O Conselho de Ministros de Portugal aprovou uma reforma abrangente da lei do arrendamento a 9 de julho de 2026, apostando em que a flexibilização das regras para os senhorios trará mais arrendamentos de longa duração para um mercado onde os estrangeiros já competem ferozmente com os locais por contratos escassos. Para quem arrenda em Lisboa, no Porto ou no Algarve, este é o anúncio de habitação mais consequente do ano — ainda que, e isto é crucial, ainda não seja lei.
O Que Foi Efetivamente Aprovado
O Governo aprovou uma Proposta de Lei que reforma o regime do arrendamento urbano, com o objetivo de reforçar a confiança no mercado, aumentar a oferta de casas para arrendar e promover relações mais equilibradas entre senhorios e inquilinos. O Ministro da Habitação Miguel Pinto Luz enquadrou-a em torno de quatro eixos principais: maior liberdade contratual, reforço da segurança e do cumprimento dos contratos, mecanismos de despejo e de resolução de litígios simplificados e acelerados, e um papel social reforçado do Estado na proteção dos mais vulneráveis.
Entre as medidas de destaque: o fim das limitações às atualizações de renda entre contratos, condições mais flexíveis de caução e de pagamento antecipado, comunicações simplificadas entre as partes, processos de despejo mais rápidos e mecanismos de proteção reforçados para os idosos, as pessoas com deficiência e os agregados vulneráveis.
As Alterações Que Atingem Diretamente os Inquilinos
A alteração mais contestada é a revogação antecipada do teto de 2% às subidas de renda quando um imóvel muda de inquilino. A alteração central é a revogação antecipada do teto de 2% que limitava as subidas de renda na transição para novos arrendamentos — uma regra introduzida pela anterior administração socialista, originalmente prevista para vigorar até 2029, agora eliminada três anos mais cedo para restituir às partes a liberdade de acordarem valores de mercado. Para os estrangeiros à procura de um contrato neste momento, isso significa que os preços pedidos em apartamentos recém-anunciados podem passar para o que o mercado suportar, sem qualquer teto legal a ligá-los à renda do inquilino anterior.
Os despejos também passam a ser mais rápidos. A reforma reduz o período de incumprimento necessário para instaurar um processo de despejo — os senhorios podem agora avançar para a resolução do contrato ao fim de dois meses de renda em falta, em vez de três. O atraso repetido no pagamento é também penalizado mais depressa: um senhorio pode ainda resolver o contrato se um inquilino se atrasar no pagamento da renda mais de três vezes (em vez de quatro) num período de doze meses, ou mais de quatro vezes num período de dezoito meses.
As cauções e as rendas antecipadas — muitas vezes o primeiro choque para os recém-chegados que assinam um contrato de arrendamento português — também ficam mais livres. Os senhorios poderão exigir três meses de renda antecipada, sem qualquer teto para o valor da caução, face ao limite anterior de dois meses de renda antecipada e de dois meses de caução. Os senhorios ganham também um caminho mais fácil para pôr fim à renovação automática, uma vez que, com a reforma, podem recusar a renovação mediante simples aviso prévio, ao contrário das regras atuais, em que a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos após o início do contrato. As comunicações formais — atualizações de renda, avisos de não renovação — passam também a ser válidas por correio eletrónico ou plataforma digital sempre que ambas as partes o tenham acordado, pondo fim à exigência exclusiva de carta registada.
Proteções Que Se Mantêm
Nem tudo se desloca a favor dos senhorios. Os contratos anteriores a 1990 detidos por inquilinos mais velhos ou mais vulneráveis mantêm salvaguardas específicas: os inquilinos com contratos anteriores a 1990 que tenham mais de 65 anos ou uma deficiência de grau igual ou superior a 60% mantêm a proteção, e as suas rendas só podem ser atualizadas quando o rendimento anual do agregado ultrapassar os 64 000 €. A par da reforma do arrendamento, o Governo está a criar um Fundo de Emergência para a Habitação, gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e financiado pelo Orçamento do Estado, prestando apoio com base no Indexante dos Apoios Sociais até um limite mensal de 2300 € por um período máximo de seis meses consecutivos.
Dinheiro Público a Par de Incentivos Privados
A reforma do arrendamento não está isolada. Assenta num pacote fiscal de março de 2026 que já reduziu o IVA para 6% na construção e reabilitação para habitação própria ou para arrendamento, baixou as taxas de IRS e de IRC sobre rendas moderadas até 2300 € até 2029, e criou um novo regime de Contratos de Investimento para Arrendamento que oferece benefícios por um período máximo de 25 anos a quem construa, reabilite ou compre imóveis para arrendamento de longa duração. Do lado público, Portugal também recorreu a financiamento europeu — uma linha de crédito apoiada pelo BEI para expandir o parque de habitação de renda controlada — sinalizando que os incentivos do lado da oferta para os proprietários devem funcionar em paralelo com o investimento estatal direto, e não em vez dele. A OCDE apontou a mesma lógica na sua própria análise, notando que reequilibrar a regulação do arrendamento para atrair mais investimento privado terá de ser acompanhado de apoios à habitação suficientes e bem direcionados para proteger os inquilinos de baixos rendimentos.
Ainda Não É Lei — e o Que Observar
Nada disto está em vigor. A medida é uma Proposta de Lei que tem de passar na Assembleia da República, sobreviver a possíveis alterações em comissão especializada, ser promulgada pelo Presidente e publicada no Diário da República antes de produzir efeitos. Até lá, as regras atuais — incluindo o teto de 2% e o limiar de despejo de três meses — continuam a aplicar-se, e os senhorios ou inquilinos que tomem decisões apenas com base no anúncio correm o risco de errar.
Para os estrangeiros que procuram atualmente um arrendamento de longa duração, ou que já assinaram um, a conclusão prática é o timing. Se a reforma passar em grande medida como está redigida, os novos contratos assinados após a sua entrada em vigor poderão implicar rendas pedidas mais elevadas, mas também uma resolução mais rápida de litígios e regras mais claras de comunicação digital — pormenores que vale a pena abordar com um senhorio ou agente antes de assinar seja o que for. O nosso portal de relocalização acompanha como estas alterações afetam os recém-chegados na obtenção do seu primeiro contrato, e a nossa equipa de serviços pode ajudar a rever um contrato de arrendamento antes de se comprometer.
Seja qual for a forma que a lei final assuma quando sair do parlamento, o sentido de marcha é claro: Lisboa está a apostar em que um acordo mais favorável aos senhorios, apoiado por dinheiro público e benefícios fiscais, é o caminho mais rápido para mais casas de longa duração no mercado.