أبرز الأرقام — حتى 2026-08-19: يُطبَّق الآن معدل ثابت لرسم IMT قدره 7.5% على جميع المشترين غير المقيمين ضريبياً للعقارات السكنية الحضرية — دون شرائح، ودون خصومات، ودون إعفاء السكن الرئيسي — بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 (الصادر في 20 مايو 2026، والنافذ منذ 25 مايو 2026) — فشقة بقيمة 250,000 يورو كانت ستُكلّف نحو 8,000 يورو كرسم IMT وفق السلّم القديم الخاص بالمقيمين، أصبحت تُكلّف الآن 18,750 يورو — ويمكن استرداد الفرق إذا أصبح المشتري مقيماً ضريبياً في البرتغال خلال عامين، أو أجّر العقار طويل الأمد بإيجار لا يتجاوز سقف 2,300 يورو شهرياً لمدة 36 شهراً على الأقل من أصل 60 شهراً التالية.
التغيير الأهم على الإطلاق
إذا كنت أجنبياً تشتري منزلاً في البرتغال دون أن تصبح مقيماً ضريبياً، فقد تحوّلت فاتورة رسم نقل الملكية المستحقة عليك من سلّم متدرّج إلى معدل ثابت غير قابل للتفاوض. ويتمثّل أبرز التغيير في تطبيق معدل ثابت لرسم IMT قدره 7.5% على جميع المشترين غير المقيمين للعقارات الحضرية، ليحلّ محل الهيكل التدريجي السابق القائم على سعر العقار وموقعه والغرض منه. وتندرج هذه الخطوة ضمن حزمة الإسكان الحكومية الأوسع المعروفة باسم "Construir Portugal"، وتهدف إلى تشجيع المعروض السكني، وتعزيز أعمال البناء والترميم، وتحسين فرص حصول المقيمين على السكن.
ومن الناحية القانونية، أصبح هذا الحكم الآن جزءاً من المادة 17 من قانون IMT، الذي أدخله المرسوم بقانون رقم 97/2026. ويلاحظ المتابعون لتطبيق هذا القانون أنه لا يتضمّن أي فترة انتقالية مخفِّفة — إذ بدأ تطبيق المعدل فور دخول المرسوم حيّز التنفيذ، وهو تاريخ يحدّده عدد من المتابعين القانونيين بـ25 مايو 2026، أي بعد خمسة أيام من نشر النص.
الأرقام بالتفصيل
في ظلّ النظام القديم، كان غير المقيمين يدفعون الشرائح التصاعدية نفسها التي يدفعها المقيمون عند شراء منزل ثانٍ — وهو سلّم يبدأ منخفضاً ويرتفع مع السعر، مع خصومات مدمجة فيه. ففي النظام القديم، كان المشتري الذي يقتني شقة بقيمة 250,000 يورو يدفع نحو 8,000 يورو كرسم IMT — أما وفق المعدل الثابت الجديد، فتُكلّف الصفقة نفسها 18,750 يورو. وإذا كبّرنا المقياس تتّسع الفجوة أكثر: ففي عقار بقيمة 500,000 يورو، ربما كان غير المقيم يدفع ما بين 25,000 و30,000 يورو تبعاً للشريحة — أما وفق المعدل الثابت 7.5%، فيرتفع المبلغ إلى 37,500 يورو.
ولا يتوزّع الأثر بالتساوي. فقد وجد المحلّلون الذين درسوا هذا الإصلاح أنّ القاعدة الجديدة تُحدث أكبر أثر لها في نطاق 200,000-700,000 يورو — وهو تحديداً النطاق الذي يبحث فيه معظم المشترين الأجانب عن الشقق ومنازل العطلات، إذ يضيف نحو 10,000-11,000 يورو إضافية بصرف النظر عن السعر الدقيق ضمن هذا النطاق، في حين لا يوجد أي فرق فوق نحو 1.15 مليون يورو لأنّ معدل الشريحة العليا القديمة كان أصلاً قريباً من 7.5%.
والأهم أنّ هذا ليس معياراً قائماً على الجنسية. فالقاعدة تستند إلى الإقامة الضريبية لا الجنسية — إذ يُعامَل مشترو دول الاتحاد الأوروبي وغير الأوروبي المعاملة نفسها. كما أنّ نطاقها محدود: فالمعدل الثابت لا يُطبَّق إلا على العقارات السكنية الحضرية، بينما لا تتأثّر به الأراضي والعقارات التجارية والعقارات الريفية.
