Números-chave — à data de 2026-08-09: O défice habitacional nacional acumulado desde 2014 situa-se em cerca de 300.000 fogos (estudo Morningstar DBRS, citado pela APPII) — enquanto os Censos de 2021 apuraram que 12% de todos os alojamentos portugueses, cerca de 723.000 casas, estão totalmente devolutos — os municípios identificaram formalmente apenas 12.803 alojamentos vagos em 2023 — o grupo de campanha Devolutos estima cerca de 48.000 casas vazias só dentro da cidade de Lisboa.
Uma Crise com um Inventário Escondido
A escassez de habitação em Portugal é descrita da mesma forma em quase todos os títulos: casas a menos, gente a mais a disputá-las. Os números confirmam-no — desde 2014, Portugal acumulou um défice de mais de 300 mil casas, ao comparar a formação de novos agregados familiares com o número de casas concluídas, segundo um estudo da Morningstar DBRS noticiado pelo The Portugal News. A associação de promotores APPII usou o mesmo valor no Parlamento, alertando que Portugal terá de triplicar a sua produção anual de habitação, passando de cerca de 20 000 para pelo menos 70 000 fogos por ano até 2029.
O que esse enquadramento deixa de fora é o outro lado da balança. Portugal não tem falta de edifícios — tem falta de edifícios onde as pessoas possam efetivamente instalar-se. A OCDE nota que Portugal tem o terceiro maior parque habitacional entre os países que analisou, com 573,7 alojamentos por 1 000 habitantes, mas ocupa o primeiro lugar na proporção de casas que não são residências principais — 12% totalmente devolutas e 19% usadas apenas como casas de férias. Esse Estudo Económico da OCDE de janeiro de 2026 é a leitura recente mais autorizada sobre o paradoxo, e é direto quanto à escala: a nível nacional, a contagem de vagas corresponde a cerca de 723 000 alojamentos, mais do dobro de todo o défice de 300 000 fogos que o país tenta colmatar.
Onde Estão Realmente as Casas Vazias
A devolução não está distribuída de forma uniforme, e isso importa para quem procura casa. Muitos imóveis devolutos localizam-se em regiões do interior com baixa procura, enquanto a pressão habitacional permanece concentrada em Lisboa, no Porto e noutras áreas metropolitanas costeiras. Ainda assim, a capital tem o seu próprio parque ocioso. O projeto de mapeamento de base Devolutos — uma plataforma cívica de tecnologia de base que convida os cidadãos comuns a mapear edifícios visivelmente vazios e abandonados diretamente a partir da rua — situa o número em aproximadamente 48 000 casas vazias dentro da própria Lisboa, a partir de estimativas ligadas aos censos e de registos municipais. O projeto arrancou como uma experiência localizada em Lisboa e no Porto antes de estender a sua cartografia digital a Coimbra, Évora, Braga e Faro, e suscitou contestação de grupos de proprietários que consideram o mapeamento público uma invasão de privacidade.
O fosso na fiscalização é a verdadeira história enterrada nos números da OCDE. Em 2023, os municípios tinham identificado 12 803 alojamentos vagos, mas os dados dos censos de 2021 sugerem um número substancialmente maior. Portugal dispõe das ferramentas para colmatar esse fosso desde 2019 — Portugal permite usar dados de consumo de água e eletricidade para identificar edifícios devolutos — mas a OCDE afirma que a monitorização continua fraca e recomenda o aumento dos impostos sobre o património ou das penalizações sobre casas vazias, sobretudo em áreas urbanas de elevada procura.
A leitura da GrowIN sobre os números: se os municípios estão a apanhar apenas cerca de 12 800 de um total estimado de 723 000 casas devolutas a nível nacional, os registos oficiais estão a ver menos de 2% do parque ocioso efetivo — o que significa que qualquer futura taxa sobre devolutos ou política de "usa-o ou perde-o" arrancaria de um ponto de partida de quase total desconhecimento do inventário.
O Que Significa para Compradores e Arrendatários Estrangeiros
Nada disto torna a escassez menos real no dia a dia. Os preços no centro de Lisboa e a matemática do crédito à habitação continuam a não favorecer arrendatários nem compradores de primeira casa, e o parque de imóveis residenciais no mercado diminuiu 14 por cento no primeiro trimestre de 2026 face ao mesmo período do ano anterior, segundo dados do idealista. Mas os números da devolução complicam a simples narrativa do "construir mais" que domina o debate político. Uma parte significativa do défice poderia, em teoria, ser colmatada ativando casas que já existem, em vez de esperar anos até que a nova construção supere o licenciamento.
"A escassez e o parque ocioso são a mesma crise vista de extremos opostos da mesma rua", é uma forma justa de o dizer — Editorial da GrowIN Portugal.
Para os estrangeiros a ponderar onde comprar, a conclusão prática é regional: os distritos do interior com elevada devolução podem oferecer oportunidades de reabilitação e preços mais suaves, ao passo que Lisboa e o Porto permanecem apertados, independentemente de quantas unidades nominalmente vazias fiquem por contabilizar. Quem comprar deve, ainda assim, orçamentar os custos-padrão de aquisição para não residentes — IMT, Imposto do Selo e honorários notariais — abordados no nosso guia de relocalização, uma vez que nada disso muda consoante o imóvel específico tenha estado ou não anteriormente devoluto.
O Que Observar a Seguir
Saber se Portugal passa da recomendação da OCDE a uma política efetiva é o que há a acompanhar. Uma taxa mais elevada sobre casas vazias, um melhor aproveitamento dos dados de consumo para sinalizar a devolução, ou a expansão de ferramentas cívicas como o Devolutos poderiam, em conjunto, começar a converter parque ocioso em oferta de mercado ao longo dos próximos 12 a 24 meses — embora a própria OCDE alerte que as taxas têm um efeito limitado na redução do número de alojamentos vagos, a menos que sejam apoiadas por uma monitorização robusta. Até que a fiscalização se ponha em dia com os dados dos censos, o fosso entre "vazio" e "disponível" continuará a moldar o que os estrangeiros efetivamente encontram no mercado.