الأرقام الرئيسية — حتى 2026-08-24: تراجعت مشتريات المساكن من غير المقيمين إلى 8,471 في عام 2025، بانخفاض 13.3% عن عام 2024، وهو التراجع السنوي الثالث على التوالي (INE، عبر idealista) — انخفض المشترون المقيمون في الاتحاد الأوروبي بنسبة 9.6% إلى 4,416 — وانخفض المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي بنسبة 17.1% إلى 4,055 — ارتفع مؤشر أسعار المساكن في البرتغال بنسبة 17.8% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026، وهو أكبر ارتفاع في الاتحاد الأوروبي (Eurostat) — تراجع حجم المعاملات في الربع الأول من 2026 بنسبة 8.7% على أساس سنوي، رغم بلوغ حصة المشترين المحليين رقماً قياسياً بلغ 95% من إجمالي المبيعات.
الأرقام وراء التراجع
اشترى الأجانب غير المقيمين ضريبياً في البرتغال 8,471 منزلاً عام 2025 — بانخفاض نسبته 13.3% عن عام 2024، وهو التراجع السنوي الثالث على التوالي لهذا الرقم. اشترى المشترون ذوو الإقامة الضريبية خارج البرتغال 8,471 منزلاً في عام 2025، أي بانخفاض نسبته 13.3% مقارنة بعام 2024، ما يمثل التراجع السنوي الثالث على التوالي في معاملات غير المقيمين. وعند تصنيف هذا التراجع بحسب بلد المنشأ، تبيّن أنه لم يكن متساوياً: اشترى المقيمون في دولة أخرى من الاتحاد الأوروبي 4,416 منزلاً، بانخفاض 9.6% على أساس سنوي، في حين اقتنى المقيمون خارج الاتحاد الأوروبي 4,055 عقاراً، بتراجع أكبر بلغ 17.1% مقارنة بعام 2024.
أما الطلب المحلي فروى قصة معاكسة تماماً. اشترى المشترون ذوو الإقامة الضريبية في البرتغال 161,341 منزلاً في عام 2025، بزيادة نسبتها 10.1% مقارنة بالعام السابق، ليمثّلوا 95% من إجمالي المعاملات — وهي أعلى حصة تُسجَّل منذ عام 2019. فسوق العقارات في البرتغال لا ينكمش؛ إنه فقط يُشترى من قِبل فئة مختلفة عمّا كانت عليه قبل ثلاث سنوات.
الأسعار لم تلحظ التراجع
لم يُبرِّد تراجع المشترين الأجانب السوق على الإطلاق. يؤكد مؤشر أسعار المساكن الصادر عن Eurostat للربع الأول من 2026 أن أعلى الزيادات سُجِّلت في البرتغال (+17.8%)، وبلغاريا (+14.8%)، وسلوفاكيا (+14.4%) من بين جميع الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي. ويُظهر تقرير INE ذاته، الصادر في يونيو، التسارع نفسه على الصعيد المحلي، حيث كانت المساكن القائمة المحرّك الرئيسي لهذا الارتفاع: زادت أسعار المساكن بنسبة 17.8% مقارنة بالربع نفسه من عام 2025، وإن كانت أقل قليلاً من نسبة 18.9% المسجَّلة في الربع السابق. أما المعاملات فتحرّكت في الاتجاه المعاكس — إذ تراجع عدد المساكن المباعة بنسبة 8.7% على أساس سنوي، حيث بيع 37,745 مسكناً في أنحاء البلاد بين يناير ومارس 2026.
واستمر تراجع المشترين الأجانب المقيمين تحديداً خلال عام 2026: تحرّك عدد المشترين الأجانب المقيمين في الاتجاه المعاكس، إذ اشتروا 1,770 منزلاً في الربع الأول، بانخفاض 15.6% على أساس سنوي.
