أرقام أساسية — بتاريخ 2026-10-01: بلغ متوسط سعر الطلب على المستوى الوطني 3,228 يورو للمتر المربع في سبتمبر 2026، بارتفاع 7.9% على أساس سنوي و0.6% على أساس شهري — وفق idealista؛ ويبلغ متوسط السعر في مدينة لشبونة 6,256 يورو للمتر المربع، وفي منطقة لشبونة الكبرى (AML) 4,501 يورو للمتر المربع، وفي الغارف 4,216 يورو للمتر المربع؛ وتؤكد Eurostat أن البرتغال سجّلت أعلى ارتفاع سنوي في أسعار المنازل على مستوى الاتحاد الأوروبي بنسبة 16.5%+ في الربع الثاني من عام 2026، مقارنةً بمتوسط اتحادي بلغ 4.7%.
الرقم الأساسي، ولماذا يهمّ الأجانب
سجّل سوق الإسكان في البرتغال مستوى قياسياً جديداً الشهر الماضي. فقد بلغ متوسط تكلفة شراء منزل رقماً قياسياً جديداً عند 3,228 يورو للمتر المربع بنهاية سبتمبر، وفقاً لمؤشر أسعار idealista، في استمرار لسلسلة من الأرقام القياسية الشهرية المتتالية التي امتدت لمعظم العام. وقد تباطأت وتيرة الارتفاع نسبياً، لكن أسعار المنازل المعروضة للبيع ارتفعت بنسبة 7.9% في سبتمبر مقارنةً بالشهر نفسه من عام 2025.
بالنسبة لكل من ينتقل للبرتغال ويخطط للشراء، لا يُعدّ هذا رقماً مجرداً. فهو العامل الأهم في أي موازنة لشراء عقار — وهو يتحرك بوتيرة أسرع من خطط ادخار معظم المشترين.
ماذا تكلّف 3,228 يورو للمتر المربع فعلياً عند الدفع
لنأخذ مثالاً واقعياً لمنزل بحجم عائلي: شقة بمساحة 90 متراً مربعاً عند المتوسط الوطني الجديد تُكلّف نحو 290,500 يورو قبل أي تكاليف شراء. وبالنسبة لغير المقيمين، تنطبق هنا القواعد مباشرةً — يُتوقّع رسم انتقال ملكية (IMT) ثابت بنسبة 7.5% بالإضافة إلى رسم طوابع بنسبة 0.8%، أي أن تكاليف الشراء وحدها تضيف ما يقارب 24,100 يورو فوق ذلك السعر. فعلى المشتري غير المقيم أن يُخصّص 8–9% من سعر الشراء كتكاليف إجمالية؛ أما المقيمون الذين يستخدمون السلّم التصاعدي لضريبة IMT فيدفعون عادةً أقل.
حساب GrowIN: قبل عام، كانت تلك الشقة نفسها بمساحة 90 متراً مربعاً تُقدَّر بنحو 2,992 يورو للمتر المربع على المستوى الوطني — أي ما يقارب 269,300 يورو. وعند سعر سبتمبر البالغ 3,228 يورو للمتر المربع، تُكلّف الشقة ذاتها الآن نحو 21,200 يورو إضافية قبل إضافة أي يورو من رسم انتقال الملكية. هذا هو الأثر الحقيقي لارتفاع سنوي بنسبة 7.9% على من أجّل الشراء لمدة اثني عشر شهراً.
"إن التأخر لعام واحد في شراء شقة برتغالية نموذجية يكلّف المشتري الآن ما يعادل سيارة صغيرة من القوة الشرائية المفقودة،" تقول هيئة تحرير GrowIN Portugal.
لشبونة لا تزال تحدّد السقف، والمقاطعات الداخلية تتحرك بأسرع وتيرة
تبقى لشبونة المدينة الأكثر تكلفة في البرتغال لشراء منزل، بمتوسط سعر يبلغ 6,256 يورو للمتر المربع، كما تُعدّ منطقة لشبونة الكبرى أيضاً المنطقة الأعلى تكلفة لشراء العقارات، بمتوسط سعر يبلغ 4,501 يورو للمتر المربع. ويأتي الغارف في مرتبة قريبة بسعر 4,216 يورو للمتر المربع، وفقاً للبيانات المذكورة إلى جانب إصدار سبتمبر.
