Números-chave — a 2026-09-02: Dois novos regimes, CIA e RSAA, entraram em vigor a 1 de setembro de 2026 ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 — o CIA oferece aos investidores institucionais até 25 anos de tratamento fiscal fixo; o RSAA dá aos senhorios uma isenção de 100% de IRS/IRC sobre rendas limitadas a cerca de 80% da renda mediana municipal por m²; a alternativa separada de taxa fixa de 10% aplica-se a rendas até 2 300 €/mês mas apenas até 31 de dezembro de 2029; o RSAA substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento sem data de expiração fixa.
Uma nova bifurcação no caminho para o arrendamento para investimento
A partir de 1 de setembro, qualquer senhorio em Portugal — português ou estrangeiro, particular ou empresa — tem uma decisão genuinamente nova a tomar ao assinar um contrato de arrendamento. O regime CIA entrou em vigor para ser celebrado entre investidores elegíveis e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.), enquanto o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) entrou em vigor a 1 de setembro, substituindo o agora extinto Programa de Apoio ao Arrendamento, no âmbito do pacote fiscal da habitação anunciado em maio. Ambos os regimes decorrem da mesma lei: o Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026, que altera os códigos do IVA, do IRS/IRC e do IMT e cria os regimes CIA e RSAA, a par de um reembolso parcial de IVA para obras de melhoria habitacional.
Para os estrangeiros que compraram imóveis portugueses como ativo de rendimento — um grupo crescente desde o encerramento da via imobiliária do Golden Visa em 2023 — esta é a primeira reescrita séria das regras fiscais dos senhorios em anos.
O que o RSAA efetivamente oferece
A mecânica é mais simples do que o processo de candidatura do antigo programa. Os senhorios que assinam contratos de arrendamento ao abrigo do RSAA beneficiam de isenção total de IRS ou IRC, desde que sejam cumpridas as condições previstas no programa. Crucialmente, uma das principais diferenças é que o RSAA elimina a antiga lógica de candidatura prévia ao programa.
Os limites de renda não são arbitrários. Os senhorios que aceitam cobrar rendas até cerca de 80% da renda mediana por metro quadrado no seu concelho, segundo o INE, podem qualificar-se para isenção de IRS ou IRC sobre esse rendimento. Além do benefício em sede de imposto sobre o rendimento, os imóveis elegíveis podem também obter isenção de Imposto do Selo e de IMI, uma taxa reduzida de IVA de 6% em obras de construção ou reabilitação, e isenção da sobretaxa de fortuna AIMI.
A duração do contrato também importa. Os contratos de residência permanente exigem um prazo mínimo de três anos, enquanto os contratos de residência temporária exigem pelo menos três meses e podem ser renovados desde que se mantenha o caráter temporário. Os senhorios também não ficam entregues à autocertificação para sempre — o IHRU supervisiona o regime em conjunto com a autoridade tributária, a Segurança Social, o instituto dos registos e o INE, e, se forem detetadas rendas acima do limite ou outros incumprimentos, o benefício fiscal pode ser cancelado após procedimento administrativo.
A alternativa de 10% — e porque tem prazo de validade
O RSAA não é a única opção em cima da mesa. Fora do regime simplificado, os contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2 300 € por mês em 2026 podem beneficiar de uma taxa fixa reduzida, mas apenas até 31 de dezembro de 2029. É um desconto significativo face à taxa normal — a taxa autónoma de base de Portugal sobre rendimentos prediais habitacionais é de 25%, pelo que a taxa reduzida corta grosso modo a fatura fiscal em mais de metade para os contratos elegíveis. O compromisso, segundo a cobertura do idealista sobre o reporte do ECO, é a durabilidade: ao abrigo do RSAA, o senhorio aceita uma renda potencialmente mais baixa mas obtém uma isenção total sem data de expiração atualmente prevista.
CIA: feito para fundos, não para o pequeno senhorio
Os Contratos de Investimento para Arrendamento têm um público-alvo inteiramente diferente. O CIA permite benefícios fiscais por períodos de até 25 anos para investimentos afetos ao arrendamento habitacional ou ao subarrendamento, e o regime é de interesse para fundos imobiliários, empresas com carteiras de imóveis e investidores institucionais, sobretudo quando pretendem um enquadramento fiscal estável e previsível ao longo do ciclo de vida do investimento. A elegibilidade não é automática: os investimentos qualificam-se quando, cumulativamente, a área de construção afeta ao arrendamento habitacional corresponde a pelo menos 70% da área de construção total. Para os proprietários estrangeiros comuns com um apartamento ou dois, a orientação prática dos comentadores fiscais portugueses é frontal: para o pequeno proprietário com um ou dois imóveis, o RSAA ou a taxa de IRS de 10% são mais adequados e mais simples de operar.
A leitura da GrowIN sobre os números
Eis onde o cálculo genuinamente muda para um senhorio que escolhe entre um arrendamento totalmente de mercado aberto e um limitado pelo RSAA. Tome um imóvel que poderia render 1 000 €/mês livremente. À taxa autónoma normal de 25%, o senhorio fica com 750 €/mês líquidos após imposto. Se o limite do RSAA sobre esse imóvel se situar, por exemplo, nos 950 €/mês — um desfasamento comummente citado no comentário de mercado — mas o rendimento for inteiramente isento de imposto, o senhorio fica, na verdade, com 950 €/mês líquidos: mais 200 € por mês, ou cerca de 2 400 € por ano, apesar de cobrar uma renda nominal mais baixa. Essa inversão — renda mais baixa, rendimento líquido mais alto — é precisamente o incentivo com que o Governo conta para trazer os arrendamentos de longa duração de volta ao mercado, e é o número que todo o senhorio estrangeiro a fazer as contas deve verificar face à sua própria morada e escalão de renda.
O que isto significa para os senhorios estrangeiros
Para os proprietários não residentes, nada disto altera o essencial: um NIF e, em muitos casos, obrigações de representação fiscal continuam a aplicar-se, e nenhum destes regimes substitui o aconselhamento de um contabilista familiarizado com o seu tipo de contrato específico. O RSAA e a taxa de 10% são escolhas sobre como arrendar; nada dizem sobre se deve imposto português enquanto senhorio não residente — deve, sim, sobre os rendimentos prediais de fonte portuguesa, independentemente de onde vive. Os estrangeiros que ponderam uma compra orientada para o arrendamento devem ler o nosso guia de fiscalidade e NIF a par deste artigo antes de presumir que qualquer isenção se aplica automaticamente.
O que observar a seguir
A mecânica de registo ainda precisa de assentar — os senhorios têm de submeter uma cópia do contrato e a prova da sua comunicação no portal das Finanças através da plataforma eletrónica do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da assinatura do contrato. Prevê-se também que os municípios lancem nos próximos meses programas locais de arrendamento acessível sobrepostos ao quadro nacional do RSAA, o que poderá apertar ou aliviar os limites consoante o concelho. Esteja atento à orientação do IHRU sobre como os senhorios existentes fazem a transição, e a qualquer movimento para prolongar a cláusula de caducidade de 2029 da taxa de 10%.
Editorial da GrowIN Portugal: "Dois novos regimes fiscais tornaram, para muitos senhorios em Portugal, aceitar uma renda mais baixa a escolha mais rentável — é essa a verdadeira história, e não a isenção em si."
Os proprietários estrangeiros que atualmente arrendam — ou que ponderam comprar para arrendar — um imóvel português devem confrontar tanto os números do RSAA como os da taxa de 10% com a renda mediana do seu município específico antes de renovar ou assinar qualquer novo arrendamento.