أرقام أساسية — بتاريخ 2026-08-22: تُصدر السلطة الضريبية (Finanças) إشعارات تسوية ضريبة AIMI بحلول نهاية أغسطس، ويكون سداد المستحقات واجباً بحلول 30 سبتمبر؛ ويبلغ الإعفاء الفردي 600,000 يورو من القيمة الضريبية الإجمالية (VPT)، ويتضاعف إلى 1,200,000 يورو للأزواج المتزوجين أو المرتبطين بشراكة معترف بها الخاضعين للضريبة معاً؛ وتتراوح النسب بين 0.7% (من 600 ألف إلى مليون يورو)، و1% (من مليون إلى مليوني يورو)، و1.5% (لما يتجاوز مليوني يورو) بالنسبة للأفراد — أما الشركات فتدفع نسبة ثابتة قدرها 0.4% دون أي إعفاء على الإطلاق.
الفاتورة التي ينساها كثير من الملاك الأجانب
إذا كنت تملك مسكناً في البرتغال تتجاوز قيمته الضريبية 600,000 يورو، فمن المتوقع أن تصلك هذا الأسبوع رسالة من السلطة الضريبية (Finanças) — وهي ليست فاتورة ضريبة IMI المعتادة التي يخصص لها معظم الملاك ميزانية سنوية. إذ تُرسَل مذكرة سداد ضريبة AIMI بحلول نهاية أغسطس، ويكون السداد مستحقاً بحلول نهاية سبتمبر. وخلافاً لضريبة IMI التي يدفعها كل مالك عقار، لا تُفرض ضريبة AIMI (الضريبة الإضافية على العقارات البلدية Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) إلا عندما تتجاوز الحيازة العقارية الإجمالية للمكلَّف عتبة معينة — وهو ما يجهله عدد كبير بشكل لافت من الملاك الأجانب لعقارات مرتفعة القيمة إلى أن يصلهم هذا الظرف.
ولا يُعزى ذلك إلى قصور في التواصل. فهذه ضريبة إضافية، ونعم، إنها تفاجئ الكثيرين. وقد أُضيفت إلى النظام الضريبي عام 2017 خصيصاً لفرض الضريبة على الثروة العقارية المركَّزة، وتسير وفق جدول زمني خاص بها، منفصل عن أقساط ضريبة IMI الموزَّعة على مايو وأغسطس ونوفمبر التي اعتاد عليها معظم الملاك.
من يدين فعلياً بهذه الضريبة، وكم يبلغ مقدارها
بالنسبة للأفراد، تُفرض ضريبة AIMI على الجزء من القيمة الضريبية الإجمالية (VPT) للعقارات السكنية البرتغالية الذي يتجاوز 600,000 يورو، مع إتاحة إعفاء بقيمة 1,200,000 يورو للأزواج المتزوجين أو المرتبطين بشراكة معترف بها الذين يختارون الخضوع للضريبة معاً. والمهم أن هذه العتبة تُقاس بالقيمة الضريبية الإجمالية (VPT) — وهي القيمة الرسمية المعتمدة لدى السلطة الضريبية — وليس بالسعر الذي دفعته أو بالسعر الذي قد يحدده وكيل عقاري. فالملاك الأفراد لا يُعفَون من ضريبة AIMI إلا في حدود أول 600 ألف يورو من قيمة العقار، استناداً إلى القيمة الضريبية لا القيمة التجارية. وعادةً ما تكون القيمة الضريبية (VPT) أدنى من سعر السوق، لذا فإن مسكناً بيع بسعر 700,000 أو 750,000 يورو في السوق المفتوحة قد يظل تحت حد الـ600,000 يورو — أو قد لا يكون كذلك. ولا يحسم هذا الأمر إلا إفادة رسمية بالقيمة الضريبية (VPT) من السلطة الضريبية.
وفوق هذه العتبة، ترتفع النسب تدريجياً. وبشكل عام، تبلغ النسب المطبَّقة على الأفراد 0.7% على القيمة الزائدة عن الإعفاء، و1% على الجزء الذي يتجاوز 1,000,000 يورو، و1.5% على الجزء الذي يتجاوز 2,000,000 يورو، مع نسبة ثابتة للعقارات المملوكة عبر شركات. وهذا المسار المتعلق بالشركات صارم عن قصد: إذ تدفع الشركات ضريبة AIMI بنسبة ثابتة قدرها 0.4% على كامل القيمة الضريبية (VPT) لجميع العقارات السكنية البرتغالية التي تملكها، دون أي إعفاء فردي. كما أن الوضع الإقامي لا يوفر أي حماية — إذ تُطبَّق ضريبة AIMI على العقارات البرتغالية مرتفعة القيمة بصرف النظر عن الإقامة، لكنك لا تكون ملزَماً إلا بما يتجاوز 600,000 يورو لكل شخص.
