أبرز الأرقام — حتى 2026-09-28: إعفاء كامل من ضريبتَي IRS وIRC على دخل الإيجار للعقود التي تساوي أو تقل عن 80% من متوسط الإيجار في البلدية لكل متر مربع (بيانات INE) — النظام سارٍ منذ 1 سبتمبر 2026 بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 — الحد الأدنى لمدة العقد 3 سنوات للسكن الدائم (3 أشهر للسكن المؤقت) — وبشكل منفصل، تبقى نسبة ثابتة قدرها 10% متاحة للإيجارات حتى 2,300 يورو شهريًا حتى نهاية 2029، دون شرط متوسط الإيجار.
الرقم الأبرز
صفر. هذا ما يدين به المالك الآن لسلطة الضرائب (Autoridade Tributária) على دخل الإيجار إذا وقّع عقدًا مستوفيًا للشروط بموجب النظام الجديد "النظام المبسّط للإيجار الميسور" (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível - RSAA). تتمثل القيمة المضافة الرئيسية لهذا النظام في الإعفاء الكامل من ضريبتَي IRS وIRC على دخل الإيجار الناتج عن عقود الإيجار الميسور المُبرمة في إطاره، وهي ميزة منصوص عليها في مرسوم الإسكان الصادر في مايو. يدخل هذا النظام حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026. وبالنسبة لسوق لا تزال تتّسم بالندرة في لشبونة وبورتو، فهذا رقم قد يُحرّك العرض فعليًا — أو على الأقل هذا ما تراهن عليه الحكومة.
كيف يعمل الإعفاء فعليًا
آلية التطبيق أضيق مما توحي به عناوين "المالك المُعفى من الضرائب". ففي عقود الإيجار الميسور، يجب أن يساوي الإيجار الشهري 80% من متوسط إيجار البلدية الذي تنشره INE أو يقل عنه. وللاستفادة من الإعفاء، يقدّم المالك نسخة من العقد وإثبات الإبلاغ عبر البوابة الضريبية إلى معهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU) في موعد أقصاه 15 يناير من السنة التالية لإبرام العقد. كما تُحدَّد مدة العقد أهمية خاصة: فقد خُفّض الحد الأدنى لمدة العقد من خمس سنوات إلى ثلاث سنوات بالنسبة للسكن الدائم، في حين تتطلب عقود السكن المؤقت مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر قابلة للتجديد.
وليس هذا الخيار الوحيد المطروح. فبإمكان الملاك الذين لا يرغبون في خفض إيجارهم دون المتوسط أن يختاروا بدلًا من ذلك نسبة ضريبية ثابتة مخفّضة قدرها 10% على عقود الإيجار السكني التي لا تتجاوز 2,300 يورو شهريًا في عام 2026، على ألا يستمر ذلك إلا حتى 31 ديسمبر 2029. أما نظام RSAA، فيمنح المالك إعفاءً كاملًا دون تاريخ انتهاء محدَّد — وهي مقايضة بين سقف إيجار أدنى مقابل إعفاء ضريبي دائم، وسقف إيجار أعلى مقابل إعفاء مؤقت.
