أرقام أساسية — حتى 2026-08-26: يدفع المشترون غير المقيمون للعقارات السكنية الآن معدلاً ثابتاً لضريبة IMT بنسبة 7.5% ابتداءً من 25 مايو 2026، دون إمكانية الاستفادة من الشرائح التصاعدية المنخفضة التي يستفيد منها المقيمون — بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026، الصادر في 20 مايو 2026 — في حين يحصل الملاك الذين يؤجّرون بإيجارات "معتدلة" (حتى 2,300 يورو شهرياً) على تخفيض في معدل ضريبة IRS المستقلة من 25% إلى 10%، ويستمر هذا التخفيض حتى 31 ديسمبر 2029 — ويمكن لغير المقيمين استرداد الرسم الإضافي على ضريبة IMT إذا أصبحوا مقيمين ضريبيين خلال عامين، أو أجّروا العقار بإيجار معتدل لمدة لا تقل عن 36 شهراً خلال السنوات الخمس الأولى.
ما الذي تغيّر بالفعل
جاء إصلاح الإسكان في البرتغال في صورة المرسوم بقانون رقم 97/2026، الذي دخل حيّز التنفيذ في 20 مايو 2026، وأعاد تشكيل طريقة فرض الضرائب على العقارات السكنية في جميع أنحاء البلاد، بما في ذلك ماديرا. وجاء التوقيع عليه بعد أشهر من الجدل السياسي، بموجب قانون تفويض صدر في مارس، وقُدّم بوصفه استجابة لنقص سكني يُقدَّر بعجز هيكلي يبلغ نحو 300,000 وحدة سكنية.
وضِمن حزمة تشمل أيضاً تخفيض ضريبة القيمة المضافة على البناء وتحسين الاستقطاعات الضريبية للمستأجرين، يبرز تغييرٌ يقع مباشرةً على عاتق المشترين الأجانب: فقد استحدث المرسوم معدلاً ثابتاً بنسبة 7.5% للمشترين غير المقيمين الذين يحتازون عقارات سكنية في البرتغال، ليحلّ محل السلّم التصاعدي الذي كانوا يخضعون له سابقاً مثل المقيمين. ودخلت هذه القاعدة حيّز التنفيذ في 25 مايو 2026، وحتى 24 مايو 2026 كان المشترون غير المقيمون يدفعون معدلات ضريبة IMT نفسها التي يدفعها المقيمون، وفق الشرائح التصاعدية العادية، دون أي رسم إضافي.
وفي الوقت ذاته، يمنح القانون نفسه الملاك المقيمين تخفيفاً حقيقياً. فمعدل ضريبة IRS المستقلة على دخل الإيجار ينخفض من 25% إلى 10% بالنسبة للملاك الذين يفرضون إيجارات لا تتجاوز 2,300 يورو شهرياً، بصرف النظر عن كون العقد جديداً أو قائماً من قبل، وينطبق هذا التخفيض على دخل الإيجار المحقَّق بين 1 يناير 2026 و31 ديسمبر 2029. ويحصل المستأجرون أيضاً على مكسب: يرتفع استقطاع ضريبة IRS السنوي على الإيجار إلى 900 يورو في عام 2026، وإلى 1,000 يورو ابتداءً من عام 2027.
لماذا يهمّ هذا التمييز الأجانب
هذا التزاوج بين المعدلين ليس عفوياً. فمنطق الحكومة يقوم على مكافأة من يلتزم بالعيش في البرتغال — أو التأجير بأسعار معقولة داخلها — وعلى رفع تكلفة عمليات الشراء الأجنبية القائمة على المضاربة أو الاستثمار البحت. وثمة سبيل للتخلص من معدل 7.5%: فالرسم الإضافي لا ينطبق إذا كان المشتري يُعدّ مقيماً ضريبياً بالفعل، أو أصبح كذلك خلال عامين من الشراء، أو أجّر العقار للاستخدام السكني بإيجار لا يتجاوز 2,300 يورو، على أن يُوقَّع عقد الإيجار خلال ستة أشهر من الشراء ويستمر لمدة لا تقل عن 36 شهراً، متتالية أو متقطعة، خلال السنوات الخمس الأولى. وإذا لم تُستوفَ هذه الشروط، يبقى المعدل الأعلى قائماً دون تغيير — لا استرداد ولا طعن في الأساس، بل مجرد رسم ثابت.
