أرقام أساسية — حتى 2026-09-28: تُطبَّق الآن ضريبة IMT موحدة بنسبة 7.5% على المشترين غير المقيمين ضريبيًا للعقارات السكنية الحضرية، وذلك اعتبارًا من 25 مايو 2026 بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 الصادر في 20 مايو — وتوجد استثناءات إذا أصبح المشتري مقيمًا ضريبيًا في البرتغال خلال عامين، أو أجّر المسكن طويل الأمد بإيجار معتدل (بحد أقصى يقارب 2,300 يورو شهريًا، لمدة 36 شهرًا خلال 5 سنوات) — ويجب أن تصل طلبات الاسترداد إلى هيئة الضرائب Autoridade Tributária خلال 6 أشهر من تاريخ استيفاء الشرط — وتظل رسوم الطابع (Stamp Duty) بنسبة 0.8% مستحقة إضافة إلى ذلك.
ما الذي تغيّر، ولماذا يهم الأمر الآن
أصبح الأجانب الذين يشترون مسكنًا في البرتغال دون أن يكونوا مقيمين ضريبيًا فيها يدفعون الآن ضريبة IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) موحدة بنسبة 7.5%، بصرف النظر عن سعر العقار أو نوعه. وترد هذه القاعدة في المادة 17.º، الفقرة رقم 10 الجديدة من قانون IMT، التي أدرجها المرسوم بقانون ضمن تعديله لـ"taxas de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) aplicáveis a não residentes"، والمنشور في الجريدة الرسمية Diário da República بتاريخ 20 مايو 2026. ويؤكد المتخصصون الذين يتابعون تاريخ دخول القاعدة حيز التنفيذ أن هذه النسبة سارية منذ 25 مايو 2026، دون أي حكم انتقالي.
وقبل ذلك، كان غير المقيمين يدفعون وفق السلم التصاعدي نفسه المطبَّق على أي مشترٍ آخر لمسكن ثانٍ — بشرائح تبدأ من 0% وترتفع تدريجيًا نحو أعلى نسبة، بحسب سعر العقار. وقد زال هذا التماثل. وكما يذكر موقع Idealista Portugal، فإن "استحداث نسبة IMT موحدة قدرها 7.5% لكثير من المشترين غير المقيمين الذين يقتنون" عقارات سكنية يمثل أحد أبرز التحولات في هذه الضريبة منذ آخر مراجعة شاملة للقانون.
الاستثناءات الثلاثة
لا يطبّق المرسوم النسبة الموحدة دون قيود. ووفقًا للمذكرة الفنية الصادرة عن PwC Portugal بشأن هذا الإصلاح، لا تُطبَّق نسبة 7.5% على مشتريات غير المقيمين عندما يستوفي المشتري شرط الإعفاء مسبقًا، أو يندرج ضمن إحدى الاستثناءات المنصوص عليها في القانون — وأبرزها: أن يكون المشتري مقيمًا ضريبيًا في البرتغال بالفعل في تاريخ توقيع العقد، أو أن يصبح كذلك خلال عامين من الشراء، أو أن يلتزم بتأجير العقار طويل الأمد. وفي هذا المسار الثالث، تشترط القواعد أن يوقّع المالك عقد إيجار سكني خلال 6 أشهر وأن يبقيه ساريًا لمدة 36 شهرًا على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى، على أن يكون الإيجار محدودًا بسقف يعادل تقريبًا 2.5 ضعف الحد الأدنى الوطني للأجور (2,300 يورو شهريًا لعام 2026).
والمهم أن أيًا من هذه الاستثناءات لا يُطبَّق تلقائيًا عند التوقيع. إذ يدفع المشترون نسبة 7.5% مقدمًا، ثم يتعين عليهم تقديم طلب لاسترداد المبلغ. ويجب تقديم طلب الإلغاء إلى هيئة الضرائب خلال 6 أشهر من تاريخ استيفاء الشرط؛ وفي حال تجاوز هذه المهلة يسقط الحق في الاسترداد. وحتى منتصف عام 2026، ظلت الإرشادات الإجرائية الصادرة عن Finanças بشأن كيفية تقديم هذا الطلب محدودة — إذ أشار أحد المواقع المتخصصة إلى أن هيئة الضرائب (AT) لم تكن قد نشرت بعد إرشادات إجرائية لهذه الطلبات حتى ذلك الوقت. وينبغي على المشترين التحقق من الإجراء المعمول به حاليًا مباشرة عبر Portal das Finanças قبل افتراض أن عملية الاسترداد ستكون بسيطة.
وثمة ما يبعث على الاطمئنان: فالأمر يتعلق بالوضع الضريبي لا بجواز السفر. فالقاعدة تستند إلى الإقامة الضريبية وليس الجنسية — إذ يُعامَل مشترو الاتحاد الأوروبي وغير الاتحاد الأوروبي معاملة واحدة. فالمتقاعد الفرنسي الذي لم يسجَّل بعد كمقيم ضريبي يواجه نسبة 7.5% ذاتها التي يواجهها المشتري الأمريكي.
