أصبح شراء مسكن في البرتغال أغلى بشكل ملحوظ إن كنت لا تقيم هنا أصلاً — ولن تنتقل إلى هنا سريعاً. فالمرسوم بقانون رقم 97/2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026)، المنشور في الجريدة الرسمية (Diário da República) في 20 مايو 2026، يعيد صياغة ضريبة نقل الملكية (IMT) لكل من ليس مقيماً ضريبياً في البرتغال، ليستبدل بالمعدلات التصاعدية التي كان الجميع يدفعها رسماً موحَّداً بنسبة 7.5% على عمليات الشراء السكنية.
ما الذي يفعله المرسوم فعلاً
يُدرج الإجراء بنداً جديداً في مدوّنة IMT ينطبق تحديداً على غير المقيمين الذين يشترون عقارات حضرية مخصَّصة للسكن. فقد تقرّر معدّل 7.5% على استحواذ غير المقيمين على عقار حضري أو جزء مستقلّ من عقار حضري مخصَّص حصرياً للسكن. ويحلّ هذا الرسم الموحَّد محلّ الشرائح التصاعدية المعتادة، ويُلغي الخصومات والإعفاءات التي يعتمد عليها المقيمون عادةً — بما في ذلك الإعفاء الخاص بالمساكن الرئيسية الأدنى قيمةً.
والقاعدة مرتبطة بالإقامة الضريبية لا بالجنسية أو جواز السفر. فمواطن الاتحاد الأوروبي الذي لم يُسجَّل بعد مقيماً ضريبياً في البرتغال يدفع النسبة نفسها البالغة 7.5% تماماً كمشترٍ من خارج التكتّل. أما الأراضي والعقارات الريفية والمحلات التجارية فلا تتأثر — إذ لا ينطبق الرسم الإضافي إلا على السكن.
إذا اشتريت مسكناً في البرتغال ولم تكن مقيماً ضريبياً، فأنت تدفع الآن معدّل IMT موحَّداً بنسبة 7.5% دون أي خصم. وعلى شقة بقيمة 300,000 يورو، يعادل ذلك نحو ضعف ما كان يترتّب على مقيم يشتري مسكناً ثانياً بموجب السلّم التصاعدي القديم — أي فارق يقارب 10,000–12,000 يورو تبعاً لقيمة العقار.
الاسترداد ليس تلقائياً — وليس مجانياً
ويتضمّن المرسوم منفذ خروج، لكنه يعمل بعكس ما يتوقّعه معظم المشترين. فمعدّل 7.5% لا ينطبق حيث كان المشتري قد اعتُبر بالفعل مقيماً ضريبياً، أو أصبح مقيماً ضريبياً خلال عامين من تاريخ الاستحواذ، أو أجّر العقار للاستخدام السكني بإيجار لا يتجاوز 2,300 يورو، على أن يُوقَّع عقد الإيجار خلال ستة أشهر من الشراء ويظل قائماً لمدة لا تقل عن 36 شهراً خلال السنوات الخمس الأولى. ويمكن للسلطة الضريبية، بناءً على طلب، أن تُلغي المبلغ المقابل للفرق بين الضريبة المدفوعة وما كان سينتج عن المعدلات العادية.
وعملياً، يعني ذلك أن معظم المشترين غير المقيمين يدفعون نسبة 7.5% كاملة لدى الموثّق، ثم يتعيّن عليهم بعد ذلك التقدّم فعلياً إلى السلطة الضريبية (Finanças) لاسترداد أموالهم — فلا خصم تلقائي عند نقطة البيع. وتوقيت انتقالك بالغ الأهمية هنا: فمن يصل ويُثبت إقامته ثم يشتري العقار بعد ذلك يُعامَل مشترياً مقيماً منذ اليوم الأول، بينما من يشتري قبل إثبات إقامته رسمياً يدفع المعدّل الأعلى أولاً ثم يطلب الاسترداد لاحقاً — وهو مسار لا يزال ناجعاً لكنه يجمّد رأس المال مدة تصل إلى عامين.
واستثناء التأجير أضيق مما يبدو. فهو موجَّه للسكن المعتدل الطويل الأمد لا للتأجير السياحي — إذ يجب طرح العقار في السوق بوصفه إيجاراً سكنياً خلال ستة أشهر، بحدّ أقصى 2,300 يورو شهرياً، وأن يبقى مؤجَّراً ثلاث سنوات من السنوات الخمس الأولى. أما استراتيجيات التأجير قصير الأمد أو الإقامة المحلية (Alojamento Local) فلن تكون مؤهَّلة.
لماذا تفعل الحكومة ذلك
وليست هذه محاولة جباية ضريبية معزولة. فتغيير IMT يندرج ضمن حزمة إسكان أكبر بكثير — إلى جانب معدّل VAT مؤقّت بنسبة 6% على أعمال البناء والترميم المؤهَّلة، وحوافز جديدة للمؤجّرين الذين يؤجّرون بإيجارات معتدلة، ومخطّط مُعاد صياغته للتأجير الميسور. ويعدّل المرسوم مدوّنات VAT وIRS وIRC وIMT، ويستحدث أنظمة جديدة للتأجير ولاسترداد جزء من VAT، مصوغةً جميعها بوصفها تدابير لزيادة المعروض السكني لمن يعيشون ويعملون فعلاً في البرتغال، لا لتبريد الطلب الأجنبي كلياً — وإن كان الأثر على المشترين غير المقيمين هو نفسه في الحالتين.
ما ينبغي متابعته
وتواريخ النفاذ مهمة هنا: فمن المفهوم عموماً أن معظم الحزمة، بما فيها تغيير IMT هذا، يبدأ سريانه نحو 1 سبتمبر 2026، وإن كانت بعض العناصر الإدارية — مثل تمديد مهلة سداد IMT إلى 30 يوماً — قد أصبحت نافذة بالفعل بحلول أواخر مايو. وعلى كل من لديه عقد بيع (deed) معلّق أن يتأكّد من التوقيت الدقيق مع محاميه أو مع مكتب الضرائب المحلي (Serviço de Finanças) قبل التوقيع، إذ إن عقداً يُوقَّع قبل الموعد الفاصل سيظل خاضعاً للسلّم التصاعدي القديم.
وبالنسبة إلى الأجانب الذين يخطّطون للانتقال، فالدرس العملي هو الترتيب الزمني: فإثبات الإقامة الضريبية قبل الشراء أو بعده بقليل — وهو ما يتناوله مركز الانتقال لدينا — قد يكون الفارق بين دفع الرسم الموحَّد كاملاً واسترداده لاحقاً، أو تجنّبه كلياً. وعلى المشترين أيضاً أن يُدرجوا الرسم الإضافي في ميزانيتهم الإجمالية إلى جانب رسم الطوابع (0.8%) والضريبة العقارية البلدية (IMI) السنوية، وأن يحصلوا على مشورة مصمَّمة من مختصّ ضريبي برتغالي قبل الالتزام بعقد شراء. ويمكن لفريق خدمات GrowIN Portugal أن يساعد في ربط المشترين بمحاسبين ومحامين ذوي خبرة في هذا السيناريو تحديداً.
وخلاصة القول: لم تُغلق البرتغال أبوابها أمام المشترين الأجانب، لكنها أوضحت أن الإقامة — لا مجرد الملكية — باتت الآن جزءاً من ثمن الصفقة الجيدة.
المصادر