الأرقام الرئيسية — حتى 2026-08-28: خفض بنك البرتغال الحد الأقصى الموصى به لنسبة خدمة الدين إلى الدخل (DSTI) من 50% إلى 45% اعتباراً من 1 أغسطس 2026 — وينطبق ذلك على كل عملية تحقّق من القدرة على تحمل أعباء الرهن العقاري والائتمان الاستهلاكي تُجرى اعتباراً من ذلك التاريخ فصاعداً؛ كما ألغي التمويل بنسبة 100% على العقارات المملوكة للبنوك؛ ويتوقع محللون استشهدت بهم صحيفة The Portugal News أن تنخفض حجوم قروض الإسكان الجديدة بنسبة 10-15%.
الرقم الأهم
خمسة وأربعون بالمئة. هذا هو السقف الجديد لنسبة دخل المقترض التي يمكن للبنوك البرتغالية احتسابها ضمن أقساط الرهن العقاري وغيره من الديون، بعد أن كانت 50%. وتسري هذه القواعد على جميع طلبات الائتمان الجديدة التي يُجرى تقييم القدرة على السداد الخاص بها اعتباراً من 1 أغسطس فصاعداً، ويتمثل أبرز تغيير في خفض الحد الأقصى لنسبة خدمة الدين إلى الدخل. وبالنسبة لكل من هو في خضم البحث عن منزل — بمن فيهم المشترون الأجانب والعاملون عن بُعد الذين يشكّلون حصة متنامية من سوق العقارات السكنية في البرتغال — يقع هذا التحوّل تماماً في الفترة الفاصلة بين تقديم العرض وتوقيع عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV).
ما الذي تغيّر فعلياً في 1 أغسطس
شدّد البنك المركزي البرتغالي قواعده الاحترازية الكلية للإقراض عبر خفض نسبة خدمة الدين الموصى بها للقروض الجديدة، في محاولة لكبح تصاعد مديونية الأسر في ظل الارتفاع الحاد في أسعار المساكن. ويتمثل أبرز تغيير في خفض نسبة خدمة الدين الموصى بها من 50% إلى 45%، بما في ذلك اختبارات الضغط التي تفترض ارتفاعاً حاداً في أسعار الفائدة.
وثمة تغييران آخران مهمّان للمشترين الذين يموّلون عملية الشراء عبر بنك. أولاً، ألغى بنك البرتغال القاعدة الخاصة التي كانت تسمح للبنوك بإقراض ما يصل إلى 100% من قيمة العقارات المملوكة لها، ما يعني أن هذه المعاملات باتت الآن خاضعة لنفس حدود نسبة القرض إلى القيمة (LTV) السارية على جميع عمليات شراء العقارات الأخرى. ثانياً، تحلّ هذه التوصيات محل القواعد التي استُحدثت أول مرة عام 2018، وتنطبق على جميع البنوك والمؤسسات المالية المرخّص لها بالإقراض في البرتغال.
ومن المهم التدقيق في الوزن القانوني لهذه التوصيات: فهي غير ملزمة قانوناً، لكن على الجهات المُقرِضة تبرير أي حالات تتجاوز فيها الحدود المقررة — وقد سبق لمحافظ البنك المركزي ألفارو سانتوس بيريرا (Álvaro Santos Pereira) أن دعا إلى جعل هذه التوصيات إلزامية. وعملياً، تميل البنوك إلى التعامل مع توصيات بنك البرتغال (BdP) كحدود صارمة على أي حال، لأن الخروج عنها يستدعي رقابة تنظيمية مشددة.
لماذا يكون وقع هذا التغيير أشد على المشترين الأجانب
كان المشترون غير المقيمين يعملون أصلاً ضمن هامش اقتراض أضيق مقارنةً بالمقيمين البرتغاليين قبل هذا التغيير. وخفض نسبة DSTI يضيف قيداً ثانياً فوق القيد القائم: فالبنوك تحدّ الآن كلاً من نسبة قيمة العقار التي تقرضها لغير المقيم (نسبة القرض إلى القيمة) وكذلك حسابات القدرة على السداد الأكثر تشدداً فوق ذلك. وقد يجد المشتري الأجنبي الذي كان يتجاوز عتبة الـ50% القديمة بارتياح أن الحد الأقصى للعرض المقدَّم له بات أصغر، حتى مع تطابق الدخل وسعر العقار.