إلا أن أبرز التحركات من حيث النسبة تحدث بعيداً عن الساحل. فقد سجّلت فيلا ريال (17.8%)، وليريا (17.6%)، وبِجا (14.4%)، وفارو (14.3%)، وغوارده (14%) أعلى معدلات الارتفاع بين عواصم المقاطعات والمناطق ذات الحكم الذاتي، في حين كانت أفييرو وسطوبال وبورتو وكاستيلو برانكو وبونتا ديلغادا وفونشال ولشبونة المناطق التي شهدت أقل ارتفاع في الأسعار — في تذكير بأن المقاطعات "الأرخص" غالباً ما ترتفع أسعارها بأسرع وتيرة لأن المشترين الذين لم يعد بإمكانهم تحمّل تكلفة لشبونة وبورتو يبحثون عن القيمة في المناطق الداخلية والجزر.
البرتغال تتصدّر الاتحاد الأوروبي بأكمله — رسمياً
لا يتعلق الأمر بقصة محلية فقط. فإصدار Eurostat للربع الثاني من عام 2026 يوضّح ذلك بجلاء: سُجّل أعلى ارتفاع في البرتغال (+16.5%)، تلتها بلغاريا (+15.5%) وليتوانيا (+14.3%). ويقارَن ذلك بارتفاع نسبته 4.0% في منطقة اليورو و4.7% في الاتحاد الأوروبي خلال الفترة نفسها. ولم تقترب أي دولة عضو أخرى من هذا المستوى.
وبالنسبة للأجانب الذين يوازنون بين البرتغال وإسبانيا وإيطاليا وفرنسا كوجهة للانتقال، يُعدّ هذا الفارق مهماً — فالعقارات هنا ترتفع قيمتها بوتيرة تبلغ نحو ثلاث إلى أربع مرات متوسط وتيرة الاتحاد الأوروبي، في حين يتباطأ نمو الأجور كثيراً عن ذلك.
ما يعنيه ذلك عملياً
إذا كنت تخطط لموازنة شراء عقار من الخارج، فهناك ثلاثة أمور تنتج مباشرةً عن هذه الأرقام. أولاً، تزداد أهمية الجداول الزمنية للموافقة المسبقة على التمويل أكثر من أي وقت سابق — فقد لا يكفي عرض قرض عقاري تمت الموافقة عليه في يناير لتغطية الشقة نفسها بحلول سبتمبر، نظراً للتحرك السنوي المعتاد بهذا الحجم. ثانياً، تذكّر أن شراء عقار في البرتغال لا يترتب عليه بعد الآن أي امتياز إقامة ضمن التأشيرة الذهبية، وبالتالي لا يوجد مسار هجرة مختصر لتعويض ارتفاع تكاليف الدخول. ثالثاً، احرص على استخراج رقم التعريف الضريبي (NIF) وفتح حساب مصرفي برتغالي مبكراً؛ فهما شرطان أساسيان قبل أن تتمكّن حتى من توقيع عقد الوعد بالبيع (CPCV)، وأي تأخير هنا يتراكم أثره في سوق صاعد.
وعلى كل من يرتّب تسلسل خطوات الانتقال — طلب التأشيرة، ثم الإقامة الضريبية، ثم الشراء — أن يحدّد ترتيب هذه الخطوات بعناية؛ ويغطّي دليلنا للضرائب ورقم التعريف الضريبي قواعد الإقامة الضريبية والتمثيل القانوني التي يجب تسويتها عادةً قبل التوقيع على عقد الملكية النهائي.
ما يجب مراقبته لاحقاً
تتصاعد أقساط القروض العقارية أيضاً بالتوازي مع الأسعار، وتبقى تكاليف الاقتراض حساسة لقرارات البنك المركزي الأوروبي. ومن المتوقع أن يُظهر إصدار idealista الشهري المقبل ومؤشر أسعار المنازل الصادر عن INE للربع الثالث (المتوقع صدوره في الأشهر المقبلة) ما إذا كانت وتيرة النمو الأكثر تباطؤاً في سبتمبر ستستمر أو ستعود إلى التسارع. وعلى المشترين الذين يعملون بموازنة ثابتة أن يتعاملوا مع أي تأخير كتكلفة فعلية لا كموقف انتظار محايد — فوفقاً للاتجاهات الحالية، كان كل فصل من التأخير يعني أموالاً حقيقية مفقودة.
للحصول على مساعدة عملية في التعامل مع الشراء كمشترٍ أجنبي — من استخراج رقم NIF إلى وضع موازنة صحيحة لرسم IMT ورسم الطوابع — راجع خدمات دعم شراء العقارات من GrowIN. فالسوق لا يتباطأ انتظاراً لإنجاز المعاملات.