Números-chave — a 2026-08-11: Limite ao aumento de rendas nos novos contratos de arrendamento eliminado três anos antes do previsto, com efeitos a partir da aprovação em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 — os senhorios podem agora iniciar a cessação do contrato após dois meses de renda em falta (menos do que os anteriores três) — os contratos anteriores a 1990 transitam para as regras de mercado assim que o rendimento do agregado ultrapassar 64 400 €/ano, passando para 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel — os senhorios de renda moderada (até 2300 €/mês) mantêm a isenção de AIMI e uma taxa reduzida de IRS/IRC de 10% em vez de 25%.
O número que importa: dois meses, não três
Os senhorios estrangeiros que arrendam apartamentos em Lisboa ou no Porto acabaram de ganhar uma via mais rápida para reaver um imóvel de um inquilino que não paga — e os inquilinos estrangeiros que assinam novos contratos perderam uma rede de segurança que mantinha os aumentos de renda previsíveis desde 2023. A 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou uma reforma profunda das regras do mercado de arrendamento em Portugal, sob o lema de restaurar "autonomia, confiança e responsabilidade social" entre senhorios e inquilinos, acelerando também os despejos por falta de pagamento para dois meses e criando um Fundo de Emergência Habitacional para as famílias vulneráveis. O pacote, parte da estratégia habitacional mais ampla do governo, Construir Portugal, segue agora para a Assembleia da República, onde terá de ser debatido e votado antes de se tornar lei — e onde os partidos da oposição já sinalizaram que vão apresentar alterações.
O que muda de facto nos novos contratos
A mudança de maior destaque é o fim antecipado do limite de 2% ao aumento das rendas. A eliminação do limite de 2% aos aumentos de renda para os novos contratos de arrendamento antecipa esta alteração em três anos face ao prazo anteriormente fixado, de 2029. Na prática, um senhorio que assine um novo contrato sobre um imóvel que tenha sido arrendado nos últimos cinco anos deixa de ter de limitar a atualização — a renda passa a ser matéria de negociação, e não de fórmula.
As cauções e os pagamentos antecipados também ficam mais folgados. Os senhorios poderão exigir até três meses de renda adiantada em vez de dois, e as cauções deixam de ter um máximo legal. As renovações de contrato também mudam a favor do senhorio: a renovação automática dos contratos passa a poder ser recusada pelo senhorio mediante aviso prévio, mantendo-se inalterada a duração mínima de um ano e máxima de 30 anos do contrato.
Despejos mais rápidos — mas com uma janela de decisão mais longa
A mecânica do despejo tem, genuinamente, duas partes, fáceis de confundir. Primeiro, o momento de acionamento desce: se os inquilinos acumularem dois meses de renda em falta, o senhorio pode iniciar o processo de cessação do contrato — menos do que os três meses das regras cessantes. Segundo, uma vez atingido esse limiar, os senhorios passam, na verdade, a ter mais tempo para decidir se avançam. Se for aprovado pelo Parlamento, os proprietários poderão exercer este direito durante seis meses após a renda entrar em incumprimento, face à janela mais curta de três meses do anterior regime "Mais Habitação". O governo também juntou as etapas pós-decisão: o decreto simplifica o procedimento após uma decisão judicial ao eliminar formalidades desnecessárias e ao combinar a reposse do imóvel e a cobrança das rendas em atraso num único processo, com o objetivo de reduzir a burocracia depois de um juiz decidir.
Contratos anteriores a 1990: ainda protegidos, mas com um verdadeiro limiar abrupto de rendimento
Para os estrangeiros que herdaram ou compraram edifícios mais antigos em Lisboa ou no Porto com inquilinos em regime de rendas históricas, a reforma estabelece uma transição clara, condicionada ao rendimento. Para os inquilinos com menos de 65 anos e rendimento anual do agregado inferior a 64 400 €, a renda mantém-se congelada por mais cinco anos; acima desse limiar, pode ser atualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel; os inquilinos com 65 anos ou mais não transitam de todo para o novo regime, a menos que esse mesmo teto de rendimento seja ultrapassado. É uma linha rígida: ultrapasse os 64 400 € de rendimento do agregado e as contas da sua renda mudam de um dia para o outro, independentemente de há quanto tempo lá vive.
A opinião da GrowIN: o verdadeiro custo de perseguir o benefício fiscal dos 2300 €
Eis o dilema sobre o qual os senhorios estrangeiros deviam mesmo fazer as contas. O regime de renda moderada de Portugal — limitado a 2300 €/mês — comporta duas vantagens fiscais: o adicional ao imóvel AIMI é dispensado nas casas arrendadas até 2300 €, e o imposto sobre o rendimento dos senhorios que cobram rendas moderadas desce de 25% para 10%. Cálculo da GrowIN: um senhorio que aufira o máximo de 2300 €/mês (27 600 €/ano) em rendimento de arrendamento paga cerca de 2760 € de imposto à taxa de renda moderada de 10%, face a cerca de 6900 € à taxa padrão de 25% — uma diferença de 4140 € por ano. Se subir a renda para, digamos, 2500 € para perseguir o mercado agora sem limites, não só perde esse desconto fiscal, como também abdica da isenção de AIMI. Para muitos senhorios, ficar logo abaixo do teto valerá mais do que os 200 € extra por mês.
"O desaparecimento do limite não significa que as rendas fiquem livres de consequências — apenas transfere o teto da lei para o código fiscal," observa a Redação da GrowIN Portugal.
O que acompanhar a seguir
O destino da proposta está agora nas mãos do Parlamento, onde o debate sobre a habitação já se dividiu segundo linhas conhecidas — os partidos de direita favorecem o alívio fiscal e a desregulação para desbloquear a oferta, enquanto os partidos de esquerda defendem o controlo de preços e a proteção direta dos inquilinos, com alterações a serem uma possibilidade real antes de qualquer votação final. Os proprietários estrangeiros com inquilinos em incumprimento, e os recém-chegados a negociar contratos em Lisboa, no Porto ou no Algarve, devem tratar o texto do Conselho de Ministros como um anteprojeto, e não como lei consolidada, até que passe na Assembleia da República. Para contexto sobre comprar, arrendar ou de outro modo lidar com as regras imobiliárias portuguesas enquanto não residente, consulte o nosso portal de imóveis — e, para orientação personalizada sobre uma situação específica de arrendamento ou despejo, recomenda-se vivamente aconselhamento jurídico profissional antes de agir com base em qualquer destas disposições.
O calendário do Parlamento para uma votação final ainda não foi confirmado; a GrowIN atualizará este artigo assim que forem publicadas uma data de debate e eventuais alterações.