التكلفة الفعلية — بحسب حسابات GrowIN
تعطي الأمثلة السوقية المتداولة فكرة عن حجم الفرق: ففي شقة بقيمة 300,000 يورو، قدّر أحد التقارير القطاعية فاتورة غير المقيم بمبلغ 22,500 يورو، مقارنة بنحو 11,790 يورو للمقيم بموجب الشرائح التصاعدية القديمة. وبإجراء الحساب وفق بياناتنا في GrowIN: يعادل الفارق البالغ 10,710 يورو بين الفاتورتين ما يقارب 11.6 شهرًا من الحد الأدنى للأجور في البرتغال لعام 2026 والبالغ 920 يورو — بعبارة أخرى، يدفع المشتري غير المقيم عند هذا السعر، في ضريبة النقل الإضافية وحدها، ما يقارب دخل عام كامل من الحد الأدنى للأجور، قبل أن يسدد أي يورو من رسوم الطابع أو أتعاب التوثيق أو التكاليف القانونية. وفي المساكن الأعلى ثمنًا يتسع الفارق المطلق أكثر، لأن النسبة الموحدة لم تعد تتدرّج كما كانت تفعل الشرائح التصاعدية بالنسبة للعقارات الأقل قيمة.
وتظل رسوم الطابع بنسبة 0.8% مستحقة إضافة إلى ضريبة IMT بصرف النظر عن الإقامة، بحيث تصبح الفاتورة الضريبية عند توقيع العقد بالنسبة لغير المقيم هي IMT (7.5%) زائد رسوم الطابع (0.8%) — قبل احتساب التكاليف القانونية وأتعاب التوثيق والتسجيل، التي عادة ما ترفع إجمالي تكاليف الاقتناء بالنسبة لغير المقيم إلى ما بين 8 و9% من سعر الشراء.
لماذا أقدمت الحكومة على ذلك
لا يُعد هذا الإجراء منعزلًا، بل هو أحد عناصر حزمة إسكانية أوسع. ويربط المرسوم بقانون صراحة بين الرسم الإضافي على غير المقيمين وإجراءات التخفيف لصالح المقيمين: إذ يذكر موقع doutorfinancas.pt أن القانون نفسه يعفي أيضًا المساكن الرئيسية المشغولة من قبل مالكيها من ضريبة IMT حتى قيمة 330,539 يورو، مع تطبيق نسب تصاعدية ومخفَّضة فوق هذه القيمة بالنسبة للمقيمين. والمنطق السياسي وراء ذلك واضح — تهدئة الطلب الأجنبي عند الحدود القصوى، مع تخفيض تكلفة شراء المسكن الخاص بالنسبة للمقيمين.
"المشتري الذي يخطط فعليًا للعيش في البرتغال أمامه مخرج واضح مدته عامان؛ أما المستثمر البحت الذي يؤجّر العقار قصير الأمد فلا يملك هذا الخيار"، بحسب ما يشير إليه فريق تحرير GrowIN Portugal.
الانعكاسات العملية على الأجانب
إذا كنت في خضم التفاوض على شراء مسكن في البرتغال ولم تصبح بعد مقيمًا ضريبيًا، فإن الحساب الآن يرجّح فعليًا الإسراع في نقل إقامتك — فتسجيل الإقامة الضريبية (183 يومًا فأكثر، أو الإقامة الاعتيادية) ضمن مهلة العامين يحوّل نسبة 7.5% إلى مبلغ زائد قابل للاسترداد بدلًا من تكلفة دائمة. أما المشترون الذين يخططون للاحتفاظ بالعقار لأغراض التأجير فقط، فعليهم دراسة المسارين بعناية: فالتأجير قصير الأمد أو السياحي لا يستوفي شروط الاستثناء، ولا يستوفيها سوى عقود الإيجار طويلة الأمد ضمن سقف الإيجار المعتدل. وعلى كل من يوازن بين الشراء عبر مسار صندوق Golden Visa أو الانتقال بموجب تأشيرة D7/D8، أن يقرأ هذا التقرير جنبًا إلى جنب مع دليلنا الضرائب ورقم التعريف الضريبي حول عتبات الإقامة قبل توقيع عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV).
ما الذي يجب ترقّبه لاحقًا
لم تنشر Finanças بعد إرشادات إجرائية تفصيلية حول كيفية معالجة طلبات الاسترداد بموجب الاستثناءين، كما أن إعلان تصويب (Declaração de Retificação) صدر في يوليو 2026 صحّح بالفعل بعض الأخطاء في المرسوم الأصلي — وهو ما يشير إلى احتمال مواصلة تنقيح هذه القواعد. وينبغي على كل من لديه عقد بيع معلَّق الحصول على استشارة محدَّثة من متخصص ضريبي أو محامٍ برتغالي، والتحقق من النسبة السارية مباشرة عبر Portal das Finanças قبل وضع ميزانية للشراء.
وعلى المشترين الأجانب الذين يفكرون في اقتناء عقار في البرتغال هذا الخريف أن يتعاملوا مع نسبة 7.5% باعتبارها الأساس الجديد، لا رسمًا مؤقتًا، وأن يخططوا لاستراتيجية إقامتهم أو تأجيرهم وفقًا لذلك.