حساب GrowIN: التكلفة الفعلية
لنأخذ حالة شائعة نسبياً بين المشترين الأجانب في الغارف أو كاشكايش: فيلا بقيمة ضريبية (VPT) قدرها 900,000 يورو، يملكها بالكامل فرد واحد غير مقيم. تبلغ القيمة الخاضعة للضريبة 300,000 يورو (900,000 يورو ناقص إعفاء 600,000 يورو)، وتُفرض عليها نسبة 0.7% — أي فاتورة قدرها 2,100 يورو سنوياً، أو ما يقارب 175 يورو شهرياً إذا وزّعتها ذهنياً على تكاليف ملكيتك. وإذا رفعنا قيمة العقار نفسه إلى 1.5 مليون يورو كقيمة ضريبية (VPT)، تدخل الشرائح الحدية بشكل فعلي: 400,000 يورو بنسبة 0.7% (2,800 يورو) إضافةً إلى 500,000 يورو بنسبة 1% (5,000 يورو)، أي ما مجموعه 7,800 يورو سنوياً — ما يقارب 650 يورو شهرياً. أما الأزواج الذين يختارون الخضوع المشترك للضريبة فتتضاعف لديهم كل العتبات، بحيث يظل العقار نفسه البالغة قيمته 1.5 مليون يورو، إذا كان مملوكاً بشكل مشترك، بالكامل ضمن حدود إعفاء 1.2 مليون يورو ولا يترتب عليه أي ضريبة AIMI على الإطلاق — وهي فجوة في العبء الضريبي يجدر معرفتها قبل توقيع العقد لا بعده.
تشير هيئة تحرير GrowIN Portugal إلى أن «ضريبة AIMI هي الضريبة العقارية البرتغالية الوحيدة التي تعاقبك على الشراء منفرداً بدلاً من الشراء المشترك، وعلى الشراء عبر شركة بدلاً من الشراء باسمك الشخصي».
ما ينبغي فعله قبل 30 سبتمبر
تحقّق من إشعار التسوية الخاص بك عبر Portal das Finanças بدلاً من انتظار وصوله بالبريد، وتأكّد من مطابقة أرقام القيمة الضريبية (VPT) لحيازاتك الفعلية، وسدّد المستحقات قبل الموعد النهائي — إذ يترتب على التأخر في السداد فوائد، وفي نهاية المطاف إجراءات تنفيذية. وإذا كنت تملك عقاراً عبر شركة محدودة المسؤولية (Lda) لغرض إدارته فقط، فاحسب بدقة ما إذا كانت النسبة الثابتة 0.4% المطبَّقة على الشركات لا تزال أفضل من الملكية الشخصية عند شريحة القيمة الخاصة بك؛ فالأمر ليس تلقائياً. ويمكن للملاك الذين يعترضون على تضخيم القيمة الضريبية (VPT) طلب مراجعتها، وإن كان ذلك لن يغيّر فاتورة هذا العام. وللاطلاع على صورة أشمل حول موقع ضريبة AIMI ضمن منظومة ضريبة IMI وضريبة IMT وضريبة الأرباح الرأسمالية بالنسبة للمالك الأجنبي، راجع مركز الضرائب و NIF لدينا، وتواصل معنا عبر الخدمات إذا احتجت إلى مساعدة في قراءة إشعار تسوية أو إعادة هيكلة الملكية قبل موعد التقييم في يناير المقبل.
ما ينبغي ترقّبه لاحقاً
ترقّب ما إذا كانت ميزانية الدولة لعام 2027 ستمسّ عتبة الـ600,000 يورو، التي لم تتغيّر منذ إدخال ضريبة AIMI رغم سنوات من ارتفاع أسعار العقارات — وهو تجميد يسحب بهدوء المزيد من المساكن العادية مرتفعة القيمة إلى نطاق الضريبة عاماً بعد عام دون أن يغيّر أحد القانون.
المصادر