أرقام رئيسية — حتى 2026-08-28: تقع نسبة 22.5% من المساكن في لشبونة — أي نحو 71,990 وحدة سكنية — خارج سوق السكن الدائم، وذلك بجمع المساكن الشاغرة مع تسجيلات الإيجار قصير الأمد (AL) — وتتراوح نسبة الشغور بحسب الدائرة بين 9.4% في لوميار (Lumiar) و37.1% في سانتا ماريا مايور (Santa Maria Maior) — وعلى المستوى الوطني، بلغت نسبة المساكن الشاغرة في البرتغال 12% وفق تعداد عام 2021، وهي من أعلى النسب في منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD) — ويمكن لتحديث الأساس التقييمي أن يرفع ضريبة الـIMI المشدَّدة على المسكن الشاغر في لشبونة إلى ما يصل إلى 11,900 يورو سنوياً.
خُمس المدينة محتجَز خارج التداول
وضع سكان لشبونة أنفسهم رقماً لمشكلة ظلّ المسؤولون مترددين في تقديرها. فبإضافة تسجيلات الإيجار قصير الأمد (AL) القائمة البالغة 24,512 تسجيلاً، يرتفع مجموع المساكن الواقعة خارج سوق السكن الدائم إلى نحو 71,990 وحدة — أي 22.5% من إجمالي المساكن في المدينة. وجمعية السكان Vizinhos em Lisboa، التي أعدّت هذه الأرقام، عبّرت عن الأمر بوضوح: تناقش المدينة ضرورة بناء مزيد من المساكن في الوقت الذي يبقى فيه أكثر من خُمس مخزونها السكني خارج السوق.
ويتفاوت هذا التوزيع تفاوتاً كبيراً. فالشغور في العاصمة لا يقتصر على المركز التاريخي، بل يتراوح بين 37.1% في سانتا ماريا مايور و9.4% في لوميار، فيما تسجّل دائرة أرّويوش (Arroios) أعلى عدد مطلق من المساكن الشاغرة، إذ يبلغ 3,424 وحدة. أما في دائرة أرييرو (Areeiro)، وهي دائرة سكنية للطبقة الوسطى تشهد ضغطاً سياحياً محدوداً، فقد بلغت نسبة الشغور 15.7% — أي 1,830 مسكناً شاغراً، منها 730 مسكناً (42%) شاغرة "لأسباب أخرى" لا صلة لها بالعرض للبيع أو الإيجار. وهذا التفصيل مهم بالنسبة للمستأجرين الأجانب: إذ يشير إلى أن جزءاً من المساكن الشاغرة في لشبونة لا يُعرض أصلاً في السوق بانتظار مشترٍ أو مستأجر، بل يُحتجَز عمداً عن التداول.
ويتمثّل الحلّ الذي تقترحه الجمعية في إعداد جرد شامل، مُدعّم بخرائط، للمخزون السكني البلدي، مؤكدةً أن النقص الحالي في البيانات المتعلقة بالعقارات الشاغرة يساهم في تفسير ظاهرة الإشغال غير الرسمي أو غير القانوني للمباني الخالية.
لماذا لا تتطابق الأرقام الرسمية؟
إن الفجوة بين ما تسجّله الدولة وما يقدّره السكان هي جوهر القصة هنا. فقد ظلّت البلديات البرتغالية تقصّر باستمرار في رصد المساكن الشاغرة: ففي عام 2023، حدّدت البلديات 12,803 مسكناً شاغراً، في حين تشير بيانات تعداد عام 2021 إلى رقم أكبر بكثير. وعلى المستوى الوطني، تمتلك البرتغال أحد أكبر المخزونات السكنية نسبةً إلى عدد السكان بين دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD)، كما أن نسبة المساكن غير المستخدمة كمسكن رئيسي — سواء كانت شاغرة (12% في 2021) أو مساكن عطلات (19%) — هي الأعلى بين دول المنظمة.
