Números-chave — a 2026-08-26: Os compradores não residentes de imóveis habitacionais pagam agora um IMT fixo de 7.5% desde 25 de maio de 2026, sem acesso às taxas progressivas mais baixas que os residentes usam — Decreto-Lei 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026 — enquanto os senhorios que arrendam com rendas "moderadas" (até 2 300 €/mês) obtêm um corte da taxa autónoma de IRS de 25% para 10%, vigente até 31 de dezembro de 2029 — os não residentes podem reaver a sobretaxa de IMT se se tornarem residentes fiscais no prazo de 2 anos, ou arrendarem o imóvel com renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
O que efetivamente mudou
A reforma da habitação de Portugal chegou sob a forma do Decreto-Lei 97/2026, promulgado a 20 de maio de 2026, remodelando a forma como os imóveis habitacionais são tributados em todo o país, incluindo a Madeira. Foi aprovado após meses de disputa política ao abrigo de uma lei de autorização aprovada em março, e foi apresentado como resposta a uma escassez de habitação estimada num défice estrutural de cerca de 300 000 casas.
Enterrada num pacote que também corta o IVA da construção e melhora as deduções para os inquilinos está uma alteração que aterra em cheio sobre os compradores estrangeiros: o decreto introduziu uma taxa fixa de 7.5% para os compradores não residentes que adquirem imóveis habitacionais em Portugal, substituindo a tabela progressiva que antes partilhavam com os residentes. A regra produziu efeitos a 25 de maio de 2026 e, até 24 de maio de 2026, os compradores não residentes pagavam exatamente as mesmas taxas de IMT que os residentes, nos escalões progressivos normais, sem sobretaxa.
Ao mesmo tempo, a mesma lei concede aos senhorios residentes um verdadeiro alívio. A taxa autónoma de IRS sobre os rendimentos prediais desce de 25% para 10% para os senhorios que cobram rendas até 2 300 € por mês, independentemente de o contrato ser novo ou pré-existente, e esta redução aplica-se aos rendimentos prediais auferidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Os inquilinos também recebem algo — a dedução anual de renda em sede de IRS sobe para 900 € em 2026 e 1 000 € a partir de 2027.
Porque a separação importa para os estrangeiros
O emparelhamento não é acidental. A lógica do Governo é recompensar quem se compromete a viver em — ou a arrendar de forma acessível dentro de — Portugal, e tornar mais dispendiosas as compras estrangeiras especulativas ou puramente orientadas para o investimento. Há uma saída da taxa de 7.5%: a sobretaxa não se aplica se o comprador já tiver sido considerado residente fiscal, se se tornar um no prazo de dois anos a contar da compra, ou se arrendar o imóvel para uso habitacional com uma renda não superior a 2 300 €, devendo o arrendamento ser assinado no prazo de seis meses a contar da compra e mantido durante pelo menos 36 meses, consecutivos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos. Falhe essas condições e a taxa mais elevada simplesmente prevalece — sem reembolso, sem recurso quanto ao mérito, apenas o encargo fixo.
Crucialmente, isto não é um limite brando. A medida visa desincentivar a aquisição de imóveis para fins puramente especulativos por não residentes que não pretendem estabelecer residência em Portugal. Para quem compra uma casa de férias, uma base de reforma que só ocupará em tempo parcial, ou um simples arrendamento para investimento que não gerirá pessoalmente ao abrigo do regime de renda moderada, os 7.5% são simplesmente o novo custo de entrada.
O cálculo da GrowIN
Eis o que isto significa efetivamente em euros. Tome um apartamento de 500 000 € comprado por um não residente que antes teria ficado perto do topo do antigo escalão progressivo de IMT — cerca de 6% numa compra dessa dimensão. Ao abrigo das regras antigas, isso corresponde a cerca de 30 000 € de imposto de transmissão. À taxa fixa de 7.5%, são 37 500 € — mais 7 500 € apenas por ser um comprador não residente, antes sequer de acrescentar Imposto do Selo, honorários jurídicos ou custos de notário. Num imóvel de 300 000 €, em que a antiga taxa efetiva poderia ter ficado mais perto de 5%, o fosso estreita-se também para cerca de 7 500 € uma vez aplicados os 7.5% integrais sobre o que teria sido uma taxa combinada mais baixa — a sobretaxa aperta com mais força precisamente sobre as casas de gama média que muitos estrangeiros em relocalização efetivamente compram, e não apenas sobre as compras de luxo.
Editorial da GrowIN Portugal: "Esta reforma paga aos residentes para arrendarem com responsabilidade e cobra mais aos não residentes só por comprarem, para começar."
Implicações práticas
Se planeia uma compra e espera tornar-se residente fiscal português pouco depois — através de uma via de residência D7, D8 ou outra — vale a pena documentar o seu calendário de residência com cuidado, uma vez que a janela de dois anos para reaver a diferença é monitorizada pela autoridade tributária mediante pedido, e não automaticamente. Se arrendar o imóvel for realista, estruturar o arrendamento para cumprir o limite de 2 300 € e o mínimo de 36 meses antes ou pouco depois da conclusão é a outra via de regresso à taxa normal. De qualquer modo, orçamente a totalidade dos 7.5% na escritura, a menos que consiga comprovar antecipadamente uma isenção — os reembolsos ocorrem a posteriori, e não na assinatura. O nosso guia de fiscalidade e NIF aborda a mecânica de residência e declaração que determina de que lado desta linha fica.
O que observar a seguir
Os municípios mantêm a discricionariedade sobre isenções para habitação de "custos controlados", e a Autoridade Tributária ainda não publicou orientação detalhada sobre como os pedidos de reembolso serão processados na prática. Quem já tenha uma compra em curso deve confirmar o calendário com um notário face ao corte de 25 de maio de 2026, uma vez que os negócios assinados de um ou de outro lado dessa data se enquadram em regras inteiramente distintas.