إصلاح الإيجار في البرتغال: إلغاء سقف الإيجار وإلغاء الحد الأقصى للودائع

أرقام أساسية — حتى تاريخ 2026-10-15: وافق البرلمان على مشروع إصلاح الإيجار "na generalidade" (القراءة الأولى) في 30 سبتمبر 2026 — بتصويت أحزاب PSD وIL وCDS-PP لصالحه، وامتناع حزب Chega عن التصويت، ومعارضة جميع أحزاب اليسار — وينتقل الإخلاء بسبب عدم سداد الإيجار من شرط تأخر 3 أشهر إلى شرط تأخر شهرين؛ وينتهي العمل بـسقف 2% على زيادات الإيجار بين العقود، قبل ثلاث سنوات من موعد انتهائه المقرر في 2029؛ ومن المقترح إلغاء الحد الأقصى للوديعة (المحدد حالياً بإيجار شهرين) إلغاءً تاماً، مع رفع الإيجار المسبق من شهرين إلى 3 أشهر؛ ويجب أن تنتهي مراجعة اللجنة "بحلول نهاية العام"، وفقاً لتقارير حول اتفاق PSD-Chega.

ما الذي حدث فعلياً في 30 سبتمبر

منح برلمان البرتغال موافقته في المرحلة الأولى على إعادة صياغة Novo Regime do Arrendamento Urbano، وهو القانون الذي ينظّم معظم عقود الإيجار في البلاد. أُقرّ الإصلاح في قراءته الأولى، ويهدف إلى تسريع إجراءات الإخلاء وإنهاء ضوابط الإيجار على العقود الجديدة، وسط أمل الحكومة اليمينية الوسطية في أن يشجّع ذلك الملّاك على طرح مزيد من المساكن في السوق.

ولم يمرّ التصويت إلا لأن حزب Chega اليميني المتطرف امتنع عن التصويت بدلاً من معارضته. فقد صوّتت أحزاب PSD وIL وCDS-PP لصالحه، وامتنع Chega، في حين عارضته أحزاب PS وLivre وPCP وPAN وJPP وBE. وجاء هذا الامتناع بثمن. فالاتفاق، الذي وقّعه فينتورا وزعيم كتلة PSD البرلمانية هوغو سواريش، يُلزم الطرفين بالتفاوض حول أربعة محاور: حدود الإيجار المسبق والودائع؛ وضمانات للمستأجرين المسنّين أصحاب العقود المبرمة قبل 1990؛ ودعم إسكاني أقوى؛ والتمييز بين التقاعس المتعمّد عن السداد والعجز الحقيقي عن الدفع.

والأهم أن شيئاً من هذا لم يصبح قانوناً بعد. فالاتفاق لا يحسم القواعد النهائية. ولا يزال مشروع القانون معروضاً على لجنة البنية التحتية والتنقل والإسكان، حيث لم تُحدَّد بعد تفاصيل التعديلات التي يطرحها Chega، ويجب التصويت على الإصلاحات في اللجنة بحلول نهاية العام.

ما الذي ينبغي أن يقلق المستأجرين الأجانب فعلياً

بالنسبة إلى المغتربين، هناك بندان هما الأهم: مقدار المبلغ النقدي المطلوب قبل تسلّم المفاتيح، وسرعة احتمال فقدان الشقة في حال تعثّر دفعة واحدة.

فيما يخص الودائع والتكاليف المسبقة، النص الحكومي الأصلي واضح وصريح. يمكن للملّاك الآن طلب ما يصل إلى ثلاثة أشهر من الإيجار مقدّماً (ارتفاعاً من شهرين)، وقد أُلغي السقف القانوني لمبلغ الضمان — الذي كان محدداً سابقاً بما يعادل إيجار شهرين. وهذا هو البند الذي أشار Chega إلى ضرورة تخفيف حدّته، لذا فإن الرقم النهائي لا يزال فعلياً غير محسوم.

