O que Mudou
Mesmo antes do Ano Novo, o Governo redefiniu discretamente um número de que a maioria dos compradores estrangeiros nunca ouviu falar — e que a maioria dos proprietários portugueses também mal acompanha. Uma Portaria assinada pela Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, Cláudia Reis Duarte, fixou o valor médio de construção por metro quadrado em 570 € para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), com efeitos para 2026. Isso representa uma subida face aos 532 €, e é a primeira vez que este valor aumenta desde 2023.
Parece burocracia de rotina. Não é. Este valor alimenta diretamente a forma como as Finanças calculam o valor patrimonial tributário (VPT) — o valor tributável — sobre o qual assenta a sua fatura anual de IMI e, potencialmente, outros impostos relacionados com o imóvel.
Os Mecanismos, em Termos Simples
Ao abrigo do Código do IMI, o valor base de um prédio é igual ao valor médio de construção por metro quadrado, acrescido do valor do terreno de implantação, fixado em 25% desse valor. Somando os dois, o teto usado na fórmula de avaliação para prédios recém-avaliados sobe de 665 € para 712,50 € — um aumento de cerca de 7,1%, segundo a associação setorial APCMC, que situou a subida em 7,14% relativamente ao valor que vigorou de 2023 a 2025.
Não é um número tirado da cartola. Por lei é proposto anualmente pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos — a comissão nacional responsável pela avaliação de prédios urbanos — após consulta a organismos do setor, e destina-se a acompanhar os custos reais de construção: materiais, mão de obra, equipamento, gestão, energia e comunicações.
Para contextualizar, este valor base moveu-se aos solavancos ao longo de duas décadas — começou em 600 € em 2003, baixou para 603 € após a crise financeira e manteve-se congelado nesse patamar até 2018, subindo depois para 615 €, 640 € e, por fim, 665 € (sobre uma base de 532 €) de 2023 a 2025, onde ficou inalterado durante três anos seguidos antes desta atualização.
Quem Realmente Sente Isto
Fundamentalmente, não se trata de um agravamento fiscal generalizado sobre todas as casas em Portugal. O valor mais elevado aplica-se apenas quando é desencadeada uma nova avaliação — aplica-se a todos os prédios urbanos relativamente aos quais seja apresentada uma declaração Modelo 1 a partir de 1 de janeiro de 2026. Na prática, isso significa:
- Construções novas concluídas e registadas nas Finanças a partir de 2026.
- Remodelações ou obras de vulto que exijam uma nova entrega de Modelo 1 para atualizar o registo fiscal do imóvel.
- Imóveis sujeitos a reavaliação por outras razões — uma alteração de utilização, um destaque, ou uma primeira inscrição de um prédio antigo anteriormente não avaliado.
Se já é proprietário de uma casa cujo VPT foi fixado há anos e nada se altera, esta atualização não afeta retroativamente a sua fatura. Mas se está a construir uma moradia no Algarve, a recuperar uma ruína no Alentejo, ou a comprar em planta para entrega em 2026, o valor de construção mais elevado alimentará o VPT que as Finanças atribuírem — e esse VPT é a base do seu IMI anual, calculado à taxa municipal normal de 0,3%–0,45%, consoante o município.
Porque os Compradores Estrangeiros Devem Prestar Atenção
Para quem se muda para Portugal e procura imóvel em 2026, esta é mais uma rubrica a incluir na folha de orçamento, a par do imposto de transmissão (IMT), do Imposto do Selo e dos custos notariais já abordados no nosso guia de compra de imóvel. Um VPT mais elevado não significa apenas mais IMI anual — pode também aumentar a exposição à sobretaxa AIMI para proprietários de carteiras de maior valor, e é considerado noutros cálculos ligados à avaliação que as Finanças efetuam sobre prédios recém-registados.
O aumento em si é modesto em termos absolutos — 38 € por metro quadrado na componente de construção — mas acumula. Numa moradia nova de 200 m², a variação no valor base resulta em cerca de mais 9 500 € de base tributável, uma vez aplicado o acréscimo de 25% do terreno, o que, a uma taxa municipal de IMI típica, se traduz num aumento anual pequeno mas real, e não pontual.
O que Observar a Seguir
Duas coisas que vale a pena acompanhar ao longo do resto de 2026: primeiro, se os municípios ajustam as suas próprias taxas de IMI (fixam as taxas anuais dentro das bandas nacionais, e alguns têm vindo a aumentá-las para compensar VPT congelados de anos anteriores); segundo, se as Finanças emitem orientações adicionais que esclareçam casos-limite — em particular para proprietários estrangeiros que recuperam imóveis antigos e podem não se aperceber de que é exigida uma entrega de Modelo 1 antes de as obras serem aprovadas.
Se está a planear uma compra, construção nova ou remodelação este ano, obtenha uma estimativa escrita do VPT previsto junto de um contabilista local ou do Portal das Finanças antes de se comprometer com um orçamento — os tempos de uma base de construção congelada e previsível estão, por agora, terminados. Como sempre em matéria fiscal, trate isto como informativo e confirme os seus números específicos com um contabilista português qualificado ou diretamente com as Finanças antes de assinar seja o que for.