والأهم أن هذا الإجراء ليس سقفاً مرناً. فالغاية منه هي الحدّ من اقتناء العقارات لأغراض مضاربة بحتة من قِبل غير المقيمين الذين لا ينوون الاستقرار في البرتغال. وبالنسبة لكل من يشتري منزلاً للعطلات، أو قاعدة للتقاعد سيسكنها جزئياً فقط، أو عقاراً للتأجير لا يعتزم إدارته شخصياً بموجب نظام الإيجار المعتدل، يصبح معدل 7.5% ببساطة تكلفة الدخول الجديدة.
حسابات GrowIN
وهذا ما يعنيه ذلك فعلياً باليورو. لنأخذ شقة بقيمة 500,000 يورو يشتريها غير مقيم كان سيقع سابقاً قرب أعلى الشرائح التصاعدية القديمة لضريبة IMT — أي نحو 6% على عملية شراء بهذا الحجم. وبموجب القواعد القديمة، تبلغ ضريبة التحويل نحو 30,000 يورو. وبموجب المعدل الثابت 7.5%، تصبح 37,500 يورو — أي زيادة قدرها 7,500 يورو لمجرد كون المشتري غير مقيم، قبل حتى إضافة رسم الطوابع أو الأتعاب القانونية أو تكاليف كاتب العدل. وفي عقار بقيمة 300,000 يورو حيث كان المعدل الفعلي القديم أقرب إلى 5%، يضيق الفارق ليصل أيضاً إلى نحو 7,500 يورو تقريباً عند تطبيق معدل 7.5% كاملاً مقارنةً بما كان سيكون معدلاً مركّباً أقل — فالرسم الإضافي يضرب بأقسى ما يكون تحديداً على المنازل متوسطة السوق التي يشتريها كثير من الأجانب المنتقلين للعيش في البرتغال، لا على المشتريات الفاخرة فقط.
افتتاحية GrowIN Portugal: "هذا الإصلاح يجازي المقيمين على التأجير بمسؤولية، ويُحمّل غير المقيمين رسماً إضافياً لمجرد الشراء أصلاً."
تداعيات عملية
إذا كنت تخطّط لعملية شراء وتتوقّع أن تصبح مقيماً ضريبياً في البرتغال بعدها بفترة قصيرة — عبر تأشيرة D7 أو D8 أو أي مسار إقامة آخر — فمن المهم توثيق مسار إقامتك بدقة، لأن نافذة العامين لاسترداد الفرق تخضع لتحقّق السلطة الضريبية عند الطلب، وليس بشكل آلي. وإذا كان تأجير العقار خياراً واقعياً، فإن تنظيم عقد الإيجار بما يستوفي سقف 2,300 يورو والحد الأدنى البالغ 36 شهراً قبل إتمام الصفقة أو بعدها بفترة قصيرة هو السبيل الآخر للرجوع إلى المعدل العادي. وفي كل الحالات، احسب ميزانيتك على أساس معدل 7.5% كاملاً عند توثيق العقد، إلا إذا كان بإمكانك إثبات الاستفادة من إعفاء مسبقاً — فالاسترداد يتم بعد الواقعة، لا عند التوقيع. ويغطّي دليلنا الضريبي وNIF آليات الإقامة والتقديم التي تحدّد أي جانب من هذا الخط تقع فيه.
ما ينبغي رصده لاحقاً
لا تزال البلديات تحتفظ بسلطة تقديرية بشأن الإعفاءات الخاصة بالإسكان "منخفض التكلفة"، ولم تنشر السلطة الضريبية (Autoridade Tributária) بعد توجيهات تفصيلية حول كيفية معالجة طلبات الاسترداد عملياً. وعلى كل من لديه عملية شراء جارية بالفعل أن يؤكّد التوقيت مع كاتب العدل بالمقارنة مع الموعد الفاصل في 25 مايو 2026، لأن الصفقات المُوقَّعة قبل هذا التاريخ أو بعده تخضع لقواعد مختلفة تماماً.