Números-chave — em 2026-08-28: 22,5% do parque habitacional de Lisboa — cerca de 71 990 unidades — está fora do mercado de habitação permanente, combinando casas devolutas com registos de arrendamento de curta duração (AL) — a taxa de devolutos por freguesia varia entre 9,4% no Lumiar e 37,1% em Santa Maria Maior — a nível nacional, 12% dos alojamentos de Portugal estavam devolutos no censo de 2021, uma das proporções mais elevadas da OCDE — uma base de avaliação atualizada poderia elevar o IMI agravado de uma casa vazia em Lisboa até 11 900 € por ano.
Um Quinto da Cidade, Fechado a Sete Chaves
Os próprios moradores de Lisboa colocaram um número num problema que os responsáveis têm relutado em quantificar. Somando os 24 512 registos de AL existentes, o universo de casas fora do mercado de habitação permanente sobe para cerca de 71 990 unidades — 22,5% do total do parque habitacional da cidade. A associação de moradores Vizinhos em Lisboa, que compilou os números, colocou a questão sem rodeios: a cidade debate a necessidade de construir mais habitação enquanto mais de um quinto do seu parque permanece fora do mercado.
A distribuição é extremamente desigual. A taxa de devolutos na capital não se limita ao centro histórico — varia entre 37,1% em Santa Maria Maior e 9,4% no Lumiar, sendo Arroios a freguesia com o maior número absoluto de alojamentos vazios, com 3424. No Areeiro, uma freguesia residencial de classe média com pouca pressão turística, a taxa de devolutos atingiu 15,7% — 1830 casas vazias, das quais 730 (42%) estavam vazias por "outras razões" não relacionadas com estarem à venda ou para arrendar. Esse pormenor importa para os inquilinos estrangeiros: sugere que uma parte do parque vazio de Lisboa não está de todo à espera de um comprador ou de um inquilino no mercado — está simplesmente retida.
A solução proposta pela associação é um inventário completo, cartografado, do parque habitacional municipal, argumentando que a atual falta de dados sobre os imóveis devolutos ajuda a explicar a ocupação informal ou ilegal de edifícios vazios.
Porque É Que os Números Oficiais Não Batem Certo
A discrepância entre o que o Estado regista e o que os moradores estimam é a verdadeira história aqui. Os municípios de Portugal têm subestimado sistematicamente a habitação devoluta: em 2023, os municípios tinham identificado 12 803 alojamentos devolutos, ao passo que os dados do censo de 2021 sugerem um número substancialmente maior. A nível nacional, Portugal tem um dos maiores parques habitacionais em relação à população da OCDE, e a proporção de alojamentos não utilizados como residência principal — quer devolutos (12% em 2021) quer casas de férias (19%) — é a mais elevada da OCDE.
Retirando as 24 512 unidades de AL do valor de 71 990 fora do mercado em Lisboa, restam cerca de 47 478 unidades genuinamente devolutas, mais próximo das próprias estimativas históricas do município para a cidade. Confrontado com o total nacional do Estado de 12 803 casas vazias oficialmente registadas, eis a leitura por alto da GrowIN: só o parque devoluto não oficial de Lisboa seria quase 3,7 vezes maior do que a contagem nacional de casas vazias registadas de todo o governo. Se essa aritmética se confirmar, o registo oficial não está apenas incompleto — falha a maior parte do retrato na única cidade onde o aperto habitacional mais atinge os arrendatários e compradores estrangeiros.
A Alavanca Fiscal Que Portugal Já Tem
Portugal não carece de instrumentos para devolver as casas vazias ao uso — subutiliza os que tem. Atualizar a base tributável do IMI agravado para refletir os valores atuais aumentaria significativamente o custo financeiro de manter os alojamentos devolutos — alinhar os valores dos imóveis com os preços de mercado de 2024 poderia mais do que duplicar os impostos agravados, até 11 900 € anuais para um alojamento de dimensão média em Lisboa. No entanto, a atual taxa mínima — 0,9% em Lisboa — pode não ser suficientemente dissuasora para alterar o comportamento dos proprietários. A fiscalização também continua fraca, que é precisamente a lacuna que a proposta de registo dos moradores pretende colmatar.
O Que Significa para os Arrendatários Estrangeiros
As mesmas freguesias centrais assinaladas com as taxas de devolutos mais elevadas — Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António — são também as que estão sob as restrições mais apertadas ao arrendamento de curta duração. A regulamentação do alojamento local de Lisboa de 2025 estabeleceu a contenção absoluta (novos registos proibidos) onde o rácio de AL face à habitação atinge 10% ou mais, e Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António permanecem em contenção absoluta. Isso significa que a cidade está simultaneamente a apertar a oferta de arrendamento turístico e a manter dezenas de milhares de casas vazias de longa duração exatamente nos mesmos bairros onde os expatriados e os nómadas digitais mais querem viver. Um registo funcional, aliado a uma penalização credível de IMI, é o elo em falta entre as duas políticas — e poderia, em teoria, fazer mais para desanuviar o mercado de arrendamento de Lisboa do que mais uma ronda de incentivos à construção. Como a Redação da GrowIN Portugal o resume: uma cidade não pode resolver aquilo que se recusa a contar.
Para quem arrenda ou se muda para Lisboa, esta é uma história para acompanhar, e não uma política já em vigor — consulte o nosso guia de relocalização antes de assinar um contrato numa freguesia em zona de contenção, e veja fiscalidade e NIF para saber como o IMI e a sobretaxa AIMI já se aplicam aos proprietários de imóveis, incluindo não residentes que detêm apartamentos vazios. Nada aqui altera as regras de hoje, mas um registo público de casas devolutas, se a Câmara o adotar, seria o primeiro verdadeiro instrumento de transparência que este mercado tem há anos.