشهر للإقامة المؤقتة.
والأهم أن هذا ليس المسار الوحيد المخفّض للضريبة. فالبرتغال تطبّق أيضًا معدلًا ثابتًا منفصلًا وأقل تقييدًا بنسبة 10% من ضريبة IRS: يمكن لعقود الإيجار السكني التي لا يتجاوز إيجارها 2,300 يورو شهريًا في عام 2026 الاستفادة من هذا المعدل، وإن كان ذلك حتى 31 ديسمبر 2029 فقط. ويُطبَّق هذا المعدل بصرف النظر عن مدى قرب الإيجار من المتوسط المحلي — إذ يكفي فقط ألا يتجاوز سقف 2,300 يورو. أما نظام RSAA، فيتطلب من المالك قبول إيجار قد يكون أقل، مقابل الحصول على إعفاء كامل دون تاريخ انتهاء محدد.
حساب GrowIN: متى يكون تخفيض الإيجار مجديًا فعلًا
إليك الرقم المهم قبل توقيع أي عقد إيجار جديد. لنفترض شقة افتراضية في منطقة لشبونة تُؤجَّر بـ1,500 يورو شهريًا في السوق المفتوح، وتخضع لضريبة نسبية موحّدة قدرها 25%: يعني ذلك صافي دخل سنوي قدره 13,500 يورو. والآن لنفترض أن سقف RSAA المحلي يبلغ 1,200 يورو شهريًا — أي تخفيض بنسبة 20% في الإيجار. وبموجب الإعفاء الكامل من ضريبتي IRS/IRC، يحقق العقار نفسه صافي دخل سنوي قدره 14,400 يورو. أي أن المالك يكسب 900 يورو إضافية سنويًا مقابل فرض إيجار أقل بنسبة 20%، لمجرد أن الضريبة تنخفض من 25% إلى صفر. وحيثما تكون الفجوة بين إيجار السوق وسقف RSAA ضيقة، يميل الإعفاء إلى تحقيق مكسب أكبر؛ أما حين يفرض السقف تخفيضًا أكبر بكثير، فغالبًا ما يحقق المعدل الثابت 10% على كامل إيجار السوق (حتى 2,300 يورو) عائدًا أعلى. وفي المناطق التي تقترب فيها إيجارات السوق من حدود الإيجار الميسور، قد يفوق الإعفاء الفارق في السعر. هذه حسابات توضيحية فحسب، لا تُغني عن محاكاة دقيقة مقارنةً بمتوسط بلديتك المنشور رسميًا — فاحسب الأرقام الفعلية قبل تغيير النظام.
ما الذي يستفيده المستأجرون فعلًا
لا يقتصر هذا النظام على مصلحة الملّاك وحدهم. فابتداءً من عام 2026، يمكن للمستأجرين خصم ما يصل إلى 900 يورو من نفقات الإيجار من ضريبة الدخل، وترتفع هذه القيمة إلى 1,000 يورو في عام 2027، وذلك بالنسبة لعقود الإيجار المصنّفة كإيجار معتدل — أي العقود التي لا يتجاوز إيجارها الشهري 2,300 يورو. وبالنسبة لأسرة تستأجر عقارًا قريبًا من هذا السقف، يمثل ذلك استردادًا سنويًا معتبرًا يُضاف إلى أي تخفيض في الإيجار يمرره مالك مسجّل ضمن نظام RSAA.
العقود القديمة والقواعد الجديدة
إذا كنت تستأجر بالفعل بموجب برنامج دعم الإيجار السابق (Programa de Apoio ao Arrendamento)، فلن يتغيّر شيء تلقائيًا. إذ تحتفظ العقود الموقّعة بموجب البرنامج السابق بالآثار الضريبية الممنوحة لها فعلًا، وقد صُمم الانتقال بحيث لا يتضرر الملّاك الذين يفرضون بالفعل إيجارات ميسورة بموجب النظام الملغى. وتوجد أيضًا منطقة رمادية قائمة تجدر الإشارة إليها: لم تُصدر السلطة الضريبية (Finanças) بعد إرشادات مُلزِمة بشأن كل سيناريوهات التطبيق — لا سيما الإيجار لأفراد الأسرة المقرّبين — وينصح المحاسبون عملاءهم بالتحقّق من المعاملة الضريبية حالة بحالة قبل إتمام أي إجراء رسمي.
ما الذي يجب متابعته لاحقًا
يندرج نظام RSAA ضمن حزمة ضريبية أوسع للإسكان لعام 2026 استحدثت أيضًا عقود الاستثمار في الإسكان الإيجاري (Investment Contracts for Rental Housing) الموجّهة للمطورين الكبار، إلى جانب تخفيضات في ضريبة القيمة المضافة على البناء. وكما تصفه "GrowIN Portugal Editorial": إن تخفيض الإيجار بنسبة 20% مع بقاء المالك في وضع أفضل ماليًا هو نوع من المقايضة لا يمكن أن تهندسه سوى سلطة ضريبية. ومن المتوقع أن تصدر Finanças إرشادات توضيحية خلال الأشهر المقبلة، كما ينبغي متابعة جداول متوسط الإيجار البلدية الصادرة عن INE — فهي التي تحدد السقف الفعلي الذي يتوقف عليه كل شيء آخر. وعلى كل من يزن هذا الخيار في ضوء تخطيط ضريبي قائم مرتبط بنظام NHR، أو يسعى ببساطة لتحديد وضعه في تقديم إقرار IRS كمالك مقيم، أن يتحقّق من العتبات الحالية مباشرةً لدى الهيئة الضريبية (Autoridade Tributária) عبر portaldasfinancas.gov.pt قبل الالتزام بعقد لمدة ثلاث سنوات. وللاطلاع على نظرة أوسع حول كيفية تفاعل دخل الإيجار مع الإقامة والتزامات تقديم الإقرارات الضريبية، راجع دليلنا حول الضرائب ورقم التعريف الضريبي NIF، وتواصل معنا عبر الخدمات إذا كنت ترغب في إجراء مقارنة مخصصة لملّاك العقارات بشأن عقارك.
جرّبت البرتغال في السابق حوافز ضريبية للإيجار الميسور بنجاح محدود — لكن الإعفاء هذه المرة أكبر، وبالنسبة للعقار المناسب، تصبّ الحسابات الحقيقية لصالح تأجيره بسعر أقل.