أرقام رئيسية — بتاريخ 2026-08-29: الحد الأقصى الموصى به لنسبة عبء الدين (DSTI) يُخفَّض من 50% إلى 45% في تقييمات الملاءة المالية اعتباراً من 1 أغسطس 2026 — Banco de Portugal — يُحدَّد أجل القرض العقاري بحد أقصى 40 عاماً للمقترضين البالغين 35 عاماً أو أقل، و35 عاماً لمن هم أكبر سناً — لا يجوز للبنوك أن تتجاوز نسبة 10% من الائتمان الممنوح في كل نصف سنة عتبة الـ45%، بعد أن كان النظام السابق يقوم على مستويين من الاستثناءات — تُقدِّر GrowIN أن خفض نسبة DSTI وحده يُقلّص الحد الأقصى لمبلغ القرض بنحو 10% لنفس مستوى الدخل، مع ثبات العوامل الأخرى.
ماذا تغيّر فعلياً في 1 أغسطس
تُطبَّق التوصية الاحترازية الكلية الجديدة الصادرة عن Banco de Portugal على تقييمات الملاءة المالية التي تُجرى اعتباراً من 1 أغسطس 2026 فصاعداً. وتسري التغييرات على العقود التي يُجرى تقييم ملاءة المقترض بشأنها اعتباراً من 1 أغسطس 2026، وهذا التأجيل في التطبيق يمنح المؤسسات مهلة كافية للتكيّف. وتحلّ هذه التوصية محل الإطار الذي كان ينظّم الإقراض السكني والاستهلاكي منذ عام 2018، وقد أوضح البنك المركزي سبب المراجعة بجلاء: تستجيب المراجعة لضرورة تعزيز مرونة النظام المالي، عبر تشجيع معايير إقراض حصيفة في ظل تسارع ارتفاع أسعار المساكن وظهور مؤشرات على تراخي شروط الائتمان.
أهم رقم ينبغي معرفته هو سقف نسبة خدمة الدين إلى الدخل، المعروفة محلياً باسم taxa de esforço. فحتى الآن كان Banco de Portugal يوصي بحد أقصى لنسبة العبء — أي حصة صافي الدخل الشهري للأسرة التي تذهب لسداد أقساط القروض — قدره 50%؛ وبموجب التوصية الجديدة يُخفَّض هذا الحد إلى 45%. وهذا هو الرقم الذي بات كل مدير بنك في البرتغال يُدخله الآن في جداول تقييم القدرة على السداد قبل تقديم أي عرض قرض عقاري.
كما جرى تبسيط حدود آجال القروض. فقد خُفِّض الحد المرجعي لنسبة العبء من 50% إلى 45%، وأصبحت الآجال القصوى 40 عاماً للمقترضين حتى سن 35 عاماً، و35 عاماً لمن تجاوزوا هذا السن. وكان النظام القديم يتضمّن مجموعة أدق من المستويات المرتبطة بالعمر، إضافة إلى توصية منفصلة بشأن متوسط أجل المحفظة الائتمانية؛ وقد أُلغي كلاهما، واستُبدلا بحدّين واضحين.
كما جرى تشديد نظام الاستثناءات — أي هامش المناورة الذي كان متاحاً للبنوك للموافقة رغم ذلك على ملفات أكثر خطورة. فالقاعدة الجديدة تحدّ العمليات التي يمكن أن تتجاوز سقف نسبة العبء بنسبة 10% من المبلغ الممنوح في كل نصف سنة، بمعنى أن 10% فقط من الائتمان الذي يمنحه كل بنك في نصف السنة يمكن أن تحمل نسبة عبء تتجاوز 45%. وكانت هذه المرونة تنقسم سابقاً إلى شريحتين — حتى 10% من الإقراض يمكن أن تتراوح نسبة عبئها بين 50% و60%، وحتى 5% يمكن أن تتجاوز 60% — لذا فإن تضييقها في فئة واحدة أضيق يُلغي جزءاً من هامش الحركة الذي كانت البنوك تستخدمه في الحالات الحدّية، وهو تحديداً المجال الذي كان يقع فيه كثير من المتقدمين غير المقيمين ذوي الدخل الأجنبي غير المنتظم.
من التوضيحات المفيدة للمشترين الذين يُنظّمون عملياتهم عبر التأجير التمويلي: يُستبعد الآن التأجير التمويلي العقاري من نطاق التوصية نظراً لخصائصه المتمايزة ووزنه المحدود في سوق الائتمان السكني في البرتغال، في حين يظل تأجير الأموال المنقولة مشمولاً بها.