ويأتي التوقيت على حين غرة لأن عقد CPCV — وهو العقد الترويجي الذي عادةً ما يستلزم دفعة عربون تتراوح بين 10% و20% — يُوقَّع قبل حسم الشروط النهائية للرهن العقاري. فإذا اعتمد تقييم البنك المحدَّث للقدرة على السداد (في ظل سقف الـ45% الجديد) قرضاً أصغر مما خطّط له المشتري، وجب تغطية الفارق نقداً وإلا تعرّضت الصفقة للخطر.
الرقم باليورو وراء النسبة المئوية
إليكم حساباً أعدّته GrowIN بنفسها لتقريب التحوّل من 50% إلى 45% إلى الواقع الملموس. لنفترض مشترياً بدخل شهري صافٍ قدره 3,000 يورو ولا ديون أخرى عليه، يتقدّم بطلب رهن عقاري مدته 30 عاماً بسعر فائدة نموذجي لغير المقيمين يبلغ نحو 3.5%. في ظل السقف القديم البالغ 50%، كان هذا الدخل يدعم نحو 1,500 يورو شهرياً كخدمة للدين — أي ما يكفي لاقتراض نحو 334,000 يورو. أما في ظل السقف الجديد البالغ 45%، فالدخل نفسه لا يدعم سوى نحو 1,350 يورو شهرياً — أي حد أقصى للقرض يبلغ نحو 300,000 يورو. وهذا يمثّل فارقاً يقارب 34,000 يورو من القدرة الاقتراضية المفقودة، ناتجاً فقط عن تغيّر النسبة، حتى قبل احتساب حدود نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بغير المقيمين. وهو رقم يتطابق بدقة مع الانخفاض المتوقع بنسبة 10-15% في حجم الإقراض الجديد الذي يتوقعه المحللون بالفعل.
"قد يبدو خفض نسبة الدين بخمس نقاط أمراً تقنياً، لكنه قادر على تقليص القرض الذي يوافَق على منحه للمشتري الأجنبي بعشرات آلاف اليوروهات — تماماً في اللحظة التي يكون فيها قد دفع العربون بالفعل،" بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما الذي يجب متابعته لاحقاً
ثمة أمران يستحقان المتابعة. الأول، ما إذا كانت "التوصية" ستتحول إلى إلزام كما طرح المحافظ — وهو ما من شأنه أن يُلغي أي هامش تقديري للبنوك لتجاوز نسبة 45% حتى بالنسبة لأصحاب الطلبات القوية. الثاني، كيفية تطبيق كل بنك على حدة لهذه القاعدة على مصادر دخل غير المقيمين (الرواتب الأجنبية، إيرادات الإيجار، المعاشات التقاعدية)، إذ يُقصد من هذه التغييرات تعزيز الإقراض المسؤول والحد من مخاطر تراكم مديونية الأسر، مع تعزيز استقرار النظام المالي. وقد تلجأ البنوك التي تطبق أصلاً خصومات متحفظة على الدخل الأجنبي إلى مزيد من التشديد بدلاً من مجرد اعتماد الحد الأدنى الجديد.
الخلاصة العملية
احرص على الحصول من بنكك على تقييم مكتوب ومحدَّث للقدرة على السداد قبل توقيع عقد CPCV، لا بعده. وإذا كنت بصدد الانتقال إلى البرتغال وتمويل عملية شراء ضمن خطة انتقال أوسع، فمن المفيد مراجعة أرقامك من خلال دليل الانتقال الخاص بنا قبل الالتزام بدفع العربون. وكما هو الحال دوماً في مسائل الإقراض والضرائب، تعامل مع الموافقات المبدئية من البنوك على أنها استرشادية لا مضمونة — إذ يتوقف الرقم النهائي على تقييم المخاطر الخاص بالمؤسسة نفسها في ظل هذه القواعد الجديدة.
تغيّرت معادلة الرهن العقاري بهدوء هذا الشهر، لكن هذا التغيير يطال الرقم المدوَّن في خطاب العرض، لا مجرد المعاملات الورقية.