Dados-chave — à data de 2026-08-28: o rácio máximo recomendado do serviço da dívida em relação ao rendimento (DSTI) do Banco de Portugal desceu de 50% para 45% a 1 de agosto de 2026 — aplicando-se a todas as avaliações de solvabilidade de crédito à habitação e ao consumo realizadas a partir dessa data; o financiamento a 100% de imóveis detidos pelos bancos foi abolido; os analistas citados pelo The Portugal News esperam que os volumes de novos empréstimos à habitação caiam 10–15%.
O número que interessa
Quarenta e cinco por cento. É o novo limite máximo da parcela do rendimento de um mutuário que os bancos portugueses podem afetar ao pagamento do crédito à habitação e de outras dívidas, em queda face aos 50%. As regras afetam todos os novos pedidos de crédito cuja avaliação de solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto, sendo a alteração mais significativa a redução do rácio máximo do serviço da dívida em relação ao rendimento. Para quem está a meio da procura de casa — incluindo os compradores estrangeiros e os trabalhadores à distância que representam uma fatia crescente do mercado residencial português —, essa mudança recai precisamente na janela entre fazer uma proposta e assinar o contrato de promessa de compra e venda (CPCV).
O que mudou efetivamente a 1 de agosto
O banco central de Portugal tornou mais rigorosas as suas regras macroprudenciais de concessão de crédito ao baixar o rácio recomendado do serviço da dívida para novos empréstimos, num esforço para conter o crescente endividamento das famílias num contexto de preços da habitação em forte subida. A alteração mais significativa reduz o rácio recomendado do serviço da dívida de 50% para 45%, incluindo testes de esforço que assumem uma subida acentuada das taxas de juro.
Duas outras alterações são relevantes para os compradores que financiam através de um banco. Primeiro, o Banco de Portugal eliminou a regra especial que permitia aos bancos financiar até 100% do valor de imóveis por si detidos, o que significa que essas transações passam a estar sujeitas aos mesmos limites de rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) que todas as outras compras de imóveis. Segundo, as recomendações substituem as regras introduzidas inicialmente em 2018 e aplicam-se a todos os bancos e instituições financeiras autorizados a conceder crédito em Portugal.
Vale a pena ser preciso quanto ao peso jurídico: as recomendações não são juridicamente vinculativas, mas os credores têm de justificar quaisquer casos em que excedam os limites prescritos — e o governador do banco central, Álvaro Santos Pereira, já apela a que as recomendações se tornem obrigatórias. Na prática, os bancos tendem a tratar as recomendações do BdP como limites rígidos de qualquer forma, uma vez que desviar-se delas suscita o escrutínio do regulador.
Porque é que isto afeta mais os compradores estrangeiros
Os compradores não residentes já trabalhavam com uma margem de endividamento menor do que os residentes portugueses antes desta alteração. O corte no DSTI acrescenta uma segunda restrição à já existente: os bancos limitam agora tanto que parte do valor do imóvel estão dispostos a financiar a um não residente (loan-to-value) como a matemática de solvabilidade mais apertada por cima disso. Um comprador estrangeiro que ultrapassava confortavelmente o antigo limite de 50% pode agora descobrir que a sua oferta máxima de empréstimo encolheu, mesmo com rendimento idêntico e preço do imóvel idêntico.
O calendário apanha as pessoas desprevenidas porque o CPCV — o contrato-promessa que normalmente exige um sinal de 10–20% — é assinado antes de os termos finais do crédito ficarem fechados. Se a avaliação de solvabilidade atualizada de um banco (agora sob o limite de 45%) aprovar um empréstimo menor do que o comprador orçamentou, a diferença tem de ser coberta a pronto ou o negócio fica em risco.
O valor em euros por detrás da percentagem
Eis o cálculo próprio da GrowIN para tornar concreta a mudança de 50% para 45%. Considere-se um comprador com 3000 € de rendimento líquido mensal e sem outras dívidas, a solicitar um crédito à habitação a 30 anos a uma taxa típica para não residentes de cerca de 3,5%. Sob o antigo limite de 50%, esse rendimento suportava cerca de 1500 €/mês de serviço da dívida — o suficiente para pedir aproximadamente 334 000 €. Sob o novo limite de 45%, o mesmo rendimento suporta apenas cerca de 1350 €/mês — um empréstimo máximo de aproximadamente 300 000 €. Trata-se de uma oscilação de cerca de 34 000 € de capacidade de endividamento perdida, apenas pela alteração do rácio, antes sequer de serem considerados os limites de loan-to-value para não residentes. É uma correspondência exata com a queda de 10–15% na nova concessão de crédito que os analistas já preveem.
"Um corte de cinco pontos no rácio da dívida parece técnico, mas pode retirar dezenas de milhares de euros àquilo que um comprador estrangeiro está aprovado a pedir emprestado — precisamente quando já entregou um sinal," afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que observar a seguir
Fique atento a duas coisas. Primeiro, se a "recomendação" se torna obrigatória, como o governador aventou — isso eliminaria qualquer margem de discricionariedade dos bancos para exceder os 45%, mesmo para candidatos sólidos. Segundo, como cada banco aplica a regra aos fluxos de rendimento de não residentes (salários estrangeiros, rendimentos de arrendamento, pensões), uma vez que as alterações visam reforçar a concessão responsável de crédito e reduzir o risco de sobre-endividamento das famílias, promovendo simultaneamente a estabilidade do sistema financeiro. Os bancos que já aplicam reduções conservadoras ao rendimento estrangeiro podem apertar ainda mais, em vez de simplesmente adotarem o novo mínimo.
Conclusão prática
Obtenha do seu banco uma avaliação de solvabilidade atualizada e por escrito antes de assinar um CPCV, não depois. Se está a mudar-se e a financiar uma compra no âmbito de uma relocalização mais ampla, vale a pena rever os seus números através do nosso guia de relocalização antes de entregar um sinal. Como sempre em matéria de crédito e fiscalidade, trate as pré-aprovações bancárias como indicativas e não como garantidas — o número final depende da avaliação de risco da própria instituição ao abrigo destas novas regras.
A matemática do crédito à habitação mudou discretamente este mês, mas altera o número na carta de proposta, não apenas a papelada.