رقم GrowIN: أحيانًا لا يكون "الخصم" خصمًا فعليًا
هنا يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام لمن يقارن صافي الدخل لا الإيجار المُعلَن. فقد بلغ متوسط الإيجار المطلوب في لشبونة للعقود الجديدة 17.42 يورو للمتر المربع في الربع الأول من 2026، وفقًا لـ INE. لنأخذ مثالًا توضيحيًا: شقة مساحتها 70 مترًا مربعًا تُؤجَّر بهذا المتوسط بنحو 1,219 يورو شهريًا، أي 14,628 يورو سنويًا. وعند تحديد السقف بنسبة 80% بموجب RSAA، تُؤجَّر الشقة نفسها بنحو 975 يورو شهريًا — لكن دون أي ضريبة. وفي المقابل، إذا خضعت لضريبة بالمعدل الذاتي القياسي البالغ 25% على دخل الإيجار، فلا يحصل المالك في النسخة بسعر السوق الكامل إلا على نحو 915 يورو شهريًا صافيًا بعد الضريبة. وعند إجراء الحساب، يمكن أن يترك عقد الإيجار "المخفّض" بموجب RSAA للمالك مبلغًا نقديًا صافيًا أكبر شهريًا مقارنة بتقاضي إيجار السوق الكامل ودفع الضريبة عليه — بفارق يبلغ نحو 60 يورو شهريًا، أي ما يقارب 6.6% في هذا المثال. وهذا حساب أجرته GrowIN Portugal بنفسها استنادًا إلى المعدلات المنشورة من INE والسلطة الضريبية (Finanças)، وليس توقعًا حكوميًا رسميًا، لكنه يوضح لماذا يحمل هذا النظام تأثيرًا حقيقيًا بالنسبة للملاك الذين لديهم وحدات شاغرة. في الوقت نفسه، يدفع المستأجر في تلك الشقة نحو 244 يورو أقل شهريًا مقارنة بسعر السوق — وهو فارق ملموس في ميزانية سكان لشبونة.
ماذا يعني ذلك بالنسبة للمستأجرين الأجانب
بالنسبة للأجانب الذين خرجوا من دائرة القدرة الشرائية في وسط لشبونة وبورتو — سواء العاملون عن بُعد بتأشيرة D8، أو المتقاعدون بتأشيرة D7، أو أي شخص يحاول ببساطة العثور على شقة دون الدخول في مزايدة — لا يخلق نظام RSAA مساكن جديدة، لكنه يغيّر الحافز لدى مالكي الوحدات الشاغرة منذ فترة طويلة لطرحها في السوق الرسمية بإيجار محدَّد أقل من سعر السوق. وتتوقّع الحكومة، من خلال تخفيف العبء الضريبي عن الملاك والمستثمرين، أن يزداد المعروض من المساكن الإيجارية الميسورة. وعلى كل من يبحث عن عقد إيجار أن يسأل مباشرة عمّا إذا كان العرض المعروض خاضعًا لشروط RSAA — فالالتزام لمدة ثلاث سنوات كحد أدنى سلاح ذو حدين، إذ يمنح المستأجرين استقرارًا غير معتاد لكنه في المقابل يُلزم الملاك (والمستأجرين) لفترة أطول من عقد الإيجار البرتغالي التقليدي البالغ سنة واحدة. راجع صفحة الضرائب ورقم التعريف الضريبي لدينا لمعرفة كيفية تفاعل ضريبة دخل الإيجار مع وضعك الخاص من حيث الإقامة.
ما الذي يجب متابعته لاحقًا
المُعضلة، حتى أواخر سبتمبر: دخل النظام الجديد حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر لكنه لا يزال غير مُنظَّم تنظيمًا كاملًا، وهو أمر أساسي لتطبيقه، كما أن المنصة الإلكترونية التابعة لـ IHRU التي يمكن للملاك والمستأجرين من خلالها التسجيل في RSAA لم تُفعَّل بعد. وفي غياب المرسوم التنظيمي (portaria) الذي يحدّد أسقف الإيجار الدقيقة بحسب النوع والبلدية، لا يستطيع الملاك بعد إبرام عقود مؤهَّلة بشكل نهائي وبثقة تامة. وتشير هيئة تحرير GrowIN Portugal إلى أن "الإعفاء الضريبي الذي يوجد في القانون لكن لم يُطبَّق بعد في الواقع يظل مجرد وعد للملاك". وعلى كل من يفكّر في إبرام عقد إيجار بموجب هذا النظام أن يتأكد لدى Portal das Finanças ومعهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU) من أن القواعد التشغيلية سارية فعليًا قبل التوقيع.