Dados-chave — em 2026-08-24: as compras de casa por não residentes caíram para 8471 em 2025, menos 13,3% face a 2024 e o terceiro declínio anual consecutivo (INE, via idealista) — compradores residentes na UE em queda de 9,6% para 4416; compradores de fora da UE em queda de 17,1% para 4055 — o Índice de Preços da Habitação de Portugal subiu 17,8% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026, o maior aumento da UE (Eurostat) — os volumes de transações do 1.º trimestre de 2026 caíram 8,7% em termos homólogos, mesmo com os compradores nacionais a atingirem uma quota recorde de 95% de todas as vendas.
Os números por detrás do recuo
Os estrangeiros sem residência fiscal portuguesa compraram 8471 casas em Portugal em 2025 — menos 13,3% do que em 2024, e o terceiro ano seguido em que o número desce. Os compradores com residência fiscal fora de Portugal adquiriram 8471 casas em 2025, o que representa uma diminuição de 13,3% face a 2024, marcando a terceira queda anual consecutiva nas transações que envolvem não residentes. Repartida por origem, a queda foi desigual: os compradores a viver noutro país da UE compraram 4416 casas, menos 9,6% em termos homólogos, enquanto os compradores residentes fora da União Europeia adquiriram 4055 imóveis, um declínio mais acentuado de 17,1% face a 2024.
A procura interna contou a história oposta. Os compradores com residência fiscal em Portugal adquiriram 161 341 casas em 2025, um aumento de 10,1% face ao ano anterior, representando 95% de todas as transações — a maior quota registada desde 2019. O mercado imobiliário português não está a encolher; está apenas a ser comprado por um público diferente do de há três anos.
Os preços não deram pelo recuo
O recuo dos compradores estrangeiros não arrefeceu o mercado de todo. O Índice de Preços da Habitação do 1.º trimestre de 2026 do Eurostat confirma que os maiores aumentos foram registados em Portugal (+17,8%), na Bulgária (+14,8%) e na Eslováquia (+14,4%) de entre todos os Estados-Membros da UE. A própria publicação do INE, divulgada em junho, mostra a mesma aceleração a nível interno, com a habitação usada a puxar a maior parte: os preços das casas aumentaram 17,8% face ao mesmo trimestre de 2025, embora ligeiramente abaixo dos 18,9% registados no trimestre anterior. As transações seguiram em sentido contrário — o número de casas vendidas caiu 8,7% em termos homólogos, com 37 745 fogos vendidos em todo o país entre janeiro e março de 2026.
Os compradores residentes estrangeiros, em particular, continuaram a encolher em 2026: o número de compradores residentes estrangeiros moveu-se em sentido oposto, comprando 1770 casas no primeiro trimestre, menos 15,6% em termos homólogos.
O fim do Golden Visa e do NHR está a fazer exatamente o que os críticos previram
O calendário coincide com duas mudanças de política que a GrowIN tem acompanhado de perto. Portugal pôs fim à via de investimento imobiliário do Golden Visa no final de 2023 e revogou o antigo regime fiscal de Residente Não Habitual, substituindo-o em 2024 por um enquadramento mais restritivo, reduzindo alguns dos incentivos fiscais e de residência que anteriormente atraíam os compradores internacionais. Os nossos guias de vistos já assinalaram que nem a atual via do Golden Visa baseada em fundos nem o regime fiscal mais restrito IFICI substituem o que o NHR ligado ao imobiliário e a residência por via da propriedade outrora ofereciam — e os números do INE são a prova mais clara até à data de que a mensagem chegou aos compradores no estrangeiro.
Análise da GrowIN: as compras por não residentes em 2025 (8471) foram cerca de 1300 inferiores às de 2024 — e os dados do idealista mostram que os compradores estrangeiros pagam tipicamente bem acima da média nacional, nalguns casos o dobro. Aplicando mesmo uma diferença conservadora ao valor médio nacional das transações de cerca de €243 000 (a partir dos €41,2 mil milhões em vendas do INE distribuídos por 169 812 casas), só as transações estrangeiras em falta representam, de forma plausível, várias centenas de milhões de euros em valor de transação que simplesmente não aconteceram no segmento de não residentes no ano passado — mesmo com o crescimento do mercado global.
"O mercado da habitação em Portugal dividiu-se em dois: um motor interno recorde a comprar mais casas do que nunca, e um conjunto cada vez menor de compradores estrangeiros a pagar mais pelo que resta no topo", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que os estrangeiros que ponderam mudar-se devem realmente retirar disto
O recuo não é prova de que Portugal deixou de acolher os proprietários estrangeiros — é prova de que os compradores que restam se autosselecionam para aqueles com um verdadeiro plano de mudança, e não com um atalho para a residência. Quem pondera agora uma compra precisa de um NIF, de uma conta bancária portuguesa e de uma leitura realista dos custos de fecho para não residentes (IMT, Imposto do Selo, honorários do notário) antes de fazer uma oferta, uma vez que nada disso ficou mais barato mesmo com o afinamento do universo de compradores. Os candidatos ao Golden Visa, em particular, precisam de saber que o imóvel já não é elegível de todo — restam apenas as vias de fundos, investigação, artes/património ou criação de emprego, todas elas mais lentas e menos líquidas do que a compra de uma casa costumava ser.
O que acompanhar a seguir
A próxima publicação trimestral do INE e o boletim de habitação de outono do Eurostat mostrarão se o abrandamento do 1.º trimestre de 2026 no volume de não residentes se agrava ou estabiliza, e se as aprovações do IFICI — reportadas por observadores do setor em apenas cerca de 1240 em todo o ano de 2025 — começam a atrair candidatos qualificados suficientes para compensar a perda da procura imobiliária impulsionada pelo NHR. Até lá, é de esperar que o imóvel português continue a fazer o que fez durante três anos seguidos: a ficar mais caro e a ser comprado por menos estrangeiros.