إغلاق التأشيرة الذهبية وبرنامج NHR يحققان بالضبط ما توقّعه المنتقدون
يتزامن هذا التوقيت مع تحوّلين في السياسات تابعتهما GrowIN عن كثب. أنهت البرتغال مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية في نهاية عام 2023، وألغت نظام المقيم غير الاعتيادي (NHR) الضريبي طويل الأمد، لتستبدله في عام 2024 بإطار أكثر تقييداً، ما قلّص بعضاً من الحوافز الضريبية والمتعلقة بالإقامة التي كانت تجتذب سابقاً المشترين الدوليين. وقد أشارت أدلة التأشيرات الخاصة بنا إلى أنه لا مسار التأشيرة الذهبية الحالي القائم على الصناديق ولا نظام IFICI الضريبي الأضيق يعوّضان عمّا كان يوفّره سابقاً نظام NHR المرتبط بالعقارات والإقامة عبر التملّك — وأرقام INE هي أوضح دليل حتى الآن على أن هذه الرسالة وصلت إلى المشترين في الخارج.
تحليل GrowIN: بلغت مشتريات غير المقيمين في عام 2025 (8,471) أقل بنحو 1,300 عملية مما كانت عليه في عام 2024 — وتُظهر بيانات idealista أن المشترين من الخارج يدفعون عادةً أعلى بكثير من المتوسط الوطني، وأحياناً ضعفه. وحتى مع تطبيق فارق متحفّظ على متوسط قيمة المعاملة الوطنية البالغ نحو 243,000 يورو (المستنَد من رقم INE البالغ 41.2 مليار يورو من المبيعات عبر 169,812 منزلاً)، فإن المعاملات الأجنبية المفقودة وحدها تمثّل على الأرجح مئات الملايين من اليوروهات من قيمة المعاملات التي لم تتحقق ببساطة في شريحة غير المقيمين العام الماضي — حتى مع نمو السوق عموماً.
"انقسم سوق الإسكان في البرتغال إلى قسمين: محرّك محلي قياسي يشتري عدداً من المساكن أكبر من أي وقت مضى، ومجموعة متقلّصة من المشترين الأجانب الذين يدفعون أكثر مقابل ما تبقّى في القمة"، تقول هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما ينبغي أن يستخلصه فعلاً الأجانب المتطلعون للانتقال
لا يُثبت هذا التراجع أن البرتغال توقفت عن الترحيب بمالكي المنازل الأجانب — بل يُثبت أن المشترين الباقين يميّزون أنفسهم بامتلاك خطة انتقال حقيقية بدلاً من البحث عن مسار مختصر للإقامة. ويحتاج كل من يفكّر في الشراء الآن إلى رقم NIF، وحساب مصرفي برتغالي، وقراءة واقعية لتكاليف إتمام الصفقة بالنسبة لغير المقيمين (IMT، رسم الطوابع، أتعاب كاتب العدل) قبل تقديم أي عرض، إذ لم تنخفض أي من هذه التكاليف رغم تقلّص عدد المشترين. ويحتاج تحديداً الراغبون في التأشيرة الذهبية إلى معرفة أن العقارات لم تعد مؤهِّلة إطلاقاً — إذ لم يتبقَّ سوى مسارات الصناديق، والبحث العلمي، والفنون/التراث، أو خلق فرص العمل، وجميعها أبطأ وأقل سيولة مما كان عليه شراء منزل سابقاً.
ما الذي يجب مراقبته لاحقاً
سيُظهر التقرير الفصلي المقبل لـ INE والنشرة الخريفية للإسكان الصادرة عن Eurostat ما إذا كان تباطؤ الربع الأول من 2026 في حجم معاملات غير المقيمين سيتعمّق أو سيستقر، وما إذا كانت موافقات IFICI — التي أفادت جهات رصد القطاع بأنها بلغت نحو 1,240 فقط خلال عام 2025 بأكمله — ستبدأ باجتذاب عدد كافٍ من المتقدمين المهرة لتعويض فقدان الطلب العقاري المدفوع بنظام NHR. وإلى أن يحدث ذلك، يُتوقَّع أن يستمر العقار البرتغالي في فعل ما فعله على مدى ثلاث سنوات متتالية: أن يصبح أكثر تكلفة، وأن يشتريه عدد أقل من الأجانب.