أرقام أساسية — بتاريخ 2026-09-27: خُفّض المعدل الضريبي المستقل لضريبة IRS على عائدات الإيجار السكني المستوفية للشروط من 25% إلى 10%، ابتداءً من 1 يناير 2026 وحتى نهاية 2029 — للعقود التي لا يتجاوز إيجارها الشهري 2,300 يورو ولمدة لا تقل عن 3 سنوات — وينطبق ذلك على عقود الإيجار الجديدة والقائمة على حد سواء؛ ويرتفع سقف خصم الإيجار من ضريبة IRS للمستأجرين من 700 يورو إلى 900 يورو في عام 2026 وإلى 1,000 يورو في عام 2027؛ وتُفرض الضريبة على الشركات المستوفية للشروط (IRC) على 50% فقط من عائدات الإيجار؛ ويمكن للملاك الذين يتقاضون إيجارًا يقل بنسبة 20% عن متوسط الإيجار في بلديتهم أن يدفعوا 0%.
الرقم الأبرز
خفّضت البرتغال الفاتورة الضريبية على عقود الإيجار العادية طويلة الأمد بأكثر من النصف. وينطبق هذا التخفيض، من 25% الحالية إلى 10%، على جميع عقود الإيجار الجديدة والقائمة دون استثناء، بشرط ألا يتجاوز الإيجار 2,300 يورو شهريًا. وكان وزير الإسكان ميغيل بينتو لوز صريحًا بشأن نطاق هذا الإجراء، حيث صرّح للصحفيين بأنه يسري "على جميع العقود، الحالية منها، ما دامت تتقاضى إيجارات أقل من 2,300 يورو".
وبالنسبة إلى كل من يملك شقة في البرتغال ويؤجرها بعقد إيجار طويل الأمد عادي — سواء كان مقيمًا أو غير مقيم — يمثل هذا الإجراء أكبر تغيير في ضريبة الإيجار منذ سنوات، ويأتي في وقت تسعى فيه الحكومة بشدة إلى إعادة الوحدات الشاغرة إلى السوق.
مصدر القانون ومن يستوفي شروطه
يستند هذا التخفيض إلى القانون رقم 9-A/2026، وهو قانون التفويض في مجال الإسكان الذي أقره البرلمان في فبراير ووقّعه رئيس الجمهورية في مارس، والذي أعطى الحكومة 180 يومًا لتحويل هذه الإصلاحات إلى مرسوم بقانون. وأقره المشرّعون في 20 فبراير، ووقّعه رئيس الجمهورية ليدخل حيز التنفيذ في 2 مارس، ويمثل هذا التشريع أحد أهم التحولات التنظيمية في قطاع الإسكان بالبلاد منذ أكثر من عقد، بهدف معالجة عجز هيكلي يقدَّر بـ 300,000 وحدة سكنية. ودخل التخفيض نفسه حيز التنفيذ ابتداءً من 1 يناير 2026 من خلال تعديل الموازنة العامة للدولة للمادة 72 من قانون ضريبة IRS، التي تنظم الدخل من الفئة F (الإيجار).
ولاستيفاء الشروط، يجب أن يحقق عقد الإيجار ثلاثة معايير: أن يكون عقدًا سكنيًا خاضعًا لنظام الإيجار NRAU، وألا يتجاوز الإيجار الشهري 2,300 يورو، وهي قيمة تعادل 2.5 مرة الحد الأدنى الوطني للأجور لعام 2026، وأن تمتد مدة العقد ثلاث سنوات على الأقل مع الإبلاغ عنه إلى مصلحة الضرائب (Autoridade Tributária). ويُستثنى صراحةً الإيجار قصير الأمد وإيجار "Alojamento Local" — فهذا حافز موجّه لعقود الإيجار طويلة الأمد، لا للسياحة.
والأهم لقرائنا أن المعدل المخفض ليس ميزة مرتبطة بالإقامة. فالضريبة المستقلة على عائدات الإيجار تُطبَّق بحسب طبيعة الدخل، لا بحسب الإقامة الضريبية للمالك — وبذلك يستوفي المالك غير المقيم الذي يؤجر شقة في بورتو الشروط بالطريقة نفسها التي يستوفيها المقيم الضريبي البرتغالي، شرط أن يستوفي العقد معايير الإيجار المعتدل. كما تستفيد الشركات المؤجِّرة للعقارات بشكل غير مباشر: فلأغراض ضريبة IRC، يُحتسب دخل الإيجار المستوفي للشروط الآن على أساس 50% فقط من قيمته، مما يخفض فعليًا الوعاء الضريبي الخاص بهذا الدخل إلى النصف.
