أرقام رئيسية — بحسب وضع 2026-09-01: ضريبة IMT ثابتة بنسبة 7.5% على شراء العقارات السكنية من قبل غير المقيمين ضريبيًا، سارية منذ 25 مايو 2026 بموجب المرسوم بقانون 97/2026 — لتحلّ محل معدلات تصاعدية كانت تتراوح سابقًا بين 0% وحوالي 8%؛ فعلى عقار بقيمة 300,000 يورو، تبلغ فاتورة IMT لغير المقيم 22,500 يورو، إضافةً إلى رسم الطوابع بنسبة 0.8% (2,400 يورو)، مقارنةً بما يقارب 11,790 يورو كانت تُدفع قبل هذا التغيير؛ ويتوفر إعفاء إذا أصبح المشتري مقيمًا ضريبيًا في البرتغال خلال سنتين، أو إذا أجَّر العقار تأجيرًا طويل الأمد بإيجار معتدل لمدة 36 شهرًا من أصل أول 60 شهرًا.
القاعدة التي ضاعفت سعر الدخول للسوق
كل من يشتري منزلًا في البرتغال دون أن يكون مقيمًا ضريبيًا فيها يدفع الآن ضريبة انتقال ملكية ثابتة بنسبة 7.5% من سعر الشراء، بلا استثناءات — لا شرائح، ولا تخفيضات، ولا إعفاء حتى لمنزل أول متواضع. وتفرض الفقرة الجديدة معدل IMT ثابتًا بنسبة 7.5% على اقتناء عقار حضري، أو حصة مستقلة من عقار حضري، مخصَّص حصريًا للسكن، حين يكون المشتري غير مقيم. ويأتي هذا التغيير ضمن المرسوم بقانون 97/2026، وهو جزء من حزمة إسكانية أوسع، وهو سارٍ منذ 25 مايو 2026، ولم يحدّد المرسوم تاريخًا خاصًا لدخول تعديل IMT حيّز التنفيذ، فتُطبَّق القاعدة العامة الخاصة بخمسة أيام.
والمهم هنا أن الأمر لا يتعلق بجنسية جواز السفر. فضريبة IMT تُحدَّد على أساس الإقامة الضريبية لا الجنسية — ويُعامَل مشترو الاتحاد الأوروبي وغير الاتحاد الأوروبي بالطريقة نفسها. فمتقاعد ألماني، ومالك منزل ثانٍ بريطاني، ومستثمر برازيلي، يقعون جميعًا ضمن فئة 7.5% نفسها فور غياب الإقامة الضريبية البرتغالية عنهم، بصرف النظر عن مصدر أموالهم.
التكلفة الحقيقية
حتى 24 مايو، كان المقيمون وغير المقيمين يدفعون السلّم التصاعدي نفسه. أما القفزة منذ ذلك التاريخ فهي واضحة: فعلى شقة بقيمة 200,000 يورو، كان المقيم الذي يشتري منزلًا ثانيًا يدفع سابقًا نحو 3,000–4,000 يورو كضريبة IMT، بينما يستحق على غير المقيم اليوم 15,000 يورو؛ وعلى عقار بقيمة 300,000 يورو، تبلغ فاتورة غير المقيم 22,500 يورو، مقارنةً بنحو 11,790 يورو للمقيم. وإذا أُضيف رسم الطوابع تزداد الصورة وضوحًا: فعلى عقار بقيمة 300,000 يورو يدفع المشتري غير المقيم 22,500 يورو كضريبة IMT إضافةً إلى 2,400 يورو رسم طوابع، أي 24,900 يورو قبل توقيع عقد الملكية.
وإذا طُبِّقت الأرقام على مثال العقار بقيمة 300,000 يورو، فإن وصف الزيادة بأنها "تقارب المضاعفة" ليس مبالغة بل حسابًا دقيقًا. فمقارنة 22,500 يورو بمبلغ 11,790 يورو القديم تعني زيادة تقارب 91% في ضريبة انتقال الملكية وحدها. وبحسب قراءة GrowIN Portugal الخاصة: فإن المبلغ الإضافي الذي يدفعه المشتري الآن، وهو 10,710 يورو، على هذه الصفقة الواحدة يقارب 12 شهرًا من الحد الأدنى للأجور في البرتغال لعام 2026 (920 يورو شهريًا) — أموال كانت تبقى في جيب المشتري، أو تُستثمر في العقار، وتذهب الآن مباشرة إلى الخزانة العامة قبل تسلّم المفاتيح.
