الأرقام الأساسية — حتى 2026-08-11: إلغاء سقف زيادة الإيجار في عقود الإيجار الجديدة قبل ثلاث سنوات من الموعد المقرر، اعتباراً من موافقة مجلس الوزراء في 9 يوليو 2026 — يمكن للملاك الآن الشروع في إنهاء عقد الإيجار بعد شهرين من عدم سداد الإيجار (بدلاً من ثلاثة أشهر) — تنتقل العقود المبرمة قبل عام 1990 إلى قواعد السوق عندما يتجاوز دخل الأسرة 64,400 يورو سنوياً، لتُحتسب القيمة على أساس 1/15 من القيمة الضريبية للعقار — يحتفظ ملاك العقارات ذات الإيجار المعتدل (حتى 2,300 يورو شهرياً) بإعفاء من ضريبة AIMI وبمعدل مخفّض لضريبة الدخل IRS/IRC يبلغ 10% بدلاً من 25%.
الرقم الأهم: شهران لا ثلاثة
يحصل الملاك الأجانب الذين يؤجّرون شققاً في لشبونة أو بورتو الآن على طريق أسرع لاستعادة العقار من مستأجر متعثّر عن السداد — في حين فقد المستأجرون الأجانب الذين يوقّعون عقود إيجار جديدة شبكة أمان كانت تُبقي زيادات الإيجار قابلة للتنبؤ بها منذ عام 2023. ففي 9 يوليو 2026، وافق مجلس الوزراء على إصلاح جوهري لقواعد سوق الإيجار في البرتغال، تحت شعار استعادة "الاستقلالية والثقة والمسؤولية الاجتماعية" بين الملاك والمستأجرين، مع تسريع إجراءات الإخلاء في حالات عدم السداد لتصبح شهرين، وإنشاء صندوق طوارئ للإسكان لدعم الأسر الأكثر ضعفاً. وتُعد هذه الحزمة جزءاً من استراتيجية الحكومة الأوسع للإسكان المعروفة باسم Construir Portugal، وهي الآن معروضة على الجمعية الجمهورية (Assembleia da República)، حيث يجب أن تخضع للنقاش والتصويت قبل أن تصبح قانوناً — وقد أشارت أحزاب المعارضة بالفعل إلى عزمها على تقديم تعديلات عليها.
ما الذي يتغيّر فعلياً في العقود الجديدة
التغيير الأبرز هو الإلغاء المبكر لسقف زيادة الإيجار البالغ 2%. فإلغاء هذا السقف على الزيادات في عقود الإيجار الجديدة يقدّم هذا التغيير بثلاث سنوات مقارنة بالموعد النهائي المحدد سابقاً في عام 2029. وعملياً، لم يعد على المالك الذي يوقّع عقد إيجار جديداً على عقار سبق تأجيره خلال السنوات الخمس الأخيرة أن يلتزم بسقف للزيادة — إذ يصبح الإيجار مسألة تفاوض لا معادلة حسابية.
كما تتوسّع المرونة فيما يخص الودائع والدفعات المقدَّمة. إذ سيتمكن الملاك من طلب ما يصل إلى ثلاثة أشهر من الإيجار مقدَّماً بدلاً من شهرين، ولم يعد للضمانات المالية حد أقصى قانوني. وتتحول أيضاً قواعد تجديد العقود لصالح المالك: فقد بات بإمكان المالك رفض التجديد التلقائي للعقد بإشعار مسبق، في حين تبقى المدة الدنيا للعقد عاماً واحداً والمدة القصوى 30 عاماً دون تغيير.
إخلاء أسرع — لكن بمهلة أطول لاتخاذ القرار
تتألف آلية الإخلاء فعلياً من شقين، ومن السهل الخلط بينهما. أولاً، تنخفض نقطة التفعيل: فإذا تراكم على المستأجر شهران من عدم سداد الإيجار، يمكن للمالك الشروع في إجراءات إنهاء العقد — بدلاً من ثلاثة أشهر بموجب القواعد الحالية المنتهية. ثانياً، بمجرد بلوغ هذا الحد، يحصل الملاك فعلياً على وقت أطول لاتخاذ قرار التصرف. ففي حال إقرار البرلمان لهذا النص، سيتمكن الملاك من ممارسة هذا الحق خلال ستة أشهر من تاريخ تعثّر سداد الإيجار، مقارنة بمهلة الثلاثة أشهر الأقصر بموجب نظام "Mais Habitação" السابق. كما دمجت الحكومة الخطوات اللاحقة لصدور الحكم القضائي: إذ يبسّط المرسوم الإجراءات بعد صدور حكم المحكمة عبر إلغاء الإجراءات الشكلية غير الضرورية ودمج استعادة حيازة العقار واسترداد متأخرات الإيجار في إجراء واحد، بهدف تقليص البيروقراطية بعد صدور حكم القاضي.