حساب GrowIN
عند إجراء الحساب عند السقف البالغ 2,300 يورو، يصبح حجم التوفير واضحًا. فبموجب المعدل القديم البالغ 25%، كان المالك الذي يتقاضى أعلى إيجار مستوفٍ للشروط يدفع نحو 575 يورو شهريًا كضريبة IRS على ذلك الدخل (2,300 يورو × 25%). وبموجب المعدل الجديد البالغ 10%، ينخفض هذا المبلغ إلى 230 يورو شهريًا — أي توفير قدره 345 يورو شهريًا، أو نحو 4,140 يورو سنويًا، على عقار واحد عند الحد الأقصى. وهذا حساب أجراه فريق تحرير GrowIN Portugal بناءً على التغيير المنشور في المعدل، وليس رقمًا مذكورًا في أي بيان رسمي — وهو من نوع التغيير الذي يحدد ما إذا كان شراء عقار للتأجير في لشبونة أو بورتو يظل مجديًا اقتصاديًا كإيجار طويل الأمد، أو يُترك شاغرًا أو يُحوَّل إلى إيجار قصير الأمد.
"المالك الذي يؤجر شقة عند سقف 2,300 يورو يحتفظ الآن بنحو 345 يورو إضافية شهريًا مقارنة بما كان يحتفظ به في ديسمبر 2025 — وهذه هي القصة الحقيقية وراء حزمة الإسكان،" يقول فريق تحرير GrowIN Portugal.
ما يستفيده المستأجرون — ولماذا يكون التخفيف أصغر
يستفيد المستأجرون أيضًا من تخفيف ضريبي، لكن بنسبة أقل. فقد تم تعزيز خصم الفاتورة الضريبية للإيجار المدفوع على مسكن دائم، مع رفع سقفه إلى 900 يورو في عام 2026 وإلى 1,000 يورو من عام 2027. ويبقى الخصم نفسه عند 15% من الإيجار السنوي المدفوع، ولذلك لا يبدأ تأثير السقف إلا عند تجاوز الإيجار نحو 500 يورو شهريًا — وتحت هذا الحد، يستفيد المستأجرون فعليًا من خصم كامل نسبته 15%. وبالنسبة إلى معظم المستأجرين، يعني ذلك استرداد 200 يورو إضافية عند التسوية الضريبية مقارنة بالسقف القديم البالغ 700 يورو، وهو أقل بكثير من التخفيف الجذري الذي يحصل عليه الملاك.
وهناك ميزة إضافية للملاك الأكثر تفضيلًا: فمن يتقاضى إيجارًا يقل بنسبة 20% على الأقل عن متوسط الإيجار في بلديته لا يحصل على 10% فقط، بل يمكن أن يستوفي شروط الحصول على معدل ضريبة دخل 0% على ذلك الإيجار، كما تحصل الشركات التي تؤجر بأسعار معتدلة على إعفاء كامل لنصف عائداتها. وهناك أيضًا ميزة على مستوى ضريبة أرباح رأس المال: فالبائعون الذين يعيدون استثمار عائداتهم في وحدات سكنية موجهة للإيجار المعتدل يمكنهم الحصول على إعفاء من الضريبة على تلك الأرباح، وهو ما يشجع الملاك على إعادة توجيه رأس المال مباشرة إلى سوق الإيجار.
ما ينبغي مراقبته
يُعد معدل 10% والإعفاء من ضريبة AIMI على الوحدات المؤجرة بأقل من 2,300 يورو شهريًا إجراءين مؤقتين، ينتهيان في نهاية عام 2029 فقط، فعلى كل من يبني استراتيجية إيجار طويلة الأمد على هذا الأساس أن يأخذ تاريخ الانتهاء هذا في الحسبان عند التخطيط. ويبقى تسجيل العقد لدى مصلحة الضرائب (Finanças) وإصدار إيصالات الإيجار الإلكترونية أمرًا لا غنى عنه — فعدم استيفاء أي منهما يعني ببساطة عدم انطباق المعدل المخفض، بصرف النظر عن الإيجار الفعلي المتقاضى. وإذا كنت تستفيد بالفعل من نظام NHR أو نظام IFICI الأحدث، فاحرص على إجراء المقارنة بدلًا من افتراض أن المعدل الثابت للإيجار يكون بالضرورة أفضل؛ فالتفاعل بين الأنظمة الضريبية لا يكون بديهيًا دائمًا. وللاطلاع على شرح أوفى لكيفية تكامل دخل الإيجار في البرتغال، والتزامات NIF، والتمثيل الضريبي للملاك غير المقيمين، انظر مركزنا الخاص بـ الضرائب وNIF.
وعلى الملاك الأجانب الذين يزنون خيارات توثيق عقد إيجار قائم، أو تسجيل عقد جديد طويل الأمد، أو إعادة هيكلة إيجار قصير الأمد ليدخل في نظام الإيجار المعتدل، أن يحرصوا على استكمال الإجراءات الورقية بشكل صحيح قبل تقديم الإقرارات الضريبية لختام العام — ويمكن لفريق خدمات GrowIN المساعدة في تأكيد استيفاء الشروط والتعامل مع إجراءات التسجيل لدى مصلحة الضرائب.
الاتجاه واضح: تريد البرتغال ملاكًا طويلي الأمد، وهي الآن تدفع لهم مقابل بقائهم في السوق.