المخرجان المتاحان
لا يمثّل القانون حاجزًا مطلقًا — بل يتضمن مخرجين للعودة إلى السلّم العادي. فالمشترون الذين يصبحون مقيمين ضريبيًا خلال سنتين من شراء العقار لن يخضعوا لمعدل 7.5%. وبدلًا من ذلك، يمكن للعقارات المطروحة في سوق التأجير طويل الأمد خلال ستة أشهر — بإيجارات ضمن حدّ "الإيجار المعتدل" (حتى 2,300 يورو شهريًا) وتظل مؤجَّرة لمدة لا تقل عن 36 شهرًا خلال خمس سنوات — أن تطبِّق أيضًا سلّم IMT العادي. ويتطلب كلا المسارين من المشتري أن يطلب بنفسه استرداد الفرق المدفوع زائدًا، بدل الحصول على المعدل المنخفض تلقائيًا عند توقيع عقد الملكية — وحتى منتصف عام 2026 لم تكن السلطة الضريبية قد نشرت توجيهات إجرائية مفصَّلة بشأن كيفية تقديم طلبات الاسترداد هذه.
وهذه الفجوة مهمة. فكل من يخطط للانتقال إلى البرتغال خلال سنتين من الشراء — وهو السيناريو الكلاسيكي لمن يستكمل تأشيرة D7 أو D8 قبل الانتقال — ينبغي أن يحتفظ بكل وثيقة تثبت الشراء وطلب الإقامة اللاحق، لأن الاسترداد ليس تلقائيًا.
لماذا يهم هذا الأمر أكثر من فاتورة الضريبة
لا يمثّل هذا تعديلًا منعزلًا. فهو يندرج ضمن حزمة إسكانية أوسع تهدف إلى تهدئة طلب المستثمرين مع تخفيف التكاليف عن المقيمين الذين يشترون سكنهم الأساسي — وهي الحزمة نفسها التي تُدخل خفضًا في ضريبة القيمة المضافة على البناء وحوافز ضريبية للملاك الذين يلتزمون بعقود إيجار معتدلة. والرسالة إلى المشترين الأجانب واضحة لا لَبس فيها: البرتغال تُدرج الآن الإقامة الضريبية كعامل تسعير داخل سوق العقارات نفسه.
رأي هيئة تحرير GrowIN Portugal: فرضت البرتغال فعليًا كلفة على البقاء خارج نظام الإقامة — فمن يشتري دون إقامة ضريبية سيجد فاتورة كاتب العدل أثقل بكثير.
ما ينبغي مراقبته لاحقًا
هناك أمران يستحقان تتبعًا دقيقًا. أولًا، هل ستُصدر السلطة الضريبية (Finanças) التوجيهات الإجرائية الموعودة بشأن طلبات الاسترداد — وإلى أن يحدث ذلك، فإن المشترين الذين يعتمدون على إعفاء إقامة السنتين يتصرفون بحسن نية لا بموجب إجراء منشور. ثانيًا، ينبغي تتبّع أي طعون قانونية أو توضيحات بشأن التاريخ الدقيق لـ"دخول القانون حيّز التنفيذ"، إذ رأى بعض المتخصصين أن التعديلات ينبغي ألا تُطبَّق إلا من وقت لاحق من عام 2026 لا من 25 مايو — وهو خلاف قد يؤثر على كل من وقّع عقد ملكية في تلك الفترة. وعلى كل من يخطط لشراء عقار بناءً على توقيت الإقامة، أو NIF، أو التمثيل الضريبي، أن يحصل على استشارة حديثة قبل توقيع CPCV — انظر دليلنا الضريبي وNIF لمعرفة أساسيات تثبيت الوضع الضريبي في البرتغال.
وعلى المشترين الأجانب الذين يقرّرون المضي قدمًا رغم ذلك أن يضعوا ميزانيتهم بناءً على الأرقام الجديدة لا القديمة — فأيام افتراض فاتورة IMT تصاعدية متواضعة انتهت بالنسبة لكل من لا يملك عنوانًا ضريبيًا في البرتغال.