أرقام أساسية — حتى 2026-08-19: حدّد معامل تحديث الإيجارات القانوني لعام 2026 عند 1.0224 (2.24%) بموجب إشعار INE رقم 23174/2025/2 — ويُطبَّق على عقود الإيجار الحضرية والريفية القائمة اعتبارًا من 1 يناير 2026 — أما الملاك الذين لم يطبّقوا التحديثات في عامي 2024 (6.94%) و2025 (2.16%) فبإمكانهم تطبيقها بشكل تراكمي، ما يرفع الزيادة إلى أكثر من 11% — ويُشترط إشعار خطي مسبق مدته 30 يومًا؛ والتحديث اختياري وليس تلقائيًا.
الرقم المهمّ
يبلغ المعامل الرسمي لتحديث الإيجارات في البرتغال لعام 2026 1.0224، أي أنه بإمكان الملاك رفع إيجار العقود القائمة قانونيًا بنسبة تصل إلى 2.24%. ويبلغ معامل زيادة الإيجار الرسمي للسنة التقويمية 2026 نسبة 1.0224، بما يسمح بزيادة قدرها 2.24% على العقود القائمة، وفقًا لإشعار Aviso n.º 23174/2025/2. ويصدر هذا الرقم عن المكتب الوطني للإحصاء في البرتغال، وهو يعكس تطوّر أسعار المستهلك، لا تقدير الملاك الشخصي. ويُحدَّد معامل تعديل الإيجار وفق تغيّر مؤشر أسعار المستهلك خلال الأشهر الاثني عشر السابقة، استنادًا إلى البيانات المتاحة حتى 31 أغسطس من كل عام، ويتولّى حسابه INE — Instituto Nacional de Estatística.
بالنسبة لمستأجر أجنبي يدفع إيجارًا شهريًا قدره 1000 يورو، فإن زيادة مباشرة بنسبة 2.24% تضيف نحو 22.40 يورو شهريًا — أي ما يقارب 270 يورو سنويًا. هذا هو الرقم الظاهر على السطح. أما الحكاية الحقيقية بالنسبة لكل مَن يستأجر على المدى الطويل فتكمن فيما يحدث إن لم يكن المالك قد طبّق المعامل من قبل.
فخ التحديث التراكمي
تحديثات الإيجار في البرتغال اختيارية كل عام، لكن الحق في تطبيق معامل فات أوانه لا يسقط فورًا — إذ يمكن الاحتفاظ به واستخدامه لاحقًا بشكل تراكمي، ضمن نافذة زمنية مدتها ثلاث سنوات. والإيجارات التي لم تُحدَّث خلال السنوات الثلاث الماضية قد تشهد زيادة أكبر بكثير، إذ يمكن للملاك تطبيق معدلات المعامل المتراكمة، وهو ما قد يرفع الإيجار بأكثر من 11%. ويعود ذلك إلى أن نسبة 2.24% لعام 2026 تُضاف إلى نسبة 2.16% لعام 2025 ونسبة 6.94% غير المعتادة الارتفاع لعام 2024. ويمثّل معامل 1.0224 لعام 2026 ارتفاعًا طفيفًا عن معامل 2025 البالغ 1.0216، في حين كان معامل 2024 قد سجّل زيادة أحدّ بكثير بلغت 6.94%.
حساب GrowIN: إن ضرب هذه المعاملات الثلاثة تراكميًا (1.0224 × 1.0216 × 1.0694) يعطي نسبة تقارب 11.7%، وليست مجرد مجموع بسيط. وعلى إيجار شهري قدره 1000 يورو، يعني ذلك قفزة إلى نحو 1117 يورو — أي زيادة إضافية قدرها 117 يورو شهريًا، أو ما يقارب 1400 يورو خلال العام التالي، مقارنةً بمبلغ 270 يورو الذي قد يتوقعه المستأجر بناءً على رقم 2026 وحده. ونادرًا ما يطبّق الملاك هذه التحديثات التراكمية بهدوء؛ فإن كان العقد لم يُمسّ منذ عام 2023، فاسأل عن السبب قبل توقيع أي تجديد أو قبول أي إشعار.
وثمة حدّ لمدى الرجوع إلى الوراء في هذا الأمر. فإذا لم يحدّث الملاك الإيجارات ضمن المهلة المطلوبة، فإنهم يخاطرون بفقدان الزيادات الفائتة، وإن كان بإمكانهم تطبيق المعاملات في السنوات اللاحقة، لكن فقط ضمن ثلاث سنوات من تاريخ الاستحقاق الأصلي. فالمالك الذي لم يطبّق تحديث عام 2022 لم يعد بإمكانه المطالبة به في عام 2026.
