أرقام أساسية — حتى 26-08-2026: بدأ تطبيق لائحة الاتحاد الأوروبي (EU) 2024/1028 منذ 20 مايو 2026، وتُلزم Airbnb وBooking.com والمنصات المماثلة بالتحقّق من أرقام التسجيل وإظهارها، مع إزالة الإعلانات غير المتوافقة تلقائياً — وقد ألغى مجلس بلدية لشبونة (CML) 6,765 تسجيلاً من تسجيلات الإقامة المحلية في فبراير 2026، مما خفّض عدد التراخيص النشطة في المدينة من قرابة 20,000 إلى 11,779 — وتبقى مقاطعات Santa Maria Maior وMisericórdia وSanto António خاضعة لنظام الاحتواء المطلق، حيث يُمنع عملياً تسجيل أي إقامة محلية جديدة — وبلغ إجمالي تسجيلات الإقامة المحلية في البرتغال نحو 111,000 تسجيل، بنمو سنوي لا يتجاوز 4%، وهو تراجع ملحوظ عن المعدل الذي كان سائداً قبل التجميد.
القاعدة التي تُغيّر كل شيء بالنسبة للمضيفين
لم يعد لدى الملاك الأجانب الذين يؤجّرون شققهم البرتغالية عبر Airbnb أو Booking.com أي مجال للتراخي في المعاملات الورقية. وبموجب قانون الاتحاد الأوروبي الذي دخل حيّز التنفيذ في 20 مايو 2026، يجب تسجيل كل عقار مخصّص للإيجار قصير المدى لدى الجهة الوطنية أو المحلية المختصة، وإظهار رقم تسجيل صالح في جميع الإعلانات، في حين تجعل آليات تبادل البيانات من المستحيل عملياً إخفاء أي مخالفة غير رسمية، إضافةً إلى أن المنصات تُزيل تلقائياً الإعلانات التي لا تحمل رقم تسجيل صالحاً. وفي حالة البرتغال، يتمثّل رقم التسجيل هذا في رقم الإقامة المحلية (Alojamento Local - AL) الصادر عبر السجل الوطني للإقامة المحلية (Registo Nacional de Alojamento Local - RNAL).
واللائحة نفسها، Regulation (EU) 2024/1028، لا تستحدث نظام ترخيص جديداً — فهي تُطبَّق منذ 20 مايو 2026 استجابةً لنمو منصات مثل Airbnb التي لها أثر اقتصادي كبير، لكنها تؤثر أيضاً في مدى توافر وحدات الإيجار طويل المدى، في وقت تتوسّع فيه السلطات في فرض أنظمة التسجيل. وما تقوم به اللائحة فعلياً هو إلزام المنصات نفسها بمراقبة الامتثال. وقد صرّحت Airbnb علناً بأنها ملتزمة بمساعدة الأوروبيين العاديين على مشاركة منازلهم بشكل مسؤول، مع تبادل المعلومات ذات الصلة مع صنّاع القرار، مشيرةً إلى أن بوابتها City Portal توفّر بالفعل لأكثر من 450 سلطة محلية أوروبية منصّة واحدة لمراقبة الإعلانات والإشارة إلى المخالف منها وإزالته.
تجميد لشبونة يتقاطع مع تكليف الاتحاد الأوروبي
ولم يكن التوقيت ليكون أسوأ بالنسبة للملاك الذين انتهت صلاحية معاملاتهم الورقية في العاصمة. وفي فبراير 2026، ألغى مجلس بلدية لشبونة (CML) نحو 6,765 ترخيصاً من تراخيص الإقامة المحلية، من إجمالي نحو 19,000 منشأة مسجّلة في المدينة، بسبب عدم تقديم ما يثبت وجود تأمين المسؤولية المدنية الإلزامي. وقد أدّت هذه الحملة الإدارية الواحدة إلى خفض عدد التسجيلات النشطة من قرابة 20,000 إلى 11,779.
وفقدان الترخيص لا يمثّل إلا نصف المشكلة — أما النصف الآخر فهو استعادته. وتقسّم لائحة الإقامة المحلية البلدية في لشبونة، النافذة منذ ديسمبر 2025، المدينة إلى مستويات احتواء: يُطبَّق الاحتواء المطلق حيث تبلغ نسبة وحدات الإقامة المحلية إلى الوحدات السكنية 10% أو أكثر، مما يحظر التسجيلات الجديدة إلا في حالات نادرة، في حين يتطلّب الاحتواء النسبي (5%–10%) الحصول على إذن من CML لأي تسجيل جديد. وقد شهدت بعض المقاطعات البلدية (freguesias) تخفيفاً طفيفاً بعد الإلغاءات — فتحوّلت Arroios وEstrela وSão Vicente من الاحتواء المطلق إلى الاحتواء النسبي، وخرجت Avenidas Novas من نظام الاحتواء بالكامل — لكن المركز التاريخي لم يشهد أي تغيير. وتبقى مقاطعات Santa Maria Maior وMisericórdia وSanto António خاضعة للاحتواء المطلق. ويوضّح دليل يتناول إعادة التصنيف هذه بشكل صريح أن الإلغاء الجماعي لم يُفسح المجال لتراخيص جديدة في مناطق الاحتواء — فحتى بعد إزالة نحو 7,000 تسجيل، بقيت النسب في تلك المقاطعات أعلى بكثير من الحدّ المقرر.