وإذا استُبعدت وحدات الإيجار قصير الأمد (AL) البالغة 24,512 وحدة من إجمالي المساكن الخارجة عن السوق في لشبونة (71,990 وحدة)، يتبقى نحو 47,478 وحدة شاغرة فعلياً، وهو رقم أقرب إلى التقديرات التاريخية للبلدية نفسها بشأن المدينة. وبمقارنة هذا الرقم بالحصيلة الوطنية الرسمية البالغة 12,803 مسكناً شاغراً مسجَّلاً، فإن تقدير GrowIN التقريبي الخاص يشير إلى أن مخزون المساكن الشاغرة غير الرسمي في لشبونة وحدها يكاد يبلغ 3.7 أضعاف إجمالي الحصر الحكومي للمساكن الشاغرة المسجَّلة على مستوى البلاد. وإذا صحّت هذه الحسابات، فإن السجل الرسمي ليس ناقصاً فحسب، بل يفتقد معظم الصورة في المدينة الوحيدة التي تشتدّ فيها أزمة السكن أكثر من غيرها على المستأجرين والمشترين الأجانب.
الرافعة الضريبية التي تملكها البرتغال بالفعل
لا تفتقر البرتغال إلى الأدوات الكفيلة بإعادة المساكن الشاغرة إلى التداول، بل إنها لا تستغلّ ما تملكه منها بالقدر الكافي. فتحديث الأساس الضريبي لضريبة الـIMI المشدَّدة بما يعكس القيم الحالية من شأنه أن يرفع بشكل ملحوظ التكلفة المالية لإبقاء المساكن شاغرة — إذ يمكن لمواءمة القيم العقارية مع أسعار السوق لعام 2024 أن تضاعف الضريبة المشدَّدة إلى أكثر من الضعف، لتصل إلى ما يصل إلى 11,900 يورو سنوياً لمسكن متوسط الحجم في لشبونة. غير أن الحدّ الأدنى الحالي للنسبة — 0.9% في لشبونة — قد لا يكون رادعاً كافياً لتغيير سلوك الملّاك. كما أن آليات التنفيذ لا تزال ضعيفة، وهذا بالتحديد هو الفراغ الذي يهدف اقتراح سجل السكان إلى سدّه.
ماذا يعني ذلك بالنسبة للمستأجرين الأجانب؟
الدوائر المركزية ذاتها التي رُصدت فيها أعلى نسب الشغور — سانتا ماريا مايور وميزيريكورديا (Misericórdia) وسانتو أنطونيو (Santo António) — هي نفسها الخاضعة لأشدّ قيود الإيجار قصير الأمد. فقد فرضت لائحة الإيواء المحلي (AL) في لشبونة لعام 2025 احتواءً مطلقاً (حظر التسجيلات الجديدة) في المناطق التي تبلغ فيها نسبة وحدات AL إلى إجمالي المساكن 10% أو أكثر، ولا تزال سانتا ماريا مايور وميزيريكورديا وسانتو أنطونيو خاضعة لهذا الاحتواء المطلق. وهذا يعني أن المدينة تُضيّق في آنٍ واحد على عرض الإيجار السياحي بينما تُبقي على عشرات الآلاف من المساكن الشاغرة طويلة الأمد في الأحياء نفسها التي يرغب المغتربون والرحّالة الرقميون في السكن بها أكثر من غيرها. ويمثّل وجود سجلّ فعّال، مقترناً بعقوبة ضريبية معتبرة على الـIMI، الحلقة المفقودة بين هاتين السياستين — بل يمكن، من الناحية النظرية، أن يُسهم في تخفيف الضغط على سوق الإيجار في لشبونة أكثر من جولة إضافية من حوافز البناء. وكما تصفه هيئة تحرير GrowIN Portugal: لا يمكن لمدينة أن تُصلح ما ترفض إحصاءه.
بالنسبة لكل من يستأجر مسكناً أو ينتقل للعيش في لشبونة، يبقى هذا الأمر تطوراً يستحق المتابعة أكثر من كونه سياسة نافذة بالفعل — راجع دليلنا حول الانتقال والاستقرار قبل توقيع عقد إيجار في دائرة خاضعة لقيود الاحتواء، واطّلع على صفحة الضرائب والرقم الضريبي لمعرفة كيفية تطبيق ضريبة الـIMI ورسم الـAIMI الإضافي على أصحاب العقارات، بمن فيهم غير المقيمين الذين يملكون شققاً شاغرة. لا شيء مما ورد هنا يغيّر القواعد المعمول بها اليوم، لكن إنشاء سجلّ عام للمساكن الشاغرة، إن اعتمدته البلدية (Câmara)، سيكون أول أداة شفافية حقيقية يشهدها هذا السوق منذ سنوات.