مرسوم بقانون الضرائب على السكن: ما الذي يُعدّ 'إيجاراً معتدلاً' بحلول نهاية أغسطس

أرقام أساسية — حتى تاريخ 2026-08-11: سقف "الإيجار المعتدل" = 2,300 يورو/شهرياً (2.5 مرة الحد الأدنى للأجور لعام 2026 البالغ 920 يورو) — يفتح الباب لمعدل IRS ثابت بنسبة 10% على الدخل من الإيجار بدلاً من 25%، وتخفيض بنسبة 50% من الوعاء الضريبي لشركات التأجير في إطار IRC — المرسوم بقانون رقم 97/2026 (20 مايو 2026) — سقف "السعر المعتدل" = 660,982 يورو، وهو الحد الأعلى للشريحة الثانية من IMT للسكن الذي يشغله مالكه — يبدأ نفاذ النظام المبسط للإيجار الميسور (RSAA) وجداول الإيجار على المستوى المحلي في 1 سبتمبر 2026، مع بقاء القواعد التنفيذية معلّقة.

رقمان يحدّدان الآن من يحصل على التخفيض الضريبي

على الملاك والمشترين الأجانب الذين يزنون إصلاح الضرائب على السكن في البرتغال أن يحفظوا رقمين: 2,300 يورو و660,982 يورو. بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026، المنشور في الجريدة الرسمية (Diário da República) في 20 مايو 2026، يقابل الإيجار الشهري المعتدل 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور الشهرية المحدد لعام 2026، في حين يقابل سعر البيع المعتدل الحد الأعلى للشريحة الثانية من IMT المطبقة على شراء سكن أساسي في عام 2026. ومع تأكيد الحد الأدنى للأجور لعام 2026 عند 920 يورو، يصبح سقف الإيجار 2,300 يورو، أما سقف السعر — المرتبط بجداول IMT المنقّحة في بداية العام — فقد بلغ الآن 660,982 يورو، مرتفعاً عن تقدير سابق كان أقرب إلى 648,000 يورو قبل التحديث السنوي لشرائح IMT. وسيُعدّ أي سعر يصل إلى 660,982 يورو "معتدلاً"، وهو حدّ قابل للتحديث سنوياً بما أنه يبقى مرتبطاً بشرائح IMT — تحديث دفع الحد فعلاً إلى ما فوق 660,000 يورو قبل أن يدخل المرسوم حيّز النفاذ.

لا تُعدّ هذه أرقاماً سياسية مجرّدة، بل هي المعيار الفاصل في تحديد من يستحق فعلاً التخفيض الضريبي — وما زال على الحكومة إنجاز المعاملات التي تجعل بعض هذه الأحكام نافذة بالكامل.

ما الذي تفتحه هذه السقوف فعلياً

على جانب الملاك، تُعدّ المكاسب المترتبة على البقاء تحت سقف 2,300 يورو كبيرة. تُفرض الضريبة على الإيجارات في البرتغال عادةً بمعدل ثابت قدره 25%، لكن المرسوم بقانون رقم 97/2026 أدخل تخفيضاً إلى 10% على عقود تأجير السكن حتى سقف 2,300 يورو، ويسري ذلك من 1 يناير 2026 حتى 31 ديسمبر 2029. وتحصل الشركات التي تؤجّر عقارات ضمن سقف الإيجار نفسه على تخفيض مماثل: فالشخصيات القانونية التي لديها عقود إيجار معتدل لا تُحسب لها الآن سوى 50% من قيمة الإيجار لأغراض IRC. ويستفيد أيضاً البائعون الذين يعيدون استثمار عائداتهم في سكن للإيجار — فالمكاسب الرأسمالية الناتجة عن بيع منزل تُعفى من IRS إذا أُعيد استثمارها في عقار مخصّص للإيجار المعتدل، خلال 24 شهراً قبل البيع أو 36 شهراً بعده، بشرط أن يُؤجَّر العقار المُقتنى فعلياً.

أما على جانب المشترين، فيحكم سقف 660,982 يورو رافعة أخرى: تخفيض ضريبة القيمة المضافة على البناء. فيُطبَّق معدل ضريبة قيمة مضافة بنسبة 6% على عقود البناء وإعادة التأهيل للعقارات المخصّصة للسكن الذي يشغله مالكه والتي لا تتجاوز قيمة اقتنائها 660,982 يورو، أو للسكن المخصّص للإيجار الذي لا يتجاوز إيجاره الشهري 2,300 يورو. ويختلف ذلك عن إعفاء السكن ذي التكلفة المضبوطة القائم مسبقاً، حيث يُطبَّق تخفيض في IMT ورسم الطوابع دون سقف 324,058 يورو لمنزل أول مستوفٍ للشروط — ويسري الحدّان بالتوازي، لا كبديل أحدهما عن الآخر.