تحليل GrowIN: إليك ما قد يعنيه ذلك من الناحية النقدية. الحد الأقصى القانوني اليوم بالنسبة لشقة في لشبونة إيجارها 1,500 يورو شهرياً هو نظام "2+2" — إيجار مسبق لشهرين زائد وديعة لشهرين، بسقف إجمالي قدره 6,000 يورو. وإذا أُقرّ مشروع القانون بصيغته الأصلية واكتفى أحد الملّاك بمحاكاة معيار الوديعة القديم عند ثلاثة أشهر بدلاً من إلغائه كلياً، فقد يواجه المستأجر دفع إيجار مسبق لثلاثة أشهر زائد وديعة لثلاثة أشهر — أي 9,000 يورو مقدّماً، بزيادة قدرها 50% في التكلفة النقدية للانتقال إلى الشقة ذاتها. وما إذا كان هذا سيحدث فعلاً يتوقف كلياً على نتيجة مفاوضات اللجنة بين PSD وChega — وهذا بالضبط ما يجعل عنوان "إلغاء السقف" مهماً كإشارة تحذير أكثر من كونه رقماً مؤكداً.

أما بخصوص الإخلاء، فالعتبة تتشدّد على أي حال. سيسرّع الإصلاح إجراءات الإخلاء عبر خفض عتبة تأخر دفع الإيجار من ثلاثة أشهر إلى شهرين، والسماح للملّاك بإخلاء المستأجرين الذين يتأخرون في دفع إيجارهم أكثر من ثمانية أيام بشكل متكرر. وكانت ردود فعل جماعات المستأجرين قاسية — إذ وصفت جمعية مستأجري لشبونة الاقتراح لوكالة رويترز بأنه "قسوة محضة" من شأنها أن تميل بالسوق لصالح الملّاك.

كما يفقد الإيجار نفسه ضمانته عند تجديد العقود. فإلغاء سقف 2% على زيادات الإيجار في عقود الإيجار الجديدة يُقدّم بثلاث سنوات تغييراً كان مقرراً أصلاً لعام 2029. كما أن العقود القديمة المبرمة قبل 1990 ليست بمنأى عن التأثير أيضاً: فالمستأجرون أصحاب العقود القديمة الذين تبلغ أعمارهم 65 عاماً فأكثر، أو الذين تتجاوز نسبة إعاقتهم 60%، يبقون على وضعهم الحالي، إلا إذا تجاوز دخل الأسرة 64,000 يورو سنوياً.

تشير هيئة تحرير GrowIN Portugal إلى أن "الفارق بين ما أقرّه البرلمان من حيث المبدأ وما سيصبح قانوناً فعلياً قد يكون الفرق بين فاتورة انتقال لأربعة أشهر وأخرى لستة أشهر".

لا تغيير على العقود القائمة — حتى الآن

إذا كان لديك بالفعل عقد موقّع، فلا داعي للقلق في الوقت الراهن. ينصّ الملخّص الرسمي للحكومة على أن العقود القائمة لا تتغيّر — وفي العقود المستقبلية، وباتفاق الطرفين، يمكن دفع الإيجار مسبقاً حتى 3 أشهر، ويمكن التفاوض بشأن الوديعة بمرونة أكبر. وإلى أن يُنشر المرسوم بقانون فعلياً، تظل قواعد اليوم ملزمة لكل مالك: فإذا طلب مالك حالياً أكثر من إيجار شهرين كوديعة أو شهرين مقدماً، فإن السقف القانوني الحالي هو المطبَّق — شهران لكل منهما.

ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً

مرحلة اللجنة هي التي ستحسم الأرقام الفعلية، وتشير التقارير إلى أن النشر لن يتم قبل انتهاء النقاش حول موازنة الدولة لعام 2027. ترقّبوا الرقم المحدد الذي سيقبله Chega بشأن الودائع — فهذا الرقم وحده سيكشف ما إذا كان الأمر سينتهي بتشديد معتدل أم بأحدّ تحول لصالح الملّاك منذ ضوابط الإيجار القديمة في الحقبة الاشتراكية. وإذا كنت تخطط للانتقال وتضع ميزانية لتكاليف الاستقرار، يستعرض دليلنا للانتقال ما ينبغي تخصيصه لعقد إيجار برتغالي وفق القواعد السارية حالياً.

في الوقت الراهن، لا شيء نهائي بعد، وعنوان "إلغاء السقف" يحمل من الدلالة أكثر مما قد يحمله فعلياً بعد استقرار النص النهائي، وعلى كل من ينوي توقيع عقد إيجار في الأشهر المقبلة أن يسأل مالك العقار — كتابةً — عن القواعد التي يطبّقها فعلياً.