طريقتان لاسترداد الفرق
لا يحمل المرسوم طابعاً عقابياً بحتاً — فقد صُمِّم ليكون بمثابة وديعة لا عقوبة دائمة، بالنسبة إلى المشترين الذين ينوون فعلاً السكن في العقار أو تأجيره. ويمكنك أن تطلب من السلطة الضريبية (Finanças) إلغاء الفرق بين نسبة 7.5% المدفوعة والمعدلات التصاعدية المعتادة، إذا أصبحت بعد الشراء مقيماً ضريبياً في البرتغال خلال عامين من تاريخ الاقتناء، أو خصّصت العقار للسكن الإيجاري طويل الأمد بإيجار معتدل. ولمسار التأجير شروط صارمة: توقيع عقد إيجار خلال ستة أشهر من الشراء، مع تأجير العقار لمدة 36 شهراً على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى، بإيجار لا يتجاوز السقف المعتدل المحدَّد.
غير أنّ فوات هذه المهل يجعل الرسم الإضافي دائماً. كما ينبغي على المشترين أخذ آلية الاسترداد بعين الاعتبار في تخطيطهم المالي — إذ يُطلَب الاسترداد بعد إتمام الصفقة، ولا ضمان لوصوله بسرعة، ما يجعل المبلغ النقدي المستحق عند توقيع العقد حقيقياً بصرف النظر عن خططك على المدى الأطول.
حساب GrowIN
لنأخذ مثالاً عادياً لصفقة في الغارف أو الساحل الفضي — منزل ثانٍ بقيمة 300,000 يورو. قبل هذا الإصلاح، كان المشتري المقيم يدفع على هذا السعر نحو 11,790 يورو كرسم IMT؛ وكان غير المقيمين يخضعون تقريباً للسلّم نفسه. أما وفق القاعدة الثابتة 7.5%، فتُولّد الصفقة نفسها الآن 22,500 يورو كرسم IMT وحده — أي زيادة تقارب 10,700 يورو. وهذا تزامن لافت يستحق الإشارة إليه: فهو يكاد يعادل تماماً قيمة أجر عام كامل من الحد الأدنى للأجور في البرتغال البالغ 920 يورو شهرياً، يتبخّر في بند ضريبي واحد قبل حتى دفع رسم الطوابع أو أتعاب كاتب العدل. وكما يصف فريق تحرير GrowIN Portugal الأمر: "بالنسبة إلى غير المقيم الذي يشتري منزلاً برتغالياً متوسط السعر، يمكن أن يلتهم رسم IMT الإضافي الجديد وحده أجر عام كامل من الحد الأدنى للأجور."
ما الذي يجب متابعته لاحقاً
يُتوقَّع حدوث بعض العقبات التطبيقية خلال الأشهر المقبلة — إذ لا تزال المكاتب الضريبية وكتّاب العدل بصدد ضبط أنظمتهم وفق قواعد المادة 17 الجديدة، ومن المرجّح ظهور خلافات حول ما يُعدّ "إيجاراً معتدلاً" أو عقد إيجار مستوفياً للشروط. وعلى كل من يكون بالفعل في منتصف صفقة أن يتحقّق مع محاميه أو كاتب العدل من المعدل الذي ينطبق تحديداً على تاريخ التوقيع، وقد يجد غير المقيمين الذين يفكّرون جدياً في الانتقال أنّ من الأجدى مالياً الآن ترسيخ الإقامة الضريبية قبل إتمام الشراء لا بعده. وللاطّلاع على صورة أشمل حول محفّزات الإقامة، ومتطلبات NIF، ونظام IFICI الذي كثيراً ما يرافق الانتقال، راجع دليل الضرائب وNIF.
يُعدّ هذا المجال من القانون الضريبي البرتغالي سريع التطوّر، وتتوقّف النتائج على الطريقة التي تُطبِّق بها السلطة الضريبية (Finanças) آلية الاسترداد عملياً — لذا يُنصح دائماً بالتحقّق من المعدلات والشروط المعمول بها حالياً لدى محاسب مرخّص أو لدى الهيئة الضريبية (Autoridade Tributária) قبل توقيع عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV).