Dados-chave — em 2026-08-26: o Regulamento (UE) 2024/1028 aplica-se desde 20 de maio de 2026, obrigando o Airbnb, o Booking.com e plataformas semelhantes a verificar e apresentar os números de registo e a remover automaticamente os anúncios não conformes — a Câmara Municipal de Lisboa (CML) cancelou 6765 registos de AL em fevereiro de 2026, reduzindo as licenças ativas na cidade de perto de 20 000 para 11 779 — Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António permanecem em contenção absoluta, onde os novos registos de AL estão, na prática, proibidos — o parque nacional de AL de Portugal situava-se em cerca de 111 000 registos, crescendo apenas cerca de 4% face ao ano anterior, um abrandamento acentuado em relação ao ritmo anterior ao congelamento.
A regra que muda tudo para os anfitriões
Os proprietários estrangeiros que arrendam apartamentos portugueses no Airbnb ou no Booking.com já não têm margem para serem descuidados com a documentação. Ao abrigo do direito da UE que entrou em vigor a 20 de maio de 2026, cada imóvel de arrendamento de curta duração tem de estar registado junto da autoridade nacional ou local competente e apresentar um número de registo válido em todos os anúncios, tornando a partilha de dados praticamente impossível de esconder o incumprimento informal, sendo os anúncios sem números de registo válidos automaticamente removidos pelas plataformas. Para Portugal, esse número de registo é o número de Alojamento Local (AL) emitido através do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
O próprio regulamento, o Regulamento (UE) 2024/1028, não inventa um novo regime de licenciamento — o regulamento aplica-se a partir de 20 de maio de 2026, respondendo ao crescimento de plataformas como o Airbnb, que tem um impacto económico significativo, mas também afeta a disponibilidade de habitação para arrendamento de longa duração, à medida que as autoridades impõem cada vez mais esquemas de registo. O que faz é obrigar as próprias plataformas a fiscalizar o cumprimento. O Airbnb declarou publicamente estar empenhado em ajudar os europeus comuns a partilhar as suas casas de forma responsável, partilhando informação relevante com os decisores políticos, notando que o seu City Portal já dá a mais de 450 autoridades locais europeias um único local para monitorizar anúncios e sinalizar e remover os que não cumprem.
O congelamento de Lisboa colide com o mandato da UE
O momento não podia ser pior para os proprietários com documentação caducada na capital. Em fevereiro de 2026, a Câmara Municipal de Lisboa cancelou cerca de 6765 licenças de Alojamento Local, de um total de aproximadamente 19 000 estabelecimentos registados na cidade, por não terem apresentado a prova do seguro de responsabilidade civil obrigatório. Essa única operação administrativa fez baixar os registos ativos de perto de 20 000 para 11 779.
Perder a licença é apenas metade do problema — recuperá-la é a outra metade. O regulamento municipal de AL de Lisboa, em vigor desde dezembro de 2025, divide a cidade em escalões de contenção: a contenção absoluta aplica-se onde o rácio de AL face à habitação é de 10% ou superior, proibindo novos registos salvo em casos raros, enquanto a contenção relativa (5%–10%) exige autorização da CML para qualquer novo registo. Algumas freguesias aliviaram ligeiramente após os cancelamentos — Arroios, Estrela e São Vicente passaram de contenção absoluta a relativa, e Avenidas Novas saiu totalmente da contenção — mas o núcleo histórico não. Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António permanecem em contenção absoluta. Um guia que abrange a reclassificação é explícito ao afirmar que o cancelamento em massa não abriu vagas para novas licenças nas zonas de contenção — mesmo depois de removidos quase 7000 registos, os rácios nessas freguesias mantiveram-se bem acima do limiar.
O cálculo da GrowIN: um círculo fechado para proprietários estrangeiros no centro histórico
Somando os números, o quadro é preocupante. O cálculo da própria GrowIN Portugal: a operação de fevereiro removeu cerca de 41% do parque de AL ativo de Lisboa de uma só vez (uma queda de perto de 20 000 para 11 779), mas um proprietário estrangeiro cuja licença caduque em Santa Maria Maior, Misericórdia ou Santo António não pode simplesmente voltar a candidatar-se — essas zonas estão bloqueadas em contenção absoluta, independentemente de quantos lugares os cancelamentos libertaram noutros pontos. Junte-se a isto o mandato de remoção automática da UE a partir de 20 de maio de 2026, e um proprietário que falhe uma renovação — prova de seguro, um registo expirado, uma lacuna documental — fica agora cortado do Airbnb e do Booking.com de imediato, sem um caminho realista de regresso ao mercado licenciado do centro histórico.
"Uma renovação de seguro falhada no centro histórico de Lisboa já não é uma multa — é uma saída permanente do mercado de arrendamento de curta duração", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que isto significa na prática
O mercado global de AL de Portugal não colapsou — o país contava cerca de 111 000 registos de AL ativos, um crescimento de cerca de 4% face ao ano anterior, um ritmo significativamente mais lento do que antes do congelamento. Mas esse número nacional esconde condições locais fortemente divergentes. Os proprietários fora das zonas de contenção, ou em cidades que ainda não regularam, enfrentam ainda um prazo separado: os municípios que tinham mais de 1000 estabelecimentos de AL registados até 31 de dezembro de 2025 e que ainda não deliberaram sobre regras locais têm agora até 31 de dezembro de 2026 para decidir os seus próprios regulamentos.
Para os proprietários não residentes que gerem imóveis à distância, a lista prática de verificação passa agora por: confirmar que o seu número de RNAL está ativo e não expirado, confirmar que o seguro de responsabilidade civil está em vigor e entregue à CML (ou à sua câmara local), e confirmar que o seu número de registo está corretamente apresentado em todos os anúncios das plataformas antes de a fiscalização de 20 de maio alcançar reservas mais antigas ainda ativas de antes do prazo. Quem entre pela primeira vez no mercado de AL deve verificar o estado de contenção ao nível da freguesia e do bairro antes de assinar seja o que for — consulte a orientação da GrowIN sobre imóveis e obrigações fiscais para não residentes no nosso portal de fiscalidade e NIF, uma vez que o rendimento de AL continua a ter de ser declarado corretamente, independentemente do estado da licença.
O que acompanhar a seguir
Espera-se que os municípios para além de Lisboa — Porto e pontos de pressão em todo o Algarve — finalizem ou apertem os seus próprios regulamentos de contenção antes do prazo de dezembro de 2026, e a CML atualiza mensalmente os rácios ao nível da freguesia, pelo que a zona de "contenção relativa" de hoje pode voltar a apertar sem grande aviso. Os proprietários devem encarar o cumprimento das regras de AL como uma tarefa administrativa contínua, e não como um pedido de licença único, e obter aconselhamento profissional antes de presumir que um registo caducado pode simplesmente ser renovado.