الحلقة المفقودة: لائحة سبتمبر التنظيمية

هنا يكتسب "نهاية أغسطس" أهميته. فالنظام المبسط للإيجار الميسور (RSAA) — وهو نظام الإيجار الميسور المضاف فوق السقف الوطني للإيجار المعتدل — أقرّه المرسوم بقانون رقم 97/2026 ويدخل حيّز النفاذ في 1 سبتمبر 2026؛ وبالنسبة للعقود التي يشملها، ينصّ على إعفاء الإيجارات من IRS. لكن جداول الإيجار الخاصة بكل بلدية (concelho) التي يعتمد عليها هذا النظام تحتاج أولاً إلى لائحة وزارية (portaria): فقد نصّ المرسوم بقانون على أن تُعتمد هذه اللائحة في غضون 30 يوماً من نشر المرسوم، وأشار مسبقاً إلى أن الحدّ سيُستند فيه إلى 80% من قيمة الإيجار الوسيطة التي ينشرها المعهد الوطني للإحصاء (INE) للبلدية التي يقع فيها العقار. وقد انقضت هذه المهلة البالغة 30 يوماً من الناحية الشكلية؛ والموعد النهائي العملي الذي يهمّ الآن هو 1 سبتمبر، حين يُفترض أن يبدأ RSAA فعلياً في إحداث آثاره. وينبغي على الملاك ووكلاء التأجير مراقبة الجريدة الرسمية (Diário da República) عن كثب طوال ما تبقى من أغسطس بحثاً عن هذه اللائحة — فمن دونها، لن يتمكّن أحد من التحقّق من الحد المحلي لـ RSAA الذي يسري إلى جانب الرقم الوطني البالغ 2,300 يورو.

رقم GrowIN: قيمة معدل 10%

لنحسب المعادلة لمالك يؤجّر عقاره عند سقف الإيجار المعتدل الكامل البالغ 2,300 يورو: دخل إيجاري سنوي قدره 27,600 يورو، إذا فُرضت عليه الضريبة بالمعدل القديم 25% فسيدفع 6,900 يورو كضريبة IRS؛ وإذا فُرضت بمعدل 10% فسيدفع 2,760 يورو. وهذا يعني وفراً سنوياً قدره 4,140 يورو لكل عقار مستوفٍ للشروط — أموال تبقى في جيب المالك بدلاً من خزينة الدولة، وهو حافز تراهن لشبونة على أن يدفع بمزيد من عقود الإيجار طويل الأمد إلى السوق.

"أصبح سقفا الإيجار المعتدل والسعر المعتدل هما الرقمان اللذان يحدّدان ما إذا كان الملاك سيدفع 10% أو 25% — وإن أخطأ أحدهم في الحساب فسيكون الفرق آلاف اليوروهات سنوياً"، تقول هيئة تحرير GrowIN Portugal.

ما ينبغي أن يفعله الملاك والمشترون الأجانب الآن

على كل من يؤجّر عقاراً قريباً من حدّ 2,300 يورو أن يُسجّل عقوده في بوابة الضرائب (Portal das Finanças) ويتحقّق من أن المعدل المخفّض يُطبَّق من تاريخ القبض الفعلي للإيجار، لا من تاريخ توقيع العقد الأصلي. وعلى المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يستهدفون سقف 660,982 يورو للاستفادة من تخفيض ضريبة القيمة المضافة على مشتريات البناء الجديد أن يتحقّقوا بشكل مستقل من المعدل الثابت لـ IMT للمقيمين غير المقيمين البالغ 7.5%، ومن إعفاء التكلفة المضبوطة المستقل البالغ 324,058 يورو، قبل افتراض أن رقماً واحداً يغطي حالتهم — فهذه الأنظمة تتقاطع فيما بينها لكنها لا تندمج. وتتابع صفحتا مركز الضرائب والـ NIF وخدمات الضرائب لدينا اللائحة التنظيمية التنفيذية عند نشرها؛ وتتوقف النتائج على التوجيهات النهائية للسلطة الضريبية (Autoridade Tributária)، لذا فالحصول على استشارة مهنية يستحق تكلفته قبل توقيع أي مستند مرتبط بهذه السقوف.

من المتوقّع أن تصدر اللائحة التنظيمية التي يترقّبها الجميع في سوق الإيجار قبل 1 سبتمبر. وإلى أن يحدث ذلك، يبقى رقما 2,300 يورو و660,982 يورو ثابتين — لكن الطريقة التي تتفاعل بها قواعد RSAA المحلية معهما بدقّة لم تُكتب بالكامل بعد.