Quem estiver a ponderar um investimento ao estilo Airbnb no centro de Lisboa precisa de atualizar novamente os seus pressupostos. Na sequência de uma purga municipal de milhares de licenças inativas no início deste ano, a Câmara Municipal de Lisboa (CML) redesenhou o seu mapa de contenção com muito mais granularidade — e muito menos espaço para novos entrantes — do que existia há apenas doze meses.
O Que Mudou, e Quando
O atual enquadramento remonta ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), aprovado definitivamente pela Assembleia Municipal de Lisboa a 2 de dezembro de 2025, substituindo o antigo sistema por freguesia por um modelo de dois níveis de zonas de contenção absoluta e relativa, agora avaliadas ao nível dos bairros individuais em vez das freguesias inteiras. A Assembleia Municipal de Lisboa aprovou definitivamente, a 2 de dezembro de 2025, o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), marcando um passo decisivo na redefinição das regras aplicadas ao setor.
Depois, em fevereiro de 2026, a cidade concluiu uma vasta operação administrativa de limpeza: a Câmara Municipal de Lisboa concluiu o processo de cancelamento de registos de AL por falta de comprovativo de seguro obrigatório — uma exigência legal que milhares de proprietários não tinham cumprido, com 6765 registos cancelados, restando 11 774 ativos. Muitos dos anúncios cancelados revelaram-se papelada adormecida e não negócios em atividade — "registos fantasma": imóveis que nunca operaram ou que já tinham cessado a atividade sem cancelar o seu registo no RNAL.
Essa limpeza teve um efeito de arrastamento no próprio mapa de contenção. Uma vez que os rácios de AL face à habitação de várias freguesias baixaram depois de retiradas as licenças mortas, a CML reviu o seu zonamento em abril de 2026. Na sequência do cancelamento de 6765 registos por falta de seguro, os níveis de contenção em Lisboa foram revistos.
O Mapa Hoje
Na atual classificação, três freguesias encontram-se em contenção absoluta, onde os novos registos de AL estão essencialmente vedados: Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António. Outras três — São Vicente, Arroios, Estrela — foram reclassificadas para contenção relativa, enquanto Avenidas Novas saiu totalmente da contenção relativa. Mas o retrato é mais complexo do que uma lista de freguesias sugere: o RMAL avalia agora também os bairros individuais, e 22 bairros estão em contenção absoluta e 11 em contenção relativa, uma novidade no regulamento.
Os próprios limiares também foram apertados. A contenção absoluta aplica-se agora sempre que o rácio de unidades de AL face à habitação permanente atinge 10%, ficando a contenção relativa a cobrir a faixa dos 5% aos 10% — abaixo da anterior divisão de 20%/10%. Santa Maria Maior situa-se em cerca de 66,9%, a Misericórdia em 43,8%, Santo António em 25,1%, São Vicente em 16,1%, Arroios em 13,5% e a Estrela em 10,8%, segundo dados municipais. Em toda a cidade, o rácio situa-se atualmente em 7% — estando a cidade neste momento em 7,2%, é uma possibilidade real, no futuro, que todo o município passe a uma única zona de contenção absoluta à escala da cidade, o que congelaria novas licenças em toda a parte, e não apenas no núcleo histórico.
Porque É Que Importa para os Compradores Estrangeiros
O maior golpe prático para os investidores estrangeiros tem menos a ver com novos pedidos — esses já eram praticamente impossíveis no centro — e mais com o que acontece às licenças existentes. Nas zonas de contenção absoluta e relativa, a licença de AL de um apartamento ou moradia caduca quando o imóvel é vendido, e o comprador não pode herdar o registo. As únicas exceções são a sucessão por herança, as transmissões entre cônjuges e a reorganização familiar. Em termos simples: comprar um apartamento no centro de Lisboa com uma licença de AL ativa não confere ao comprador qualquer direito de continuar a explorá-lo como imóvel de arrendamento de curta duração.
A CML confirmou também que o congelamento é real na prática, e não apenas no papel: a cidade confirmou desde então que emitiu zero novas licenças de AL na sequência desta purga. Uma vez que o arrendamento de curta duração continua a representar 67% do alojamento turístico de Lisboa, é improvável que a procura pelo conjunto cada vez menor de licenças transmissíveis abrande.
Há uma abertura estreita para residentes, e não para investidores: uma nova modalidade de "quarto" permite aos anfitriões arrendar 1 quarto num T2, ou 2 quartos num imóvel de 3 ou mais assoalhadas que seja residência principal do proprietário, destinada a complementar o rendimento do agregado em vez de construir uma carteira de arrendamento.
O Que Vigiar a Seguir
A monitorização é agora contínua em vez de periódica — o rácio é monitorizado mensalmente pela divisão de monitorização da CML, o que significa que a classificação de uma zona pode mudar de um mês para o outro. Isso corta nos dois sentidos: um bairro pode passar a zona de contenção tão depressa como saiu dela. Os compradores estrangeiros de olho em rendimento de arrendamento no centro histórico devem tratar qualquer licença de AL anunciada como não transmissível até prova em contrário, contar com a possibilidade de o congelamento à escala da cidade ser acionado, e verificar o rácio atual da morada exata — e não apenas da freguesia — antes de assinar seja o que for. Zonas mais periféricas como Benfica, Lumiar e Olivais permanecem comparativamente abertas por agora, embora ninguém no mercado de arrendamento de Lisboa aposte que esse "por agora" dure muito.
Os compradores que ponderam uma aquisição em Lisboa com uma componente de arrendamento em mente devem tratar o rendimento de AL como um bónus, e não como um dado adquirido, e obter aconselhamento profissional ajustado à freguesia e ao edifício específicos antes de avançar. Para contexto sobre o quadro mais amplo de fiscalidade e residência que molda as decisões imobiliárias em Portugal, consulte os nossos centros de fiscalidade e NIF e de relocalização, e explore a nossa página de serviços para apoio na navegação da papelada.