عقود ما قبل 1990: لا تزال محمية، لكن مع عتبة دخل حاسمة
بالنسبة للأجانب الذين ورثوا أو اشتروا حصصاً في مبانٍ قديمة في لشبونة أو بورتو يقطنها مستأجرون بإيجارات تاريخية، يضع الإصلاح مساراً انتقالياً واضحاً مرتبطاً بمستوى الدخل. فبالنسبة للمستأجرين دون سن 65 عاماً الذين يقل دخل أسرتهم السنوي عن 64,400 يورو، يبقى الإيجار مجمَّداً لخمس سنوات إضافية؛ وفوق هذا الحد، يمكن تحديثه ليصبح 1/15 من القيمة الضريبية المرجعية للعقار (Valor Patrimonial Tributário - VPT)؛ أما المستأجرون البالغون 65 عاماً فأكثر فلا ينتقلون إلى النظام الجديد إطلاقاً ما لم يتجاوز دخلهم السقف ذاته. وهو خط فاصل صارم: فبمجرد تجاوز دخل الأسرة 64,400 يورو، تتغيّر حسابات الإيجار بين ليلة وضحاها، بصرف النظر عن مدة الإقامة في العقار.
وجهة نظر GrowIN: التكلفة الحقيقية للسعي وراء الإعفاء الضريبي عند حد 2,300 يورو
إليك المعادلة التي ينبغي على الملاك الأجانب فعلاً حسابها بدقة. يحمل نظام الإيجار المعتدل في البرتغال — المحدد سقفه بـ 2,300 يورو شهرياً — ميزتين ضريبيتين: إعفاء من ضريبة AIMI العقارية الإضافية على المساكن المؤجرة حتى 2,300 يورو، وانخفاض ضريبة الدخل على الملاك الذين يتقاضون إيجارات معتدلة من 25% إلى 10%. وبحسب حسابات GrowIN: يدفع المالك الذي يحصل على الحد الأقصى البالغ 2,300 يورو شهرياً (أي 27,600 يورو سنوياً) من دخل الإيجار نحو 2,760 يورو كضريبة بمعدل الإيجار المعتدل البالغ 10%، مقابل نحو 6,900 يورو بالمعدل القياسي البالغ 25% — أي بفارق قدره 4,140 يورو سنوياً. وإذا رفع المالك الإيجار، مثلاً، إلى 2,500 يورو سعياً وراء السوق الذي لم يعد مقيَّداً بسقف، فلن يخسر هذا الخصم الضريبي فحسب، بل سيفقد أيضاً الإعفاء من ضريبة AIMI. وبالنسبة لكثير من الملاك، سيكون البقاء تحت السقف مباشرة أكثر جدوى من الحصول على 200 يورو إضافية شهرياً.
"اختفاء السقف لا يعني أن الإيجارات تتحرك بلا عواقب — بل ينقل الحد الأقصى ببساطة من القانون إلى النظام الضريبي"، بحسب ما ذكرته هيئة تحرير GrowIN Portugal.
ما الذي يجب متابعته لاحقاً
يبقى مصير مشروع القانون الآن رهناً بالبرلمان، حيث انقسم النقاش حول الإسكان بالفعل وفق خطوط معتادة — إذ تفضّل الأحزاب اليمينية التخفيف الضريبي وتحرير السوق لزيادة المعروض، بينما تدفع الأحزاب اليسارية نحو ضوابط للأسعار وحماية مباشرة للمستأجرين، مع احتمال حقيقي لإدخال تعديلات قبل أي تصويت نهائي. وينبغي على الملاك الأجانب الذين لديهم مستأجرون متعثّرون في السداد، وكذلك القادمين الجدد الذين يتفاوضون على عقود إيجار في لشبونة أو بورتو أو الغارف، التعامل مع نص مجلس الوزراء باعتباره مسودة لا قانوناً نهائياً، إلى حين إقراره من قبل الجمعية الجمهورية. وللاطلاع على معلومات أساسية حول شراء العقارات أو تأجيرها أو التعامل عموماً مع القواعد العقارية البرتغالية كغير مقيم، يمكن زيارة قسمنا المخصص /ar/property/ — وللحصول على إرشادات مخصصة بشأن حالة إيجار أو إخلاء محددة، يُنصح بشدة باستشارة قانونية متخصصة قبل التصرف بناءً على أي من هذه الأحكام.
لم يُحدَّد بعد الجدول الزمني للبرلمان بشأن التصويت النهائي؛ وستقوم GrowIN بتحديث هذا المقال فور نشر موعد النقاش وأي تعديلات.