حساب GrowIN: حلقة مغلقة أمام الملاك الأجانب في المركز التاريخي
وحين تُجمع الأرقام معاً، تتضح صورة قاسية. وبحسب حساب GrowIN Portugal الخاص: أزالت عملية التطهير في فبراير نحو 41% من إجمالي تراخيص الإقامة المحلية النشطة في لشبونة دفعة واحدة (تراجع من قرابة 20,000 إلى 11,779)، ومع ذلك لا يمكن للمالك الأجنبي الذي ينتهي ترخيصه في Santa Maria Maior أو Misericórdia أو Santo António أن يعيد التقديم بكل بساطة — فهذه المناطق مُقفلة بموجب نظام الاحتواء المطلق بصرف النظر عن عدد الفرص التي أفرزتها الإلغاءات في مناطق أخرى. وإذا أضيف إلى ذلك تكليف الاتحاد الأوروبي بالإزالة التلقائية النافذ منذ 20 مايو 2026، فإن أي مالك يفوّت تجديداً واحداً — سواء إثبات التأمين، أو تسجيلاً منتهي الصلاحية، أو ثغرة في المعاملات الورقية — يُستبعد فوراً من Airbnb وBooking.com، دون أي مسار واقعي للعودة إلى السوق المرخّصة في المركز التاريخي.
يقول فريق تحرير GrowIN Portugal: «إن تفويت تجديد التأمين في المركز التاريخي بلشبونة لم يعد يعني غرامة مالية فقط — بل خروجاً نهائياً من سوق الإيجار قصير المدى».
ما تعنيه هذه التطورات من الناحية العملية
لم تنهر سوق الإقامة المحلية في البرتغال ككل — فقد سجّل البلد نحو 111,000 تسجيل نشط، بنمو نحو 4% مقارنة بالعام السابق، وهو معدّل أبطأ بكثير مما كان عليه قبل التجميد. لكن هذا الرقم الوطني يُخفي تباينات محلية حادة. وما زال الملاك خارج مناطق الاحتواء، أو في المدن التي لم تُنظّم القطاع بعد، يواجهون أجلاً منفصلاً: فالبلديات التي كان لديها أكثر من 1,000 منشأة إقامة محلية مسجّلة حتى 31 ديسمبر 2025 ولم تبتّ بعد في لوائحها المحلية، أصبح أمامها الآن أجل حتى 31 ديسمبر 2026 لاعتماد لوائحها الخاصة.
وبالنسبة للملاك غير المقيمين الذين يديرون عقاراتهم عن بُعد، تشمل قائمة التحقّق العملية الآن: التأكّد من أن رقم RNAL فعّال وسارٍ، والتأكّد من أن تأمين المسؤولية المدنية سارٍ ومُقدَّم إلى CML (أو البلدية المحلية المختصة)، والتأكّد من ظهور رقم التسجيل بشكل صحيح في كل إعلان على المنصات، قبل أن يصل تطبيق القاعدة النافذة منذ 20 مايو إلى الحجوزات القديمة التي كانت لا تزال سارية قبل الموعد النهائي. وعلى كل من يفكّر في دخول سوق الإقامة المحلية لأول مرة أن يتحقّق من حالة الاحتواء على مستوى المقاطعة البلدية (freguesia) والحيّ (bairro) قبل التوقيع على أي عقد — يمكن مراجعة إرشادات GrowIN بشأن الالتزامات العقارية والضريبية لغير المقيمين في مركز الضرائب والرقم الضريبي (NIF)، إذ يجب الإفصاح عن دخل الإقامة المحلية بشكل صحيح بصرف النظر عن حالة الترخيص.
ما ينبغي مراقبته لاحقاً
ويُتوقّع أن تنتهي البلديات الأخرى غير لشبونة — مثل بورتو، ومناطق الضغط في الغارف — من وضع لوائح الاحتواء الخاصة بها أو تشديدها قبل الموعد النهائي في ديسمبر 2026، كما يقوم CML بتحديث نسب الاحتواء على مستوى كل مقاطعة بلدية شهرياً، مما يعني أن منطقة «الاحتواء النسبي» اليوم قد تُشدَّد مجدداً دون إشعار مسبق يُذكر. وينبغي على الملاك التعامل مع الامتثال لمتطلبات الإقامة المحلية باعتباره مهمّة إدارية مستمرة، لا طلب ترخيص يُقدَّم مرة واحدة، وطلب استشارة مهنية قبل الافتراض بأن أي تسجيل منتهي الصلاحية يمكن تجديده ببساطة.
المصادر