أبرز الأرقام — حتى 2026-09-02: دخل نظامان جديدان، CIA وRSAA، حيّز التنفيذ القانوني في 1 سبتمبر 2026 بموجب المرسوم بقانون رقم Decreto-Lei n.º 97/2026 — يمنح نظام CIA المستثمرين المؤسسيين معاملة ضريبية ثابتة لمدة تصل إلى 25 عامًا؛ ويمنح نظام RSAA الملاك إعفاءً كاملًا بنسبة 100% من ضريبة الدخل IRS/IRC على الإيجارات التي لا تتجاوز نحو 80% من متوسط الإيجار البلدي للمتر المربع الواحد؛ ويُطبَّق البديل المنفصل ذو المعدل الثابت 10% على الإيجارات التي لا تتجاوز 2,300 يورو شهريًا، لكن فقط حتى 31 ديسمبر 2029؛ ويحلّ نظام RSAA محل برنامج Programa de Apoio ao Arrendamento القديم دون تاريخ انتهاء محدد.
مفترق طرق جديد أمام الإيجار الاستثماري
اعتبارًا من 1 سبتمبر، بات على كل مالك عقار في البرتغال — برتغاليًا كان أم أجنبيًا، فردًا أم شركة — اتخاذ قرار جديد فعليًا عند توقيع عقد الإيجار. دخل نظام عقود الاستثمار للإيجار CIA حيّز التنفيذ لتوقيعه بين المستثمرين المستوفين للشروط ومعهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.)، في حين دخل النظام المبسّط للإيجار الميسور Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر، ليحلّ محل برنامج Programa de Apoio ao Arrendamento الملغى، ضمن الحزمة الضريبية السكنية التي أُعلن عنها في مايو. ويستند النظامان إلى القانون ذاته: المرسوم بقانون رقم Decreto-Lei n.º 97/2026، الصادر في 20 مايو 2026، الذي يعدّل قوانين ضريبة القيمة المضافة وIRS/IRC وIMT، ويستحدث نظامي CIA وRSAA، إلى جانب استرداد جزئي لضريبة القيمة المضافة عن أعمال تحسين المساكن.
وبالنسبة إلى الأجانب الذين اشتروا عقارات برتغالية كأصل مدرّ للدخل — وهي فئة متنامية منذ إغلاق مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية في 2023 — يمثّل هذا أول إعادة صياغة جدية لقواعد الضريبة على الملاك منذ سنوات.
ما الذي يقدّمه نظام RSAA فعليًا
آلية العمل أبسط من إجراءات التقديم في البرنامج القديم. يستفيد الملاك الذين يوقّعون عقود إيجار بموجب نظام RSAA من إعفاء كامل من ضريبة IRS أو IRC، شريطة استيفاء الشروط المحددة في البرنامج. والأهم أن أحد الفروق الرئيسية يتمثّل في أن نظام RSAA يلغي المنطق القديم القائم على التقديم المسبق للانضمام إلى البرنامج.
وحدود الإيجار ليست اعتباطية. فالملاك الذين يوافقون على تقاضي إيجارات لا تتجاوز نحو 80% من متوسط إيجار المتر المربع في بلديتهم، وفق بيانات المعهد الوطني للإحصاء INE، يمكنهم الاستفادة من الإعفاء من ضريبة IRS أو IRC على ذلك الدخل. وإضافةً إلى الإعفاء من ضريبة الدخل، يمكن للعقارات المستوفية للشروط أن تحصل أيضًا على إعفاء من رسم الطوابع وضريبة IMI، ومعدل مخفّض لضريبة القيمة المضافة بنسبة 6% على أعمال البناء أو التجديد، وإعفاء من الرسم الإضافي على الثروة AIMI.
كما تكتسي مدة العقد أهمية. فعقود الإقامة الدائمة تتطلب مدة لا تقل عن ثلاث سنوات، في حين تتطلب عقود الإقامة المؤقتة مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر، ويمكن تجديدها ما دام الطابع المؤقت قائمًا. كما لا يُترك الملاك للتصريح الذاتي إلى ما لا نهاية — إذ يشرف معهد IHRU على النظام بالتنسيق مع السلطة الضريبية (Finanças) والضمان الاجتماعي ومعهد السجل المدني والمعهد الوطني للإحصاء INE، وفي حال رصد إيجارات تتجاوز السقف المحدد أو مخالفات أخرى، يمكن إلغاء الميزة الضريبية بعد إجراء إداري.
البديل بنسبة 10% — ولماذا له تاريخ انتهاء
ليس نظام RSAA الخيار الوحيد المطروح. فخارج النظام المبسّط، يمكن لعقود الإيجار السكني التي لا يتجاوز إيجارها 2,300 يورو شهريًا في 2026 أن تستفيد من معدل ثابت مخفّض، لكن فقط حتى 31 ديسمبر 2029. وهذا تخفيض ملموس مقارنةً بالمعدل القياسي — إذ يبلغ المعدل المستقل الأساسي على دخل الإيجار السكني في البرتغال 25%، ما يعني أن المعدل المخفّض يقلّص الفاتورة الضريبية بأكثر من النصف تقريبًا بالنسبة للعقود المستوفية للشروط. والمقايضة، وفق تغطية idealista لتقرير ECO، تكمن في الاستدامة: فبموجب RSAA يقبل المالك إيجارًا قد يكون أقل، لكنه يحصل في المقابل على إعفاء كامل دون تاريخ انتهاء محدد حاليًا.