لماذا يهمّ هذا تحديداً المشترين غير المقيمين
لم تُعِد هذه التوصية صياغة السقوف القائمة لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة باقتناء العقارات — إذ لا يزال التمويل يصل إلى 90% لشراء مسكن دائم رئيسي، وإلى 80% للأغراض الأخرى بموجب الإطار الاحترازي الكلي. لكن هذا هو السقف الوطني، وليس ما يُعرَض فعلياً على غير المقيم. فمن الناحية العملية، يقف المشترون الأجانب أصلاً دون هذا السقف بمسافة واضحة: إذ تحدّ البنوك عادة إقراض غير المقيمين بنسبة 60% إلى 70% من قيمة العقار بغضّ النظر عن الحد الأقصى التنظيمي، وذلك تحديداً بسبب المشكلة القديمة التي يواجهها القطاع مع المقترضين الذين يعيشون ويكسبون دخلهم في الخارج — فمطاردتهم أصعب في حال تعثّر القرض، والتحقّق من أوراقهم أصعب أيضاً.
ما تُغيّره قواعد أغسطس هو جانب القدرة على تحمّل السداد في هذه المعادلة، وليس جانب الدفعة المقدّمة. فسقف DSTI الأدنى يُضيّق مبلغ القرض الذي سيوافق عليه البنك لأي مستوى دخل معيّن، وهذا الأثر يكون أشدّ وطأة على المشترين الذين هم أصلاً مثقلون بنسبة LTV أقل ودفعة مقدّمة مطلوبة أكبر.
حساب GrowIN: بتطبيق المعادلة القياسية لحساب قسط القرض العقاري عند معدل فائدة فعلي سنوي (TAEG) نموذجي قدره 4% على مدى 30 عاماً، فإن أسرة يكفي دخلها لخدمة 1,500 يورو شهرياً من الدين (50% من دخل صافٍ قدره 3,000 يورو) كانت مؤهلة سابقاً لاقتراض نحو 314,000 يورو. وبموجب السقف الجديد البالغ 45%، فإن الدخل نفسه البالغ 3,000 يورو لا يدعم سوى 1,350 يورو شهرياً كأقساط — أي نحو 283,000 يورو كقدرة اقتراضية. وهذا يعني خسارة تُقارب 31,000 يورو، أي ما يقرب تماماً من 10%، ناتجة فقط عن تغيير نسبة DSTI، وقبل حتى تطبيق أي هامش مخاطرة خاص بالبنك على غير المقيمين.
تُشير هيئة تحرير GrowIN Portugal: "بالنسبة للمشترين غير المقيمين الذين يواجهون أصلاً حدوداً أكثر تشدداً لنسبة القرض إلى القيمة، فإن سقفاً أكثر صرامة لنسبة العبء يعني أن معادلة القرض العقاري تُغلَق الآن بحجم أصغر بنحو عشرة بالمئة مما كانت عليه في يوليو".
ما الذي ينبغي مراقبته لاحقاً
هذه توصيات وليست نصوصاً تشريعية ملزمة — تسري التوصيات اعتباراً من 1 أغسطس 2026، لكنها في الوقت الراهن غير ملزمة. ولا تزال البنوك تملك هامشاً للإقراض خارج هذه الحدود ضمن حيّز الاستثناءات المتقلّص، كما أن حد الـ45% هو توصية من Banco de Portugal تسمح باستثناءات. غير أنه منذ عام 2018، دأبت الجهات المُقرِضة على التعامل مع توصيات مماثلة باعتبارها سياسة فعلية، لذا يُتوقّع أن تُشكّل هذه القواعد الموافقات الفعلية اعتباراً من سبتمبر فصاعداً بدلاً من أن تبقى حبراً على ورق. أما الطلبات التي جرى تقييمها قبل 1 أغسطس 2026 فتظل خاضعة للقواعد السابقة، وبالتالي لا يتأثر بها من هو بالفعل في منتصف إجراءاته مع أحد البنوك.
على كل من يُخطّط ميزانية لشراء عقار في البرتغال من الخارج أن يُعيد الآن حساب قدرته على تحمّل السداد عند نسبة 45%، لا 50%، وأن يحصل على رقم NIF ويبدأ حواراً مبكراً للحصول على موافقة مبدئية مع جهة إقراض برتغالية، وأن يتعامل مع أي تثمين بنكي يأتي أقل من السعر المتفَق عليه باعتباره مخاطرة حقيقية على الدفعة المقدّمة — إذ إن أي نقص هناك يتراكم مع سقف نسبة العبء الأكثر تشدداً بدلاً من أن يُعوّضه. وللاطلاع على الأساس القانوني والضريبي الأوسع الذي يحتاجه غير المقيمين قبل توقيع أي عقد، راجع مركز الانتقال إلى البرتغال لدينا.
على المشترين الأجانب الذين أجروا حساباتهم في يوليو أن يُعيدوا إجراءها من جديد قبل تقديم أي عرض شراء.