Dados-chave — à data de 2026-08-21: O Conselho de Ministros dispõe de uma janela de 180 dias a contar da Lei n.º 9-A/2026 (assinada a 2 de março de 2026) para emitir os decretos de execução, que expira no início de setembro de 2026 — os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) estão já agendados para entrar em vigor a 1 de setembro de 2026; o IVA sobre a construção/renovação elegível desce de 23% para 6% para habitações até €660,982 ou arrendamentos até €2,300/mês; quem constrói a própria casa pode pedir um reembolso parcial de IVA em projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
Porque a Data de setembro Importa
O número que conta aqui não é uma taxa de imposto — é uma contagem decrescente. A lei concede ao Governo até ao início de setembro de 2026 para emitir os decretos necessários, incluindo a definição dos parâmetros exatos dos contratos CIA, o estabelecimento do mecanismo de reembolso do IVA para quem constrói a própria casa e a criação do regime simplificado de arrendamento. Se falhar esse prazo, o processo não escorrega simplesmente — atrasos para além dessa janela exigiriam nova autorização parlamentar.
Para os estrangeiros que constroem uma casa, que entram numa estrutura de investimento no arrendamento ou que ponderam um projeto de autoconstrução, esta é a diferença entre um regime utilizável e uma promessa de manchete. A lei-quadro — Lei n.º 9-A/2026, aprovada pelos deputados a 20 de fevereiro e promulgada pelo Presidente a 2 de março — definiu o rumo. O pormenor chega (ou não) nas próximas semanas.
O Que Já Está Fechado — e o Que Não Está
A legislação de base, o Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio de 2026, aprova um conjunto de medidas de desagravamento fiscal que alteram o Código do IVA, o IRS, o IRC, o Código do IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais, a par do regime CIA, do RSAA e de um regime de restituição parcial do IVA na construção para habitação própria. Várias datas de referência estão fixadas: o regime CIA entra em vigor a 1 de setembro de 2026, com contratos assinados entre investidores e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Para se qualificarem, os investimentos têm de cumprir dois requisitos cumulativos: pelo menos 70% da área de construção afeta ao arrendamento habitacional e uma renda mensal limitada a €2,300 (renda moderada). O RSAA segue uma via paralela: os contratos elegíveis têm de manter as rendas em 80% ou menos da mediana publicada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), com um prazo mínimo de três anos para os contratos de residência permanente (três meses para a residência temporária). Em contrapartida, os senhorios obtêm isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais ao abrigo destes contratos.
A lacuna: ninguém sabe ainda os valores municipais exatos que definirão a "renda moderada" na prática. Uma análise jurídica do decreto assinala que os limites de renda do RSAA não podem exceder 80% da renda mediana por metro quadrado no município em causa, a fixar por portaria — uma portaria que não foi publicada. Enquanto não o for, os senhorios que ponderam aderir ao RSAA estão, no essencial, a adivinhar o seu próprio teto de renda.
O Reembolso de IVA na Autoconstrução — Quanto Poderá Valer na Realidade
Para quem constrói a própria casa, a taxa reduzida de IVA de 6% na construção e renovação já se aplica no papel, mas o mecanismo de reembolso para quem pagou a taxa normal de 23% antes de o regime entrar em vigor ainda está a ser redigido. Os particulares que constroem a sua própria habitação permanente podem obter o reembolso da diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que teria resultado da taxa reduzida, desde que o imóvel não exceda os limites de valor moderado. Essa janela abrange os projetos realizados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA liquidável até 31 de dezembro de 2032.
Eis as contas da própria GrowIN: numa autoconstrução com €150,000 de custos de construção elegíveis, a diferença de 17 pontos entre a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de 6% traduz-se em cerca de €25,500 de potencial recuperação de IVA — dinheiro que fica retido até as Finanças emitirem o procedimento de reclamação propriamente dito, provavelmente um pedido formal através do Portal das Finanças assim que a portaria de execução surgir.
"Um corte de imposto que existe apenas no decreto, e não no formulário de reclamação, não devolve um único euro à conta de ninguém," é como a Redação da GrowIN Portugal resume o atual limbo.
O Que os Compradores Estrangeiros Devem Acompanhar
Os compradores não residentes devem acompanhar separadamente a alteração não relacionada, mas simultânea: aplica-se agora uma taxa fixa de IMT de 7.5% nas compras de habitação por não residentes, um custo que fica fora deste prazo de setembro, mas que agrava as contas de quem pondera comprar um imóvel de investimento no arrendamento neste outono. Quem estrutura uma compra ou uma autoconstrução deve tratar as taxas anunciadas como indicativas até serem publicadas as portarias sobre os tetos de renda, os procedimentos de reembolso e os modelos de contrato CIA — é de esperar movimentação dos Ministérios das Finanças e das Infraestruturas/Habitação ao longo do final de agosto e por setembro adentro. O nosso guia de fiscalidade e NIF acompanha a mecânica do IVA e do IMT à medida que a documentação se consolida.
Os resultados aqui dependem inteiramente do que Lisboa efetivamente publicar antes de o tempo se esgotar — os compradores e quem constrói a própria casa devem tratar todos os valores acima como provisórios até os decretos de execução surgirem no Diário da República.