نظام CIA: مصمَّم للصناديق، لا لصغار الملاك
تستهدف عقود الاستثمار للإيجار Contratos de Investimento para Arrendamento شريحة مختلفة تمامًا. ويتيح نظام CIA مزايا ضريبية لفترات تصل إلى 25 عامًا للاستثمارات المخصّصة للإيجار السكني أو التأجير من الباطن، ويحظى النظام باهتمام الصناديق العقارية والشركات ذات المحافظ العقارية والمستثمرين المؤسسيين، خصوصًا حين يرغبون في إطار ضريبي مستقر وقابل للتنبؤ طوال دورة حياة الاستثمار. والأهلية ليست تلقائية: إذ تستوفي الاستثمارات الشروط عندما تمثّل المساحة الإنشائية المخصّصة للإيجار السكني، بشكل تراكمي، ما لا يقل عن 70% من إجمالي المساحة الإنشائية. أما بالنسبة إلى الملاك الأجانب العاديين الذين يمتلكون شقة أو شقتين، فإن التوجيه العملي من المحلّلين الضريبيين البرتغاليين واضح: بالنسبة للمالك الصغير الذي يمتلك عقارًا أو عقارين، يُعدّ نظام RSAA أو معدل IRS بنسبة 10% أكثر ملاءمة وأبسط في التطبيق.
قراءة GrowIN للأرقام
هنا يتغيّر الحساب فعليًا بالنسبة للمالك الذي يختار بين التأجير بسعر السوق المفتوح بالكامل والتأجير المحدود بسقف RSAA. لنفترض عقارًا يمكن أن يدرّ 1,000 يورو شهريًا في السوق الحرة. بموجب المعدل المستقل القياسي البالغ 25%، يحصل المالك على صافي 750 يورو شهريًا بعد الضريبة. وإذا كان سقف RSAA لهذا العقار عند، مثلًا، 950 يورو شهريًا — وهو فارق شائع يُشار إليه في تعليقات السوق — لكن الدخل معفى بالكامل من الضريبة، فإن المالك يحصل فعليًا على صافي 950 يورو شهريًا: أي 200 يورو إضافية شهريًا، أو نحو 2,400 يورو سنويًا، رغم تقاضيه إيجارًا اسميًا أقل. وهذا الانقلاب — إيجار أقل مقابل دخل صافٍ أعلى — هو بالضبط الحافز الذي تراهن عليه الحكومة لإعادة عقود الإيجار طويلة الأمد إلى السوق، وهو الرقم الذي ينبغي لكل مالك أجنبي يجري هذه الحسابات أن يقارنه بعنوانه الفعلي وشريحة الإيجار الخاصة به.
ما يعنيه ذلك للملاك الأجانب
بالنسبة إلى الملاك غير المقيمين، لا يغيّر أي مما سبق الأساسيات: فما زال الحصول على رقم NIF، وفي حالات كثيرة الالتزامات المتعلقة بالتمثيل الضريبي، ساريًا، ولا يغني أي من هذه الأنظمة عن استشارة محاسب مُلمّ بنوع عقدك تحديدًا. فنظام RSAA والمعدل بنسبة 10% خياران يتعلقان بـ كيفية التأجير؛ ولا يحدّدان ما إذا كنت مدينًا بالضريبة البرتغالية بصفتك مالكًا غير مقيم — فأنت لا تزال مُلزمًا بها، على دخل الإيجار ذي المصدر البرتغالي، أيًا كان محل إقامتك. وينبغي للأجانب الذين يفكرون في شراء عقار بغرض التأجير قراءة دليلنا للضرائب ورقم NIF إلى جانب هذا المقال قبل افتراض انطباق أي إعفاء تلقائيًا.
ما الذي يجب ترقّبه لاحقًا
لا تزال آلية التسجيل بحاجة إلى الاستقرار — إذ يجب على الملاك تقديم نسخة من العقد وإثبات إبلاغه عبر بوابة Portal das Finanças من خلال المنصة الإلكترونية التابعة لمعهد IHRU، وذلك في موعد أقصاه 15 يناير من السنة التالية لتوقيع العقد. كما يُتوقّع أن تطلق البلديات في الأشهر المقبلة برامج محلية للإيجار الميسور تُضاف إلى الإطار الوطني لنظام RSAA، وهو ما قد يشدّد أو يخفّف السقوف المحددة تبعًا لكل بلدية. ويُنتظر صدور توجيهات من معهد IHRU بشأن كيفية انتقال الملاك الحاليين إلى النظام الجديد، وأي تحرّك محتمل لتمديد بند انتهاء العمل بمعدل 10% المقرر في 2029.
افتتاحية GrowIN Portugal: "جعل نظامان ضريبيان جديدان قبول إيجار أقل هو الخيار الأكثر ربحية بالنسبة للعديد من الملاك في البرتغال — وهذه هي القصة الحقيقية هنا، لا الإعفاء نفسه."
ينبغي للملاك الأجانب الذين يؤجرون حاليًا عقارًا برتغاليًا — أو يفكرون في شرائه بغرض التأجير — مقارنة أرقام كل من نظام RSAA والمعدل بنسبة 10% بمتوسط الإيجار في بلديتهم تحديدًا قبل تجديد أو توقيع أي عقد إيجار جديد.