ما الذي يجب على المستأجرين التحقّق منه فعليًا
لا تكون الزيادة تلقائية أبدًا، مهما بلغ عمر العقد. ومن المهم الإشارة إلى أن تحديث إيجار المسكن هذا ليس إلزاميًا — إذ يمكن للمالك أن يختار تطبيق زيادة الإيجار أو عدم تطبيقها. كما لا يمكن تطبيقه دون إشعار مسبق، أو قبل مرور سنة كاملة على بدء العقد أو على آخر تحديث. ويُنصَح بمراجعة عقد الإيجار للتحقّق مما إذا كان يتضمن بندًا محددًا بشأن تحديث الإيجار؛ وفي حال غياب مثل هذا البند، يُطبَّق المعامل المنشور حديثًا، ويجب إبلاغ المستأجر به مع تحديد مبلغ الإيجار الجديد، بإشعار مسبق لا تقل مدته عن 30 يومًا.
قائمة عملية للتحقّق يستعين بها المستأجرون الأجانب:
- اقرأ العقد أولًا. تتضمن عقود إيجار كثيرة بندًا خاصًا بالتحديث (نسبة مئوية محددة أو مؤشر معين) بدلًا من معامل INE — وهذا البند يَجُبُّ القاعدة الافتراضية.
- اطلب الإشعار كتابةً. لا يكفي طلب شفهي أو رسالة عبر واتساب؛ إذ يجب على المالك استخدام خطاب مسجّل أو إشعار يُسلَّم باليد يذكر المعامل المستخدم.
- اسأل عن السنوات التي لم تُحدَّث. إذا اقترح المالك فجأة زيادة أعلى بكثير من 2.24%، فاطلب توضيح طريقة الحساب — إذ ينبغي ألا تشمل سوى معاملات السنوات الثلاث الأخيرة كحدّ أقصى.
- تحقّق من تاريخ العقد. تخضع العقود الموقّعة قبل عام 1990 لنظام خاص منفصل يوفّر حماية إضافية للمستأجر، لذا قد لا ينطبق المعامل القياسي عليها إطلاقًا.
- تفاصيل غير معتادة: يشمل المعامل عقود الإيجار السكنية والتجارية/الريفية على حدّ سواء، لذا يواجه المستأجرون من أصحاب الأعمال (كالعاملين المستقلين الذين يستأجرون مكتبًا مثلًا) الحساب نفسه.
لماذا يقع الأثر الأكبر على الأجانب
يتعرّض المستأجرون الأجانب — من العاملين عن بُعد بتأشيرة D8، أو المتقاعدين بتأشيرة D7، أو القادمين الجدد الذين ما زالوا يبنون سجلًا ائتمانيًا — لهذا الأثر بشكل غير متناسب، لأنهم أقل احتمالًا لأن يكونوا قد تفاوضوا على بند تحديث ثابت، وغالبًا ما يجهلون قواعد الإشعار البرتغالية بما يكفي للاعتراض على خطاب يتضمن حسابًا خاطئًا. أما على الصعيد الضريبي، فيحصل المستأجرون على تعويض بسيط: إذ ارتفع سقف خصم IRS الخاص بمصاريف الإيجار، ما يوفّر بعض التخفيف عند تقديم الإقرار الضريبي السنوي بين 1 أبريل و30 يونيو عبر الهيئة الضريبية (Autoridade Tributária).
"قد تبدو نسبة 2.24% كحدّ متواضع، إلى أن تدرك أنها الحدّ الأدنى لا الأقصى بالنسبة لكل من انتظر مالكه ثلاث سنوات قبل أن يطالب بها"، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما الذي ينبغي ترقّبه لاحقًا
يُتوقَّع صدور معامل INE لعام 2027 في سبتمبر 2026، استنادًا إلى بيانات مؤشر أسعار المستهلك حتى شهر أغسطس. كما ينبغي لكل من يتفاوض على تجديد عقده هذا العام أن يتابع ما إذا كان البرلمان البرتغالي سيعيد فتح النقاش حول ضبط الإيجارات، الذي عاد إلى الواجهة في ظل أزمة نقص المساكن. وللحصول على صورة أشمل عن التكاليف عند الاستقرار — من الودائع، إلى IMT في حال الشراء بدلًا من الاستئجار، ووصولًا إلى محفّزات الإقامة الضريبية — يمكنك زيارة مركزنا الخاص بـالانتقال والاستقرار، والتواصل مع فريقنا عبر الخدمات إن احتجت إلى مساعدة لمراجعة عقد إيجار أو إشعار زيادة قبل توقيع أي شيء.
يملك الملاك الأداة القانونية؛ ويملك المستأجرون الحق في الاطلاع على الحساب الذي تقوم عليه — وفي عام 2026، يستحق التحقّق من هذا الحساب أن يُخصَّص له الثلاثون يومًا اللازمة للسؤال.
المصادر