O mercado imobiliário português envia dois sinais em simultâneo, e eles não coincidem entre si. Os preços continuam a subir a um ritmo que alarmaria a maioria dos ministros da habitação europeus, mas os estrangeiros que costumavam ser responsabilizados por os empurrar para cima estão a comprar proporcionalmente menos do que há um ano, e consideravelmente menos do que há três anos.
O Que os Números do 1.º Trimestre de 2026 Realmente Mostram
A Confidencial Imobiliário reportou que foram vendidas 37 750 casas em Portugal continental no 1.º trimestre de 2026, menos 9,4% do que no trimestre anterior, confirmando a tendência de atividade mais fraca observada desde o segundo semestre de 2025. Esse arrefecimento no volume não afetou o preço. O Índice de Preços da Habitação nacional do INE relativo ao 1.º trimestre de 2026 mostrou os preços a continuar a subir, aumentando 17,8% em termos homólogos, enquanto o número de transações de habitação caiu 8,7%.
O detalhe mais notável está na repartição por comprador. As compras por adquirentes com residência fiscal fora de Portugal diminuíram pelo terceiro ano consecutivo, com os compradores residentes na UE a adquirirem 4416 fogos em 2025, menos 9,6% em termos homólogos, enquanto os compradores residentes em países fora da UE compraram 4055 fogos, menos 17,1%. Face a um ano recorde de 2025, em que foram vendidos 169 812 fogos a nível nacional, mais 8,6% em termos homólogos e o valor mais alto da série disponível, os compradores estrangeiros estão a encolher enquanto quota de um mercado que, esse sim, está a crescer. As compras por não residentes têm agora mais peso no valor médio das transações do que no volume — um mercado em que menos compradores internacionais disputam o topo de gama, enquanto um conjunto muito maior de compradores nacionais e residentes impulsiona a maior parte da atividade.
Por Que o Recuo, e Por Que Isso Lhe Importa
Comentando os dados do INE, o Idealista notou que as mudanças de política podem ajudar a explicar o declínio das compras por não residentes, incluindo o fim da via de investimento imobiliário do Golden Visa e a substituição do regime de Residente Não Habitual por um enquadramento mais restritivo. Ambas as mudanças estão bem documentadas do lado oficial: a via do Golden Visa da AIMA já não aceita o investimento imobiliário direto (mantêm-se as vias de fundos, investigação, cultura ou criação de emprego), e o NHR fechou a novos requerentes a 31 de março de 2025, substituído pelo regime mais restrito IFICI para profissionais elegíveis. Junte-se as condições de crédito mais apertadas para não residentes — rácios de financiamento (LTV) bem abaixo dos que os residentes obtêm — e um euro que encareceu o imóvel português em dólares e em libras, e o recuo parece menos uma perda de apetite e mais uma resposta racional a um conjunto de regras alterado.
O setor da construção mostra sinais de recuperação, sobretudo na engenharia civil, graças aos fundos europeus, e o imobiliário residencial mantém-se resiliente graças à melhoria das finanças das famílias, embora o setor continue a enfrentar constrangimentos estruturais, nomeadamente o aumento dos custos de produção de habitação nova ligado a uma escassez persistente de mão de obra que trava o arranque de novas construções. Essa insuficiência de oferta — e não o dinheiro estrangeiro — é o principal motor que ainda empurra os preços para cima. Entretanto, há tensão a manifestar-se em partes adjacentes da economia imobiliária: entre janeiro e maio de 2026, 879 empresas iniciaram processos judiciais de insolvência, um aumento de 3,8%, com as Atividades Imobiliárias a dispararem 82% nas insolvências face ao mesmo período do ano anterior. A OCDE, no seu inquérito ao país de 2026, assinalou que os desafios de acessibilidade da habitação refletem fragilidades antigas nos mercados da construção e do arrendamento e apelam a reformas abrangentes para remover obstáculos ao investimento, mobilizar habitação subutilizada e promover a mobilidade residencial. Nada disto é uma repetição da crise da dívida soberana de 2013 — a dívida pública caiu, aliás, para menos de 90% do PIB — mas o salto acentuado das insolvências no setor imobiliário é um verdadeiro sinal amarelo a acompanhar, sobretudo para quem compra em planta a um promotor mais pequeno.
O Que Isto Significa se Está a Comprar a Partir do Estrangeiro
Para os estrangeiros que ainda planeiam uma compra, a conclusão prática não é que Portugal fechou as portas — é que os caminhos fáceis se estreitaram e o mercado se reorientou em torno da procura nacional e de residentes. As condições de financiamento para não residentes estão mais apertadas, os incentivos fiscais que tornaram Portugal excecionalmente atrativo (NHR, imobiliário do Golden Visa) desapareceram ou foram reestruturados, e a análise de diligência aos promotores importa mais dado o aumento das insolvências no imobiliário. Orce a totalidade dos custos de não residente — um IMT fixo de 7,5% na maioria das compras residenciais, 0,8% de Imposto do Selo e, tipicamente, 8–9% do preço de compra em custos totais — e trate cedo do NIF e de uma conta bancária portuguesa, já que ambos são pré-requisitos antes sequer de poder assinar um contrato-promessa. O nosso guia de fiscalidade e NIF percorre em maior detalhe a mecânica do NIF e da tributação por residência, e a nossa equipa de serviços pode ajudar com a representação fiscal e os cálculos de IMT se estiver a comprar sem ainda ser residente.
O Que Acompanhar a Seguir
Fique atento à publicação das transações do 2.º trimestre de 2026 do INE (prevista para cerca de setembro) para ver se o declínio dos compradores estrangeiros se agrava ou estabiliza, e observe se o aumento das insolvências no imobiliário se alastra à construção propriamente dita ou se mantém contido nos promotores mais pequenos. Os movimentos das taxas também importam — qualquer nova subida da Euribor apertaria ainda mais o financiamento precisamente para os compradores não residentes que já estão a recuar. Por agora, o quadro é claro: o mercado da habitação em Portugal move-se pela dinâmica interna, e os compradores estrangeiros são uma fatia cada vez menor e mais cara de um mercado que já não precisa deles para continuar a crescer.