Comprar casa em Portugal acaba de ficar bastante mais caro se ainda não vive cá — e não se vai mudar depressa. O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado no Diário da República a 20 de maio de 2026, reescreve o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) para quem não seja residente fiscal em Portugal, substituindo as taxas progressivas que todos costumavam pagar por um encargo fixo de 7,5% sobre as compras residenciais.
O Que o Decreto Faz Efetivamente
A medida introduz uma nova cláusula no código do IMT aplicável especificamente aos não residentes que compram prédio urbano destinado a habitação. É estabelecida uma taxa de 7,5% sobre a aquisição, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação. Essa taxa fixa substitui os escalões progressivos habituais e abole as deduções e isenções em que os residentes normalmente se apoiam — incluindo a isenção para habitação própria de menor valor.
A regra está associada à residência fiscal, e não à nacionalidade ou ao passaporte. Um cidadão da UE que ainda não se tenha registado como residente fiscal em Portugal paga exatamente os mesmos 7,5% que um comprador de fora do bloco. Os terrenos, os prédios rústicos e os imóveis comerciais não são abrangidos — a sobretaxa aplica-se apenas à habitação.
Se comprar uma casa em Portugal e não for residente fiscal, passa agora a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem qualquer desconto. Num apartamento de 300 000 €, isso é sensivelmente o dobro do que um residente que compre uma segunda casa deveria ao abrigo da antiga escala progressiva — uma diferença de cerca de 10 000 €–12 000 €, consoante o valor do imóvel.
O Reembolso Não É Automático — E Não É Gratuito
O decreto prevê, de facto, uma válvula de escape, mas funciona ao contrário do que a maioria dos compradores espera. A taxa de 7,5% não se aplica quando o comprador já era considerado residente fiscal, se torna residente fiscal no prazo de dois anos a contar da data da aquisição, ou arrenda o imóvel para uso residencial por uma renda não superior a 2300 €, com o contrato de arrendamento assinado no prazo de seis meses após a compra e mantido em vigor durante, pelo menos, 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos. A Autoridade Tributária pode, a pedido, anular o montante correspondente à diferença entre o imposto pago e o que resultaria das taxas normais.
Na prática, isso significa que a maioria dos compradores não residentes paga a totalidade dos 7,5% no notário e tem depois de requerer ativamente às Finanças a devolução do dinheiro — não há desconto automático no momento da compra. O momento da sua mudança importa enormemente aqui: alguém que chega, estabelece residência e só então compra o imóvel é tratado como comprador residente desde o primeiro dia, ao passo que quem compra antes de a sua residência estar formalmente estabelecida paga primeiro a taxa mais elevada e procura depois um reembolso — uma via que continua a funcionar mas que imobiliza capital durante um período até dois anos.
A exceção do arrendamento é mais estreita do que parece. Destina-se a habitação moderada e de longa duração, não a alojamentos de férias — o imóvel tem de ir para o mercado como arrendamento residencial no prazo de seis meses, com um limite de 2300 € por mês, e permanecer arrendado durante três anos dos primeiros cinco. As estratégias de curta duração ou de Alojamento Local não se qualificam.
Porque É Que o Governo Está a Fazer Isto
Isto não é uma investida fiscal isolada. A alteração do IMT insere-se num pacote de habitação muito mais amplo — a par de uma taxa temporária de IVA de 6% sobre a construção e a reabilitação elegíveis, de novos incentivos para senhorios que arrendem a rendas moderadas, e de um regime reformulado de arrendamento acessível. O decreto altera os códigos do IVA, do IRS, do IRC e do IMT e cria novos regimes de arrendamento e de reembolso parcial de IVA, tudo enquadrado como medidas para aumentar a oferta de habitação para quem efetivamente vive e trabalha em Portugal, e não para arrefecer diretamente a procura estrangeira — ainda que o efeito sobre os compradores não residentes seja o mesmo de qualquer forma.
O Que Observar
As datas de entrada em vigor importam aqui: entende-se geralmente que a maior parte do pacote, incluindo esta alteração do IMT, produz efeitos por volta de 1 de setembro de 2026, embora alguns elementos administrativos — como o prazo alargado de 30 dias para pagamento do IMT — já estivessem em vigor no final de maio. Quem tenha uma escritura pendente deve confirmar o momento exato com o seu advogado ou com o Serviço de Finanças local antes de assinar, uma vez que uma escritura assinada antes da data de corte seguiria ainda a antiga escala progressiva.
Para os estrangeiros que planeiam uma relocalização, a lição prática é o sequenciamento: estabelecer a residência fiscal antes ou pouco depois de uma compra — algo abordado no nosso portal de relocalização — pode ser a diferença entre pagar a taxa fixa de imediato e reavê-la depois, ou evitá-la por completo. Os compradores devem também integrar a sobretaxa no seu orçamento total, a par do imposto do selo (0,8%) e do IMI anual, e obter aconselhamento à medida de um profissional fiscal português antes de se comprometerem com um contrato de compra. A equipa de serviços da GrowIN Portugal pode ajudar a pôr os compradores em contacto com contabilistas e advogados experientes exatamente neste cenário.
Em resumo: Portugal não fechou as portas aos compradores estrangeiros, mas deixou claro que a residência — e não apenas a propriedade — passou a fazer parte do preço de um bom negócio.