Números-chave — a 2026-09-01: IMT fixo de 7.5% nas compras de habitação por não residentes fiscais, em vigor desde 25 de maio de 2026 ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026 — substituindo as taxas progressivas que antes iam de 0% a cerca de 8%; num imóvel de 300 000 €, a fatura de IMT do não residente atinge os 22 500 €, mais 0.8% de Imposto do Selo (2 400 €), face aos cerca de 11 790 € pagos antes da alteração; isenção disponível se o comprador se tornar residente fiscal português no prazo de 2 anos, ou arrendar o imóvel a longo prazo com renda moderada durante 36 dos primeiros 60 meses.
A regra que acabou de duplicar o preço de entrada
Quem compra uma casa em Portugal sem residência fiscal portuguesa paga agora um imposto fixo de 7.5% sobre a transmissão, calculado sobre o preço de compra, ponto final — sem escalões, sem descontos, sem isenção para uma primeira casa modesta. A nova norma aplica uma taxa fixa de IMT de 7.5% à aquisição de prédio urbano, ou de fração autónoma de prédio urbano, destinado exclusivamente a habitação, quando o adquirente é não residente. A alteração decorre do Decreto-Lei 97/2026, parte de um pacote de habitação mais amplo, e está em vigor desde 25 de maio de 2026, não fixando o decreto qualquer data especial para a alteração do IMT, pelo que se aplica a regra geral dos cinco dias.
Crucialmente, isto não é uma questão de passaportes. O IMT baseia-se na residência fiscal, e não na nacionalidade — os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma. Um reformado alemão, um proprietário britânico de segunda casa e um investidor brasileiro aterram todos no mesmo escalão de 7.5% no momento em que não têm residência fiscal portuguesa, independentemente da proveniência do seu dinheiro.
Quanto custa efetivamente
Até 24 de maio, residentes e não residentes pagavam a mesma tabela progressiva. O salto desde então é acentuado: num apartamento de 200 000 €, um residente que comprasse uma segunda casa poderia antes pagar cerca de 3 000–4 000 € de IMT, ao passo que um não residente deve agora 15 000 €; num imóvel de 300 000 €, a fatura do não residente atinge os 22 500 €, face a aproximadamente 11 790 € para um residente. Junte o Imposto do Selo e o quadro agrava-se ainda mais: num imóvel de 300 000 €, um comprador não residente paga 22 500 € de IMT mais 2 400 € de Imposto do Selo, ou seja, 24 900 € antes da escritura.
Faça as contas nesse exemplo de 300 000 € e o enquadramento de "quase duplica" não é exagero — é aritmética. Os 22 500 € face aos antigos 11 790 € correspondem a um aumento de cerca de 91% só no imposto de transmissão. Leitura da própria GrowIN Portugal: os 10 710 € adicionais que um comprador entrega agora nessa única compra estão próximos de 12 meses do salário mínimo de 2026 em Portugal (920 €/mês) — dinheiro que antes ficava no bolso do comprador, ou no imóvel, e vai agora diretamente para o Estado antes sequer da entrega das chaves.
As duas válvulas de escape
A lei não é um muro absoluto — prevê duas vias de regresso à tabela normal. Os compradores que se tornem residentes fiscais no prazo de dois anos a contar da compra do imóvel não ficam sujeitos à taxa de 7.5%. Em alternativa, os imóveis colocados no mercado de arrendamento de longa duração no prazo de seis meses — com rendas dentro do limite de "renda moderada" (até 2 300 €/mês) e mantidos arrendados durante pelo menos 36 meses ao longo de cinco anos — também podem aplicar a tabela normal de IMT. Ambas as vias exigem que o comprador reclame ativamente o reembolso da diferença paga a mais, em vez de obter a taxa mais baixa automaticamente na escritura — e, em meados de 2026, a autoridade tributária ainda não tinha publicado orientação procedimental detalhada sobre como esses pedidos de reembolso devem ser apresentados.
Essa lacuna importa. Quem planeie mudar-se para Portugal no prazo de dois anos após a compra — o cenário clássico de alguém a finalizar um visto D7 ou D8 antes de se mudar — deve guardar todos os documentos que comprovem a compra e o posterior pedido de residência, porque o reembolso não é automático.
Porque isto importa para além da fatura fiscal
Não se trata de um retoque isolado. Insere-se num pacote de habitação mais amplo destinado a arrefecer a procura de investidores e, ao mesmo tempo, aliviar custos para os residentes que compram a sua habitação própria — o mesmo pacote que introduz o IVA reduzido na construção e benefícios fiscais para senhorios que se comprometam com arrendamentos de renda moderada. O sinal para os compradores estrangeiros é inequívoco: Portugal está agora a incorporar o custo da residência fiscal no próprio mercado imobiliário.
Visão editorial da GrowIN Portugal: Portugal colocou, na prática, uma etiqueta de preço no facto de se fixar por cá — compre sem residência e a fatura do notário ficou bastante mais pesada.
O que observar a seguir
Vale a pena acompanhar de perto duas coisas. Primeiro, se a Autoridade Tributária emite a prometida orientação procedimental para os pedidos de reembolso — enquanto não o fizer, os compradores que apostam na isenção por residência a dois anos estão a operar de boa-fé, e não com base num processo publicado. Segundo, esteja atento a impugnações judiciais ou clarificações sobre a data exata de "entrada em vigor", uma vez que alguns profissionais têm argumentado que as alterações só deveriam produzir efeitos mais tarde em 2026, e não a 25 de maio — uma disputa que pode afetar quem assinou uma escritura nessa janela. Quem estruture uma compra em torno do momento da residência, de um NIF ou de representação fiscal deve obter aconselhamento atualizado antes de assinar um CPCV — consulte o nosso guia de fiscalidade e NIF para as noções básicas de como estabelecer a situação fiscal em Portugal.
Os compradores estrangeiros que avancem apesar disto devem orçamentar com os novos números, e não com os antigos — os tempos em que se presumia uma fatura de IMT progressiva modesta acabaram para quem não tem morada fiscal portuguesa.