أبرز الأرقام - حتى 21-08-2026: أمام الحكومة مهلة 180 يوماً من تاريخ صدور القانون رقم 9-A/2026 (الموقَّع في 2 مارس 2026) لإصدار المراسيم التنفيذية، تنتهي في أوائل سبتمبر 2026 - ومن المقرر بالفعل أن يدخل عقد الاستثمار في التأجير (CIA) والنظام المبسّط للإيجار الميسور التكلفة (RSAA) حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026؛ وتنخفض ضريبة القيمة المضافة على أعمال البناء والتجديد المؤهّلة من 23% إلى 6% للمساكن التي لا تتجاوز قيمتها 660,982 يورو أو الإيجارات التي لا تتجاوز 2,300 يورو شهرياً؛ ويمكن للبانين الذاتيين المطالبة باسترداد جزئي لضريبة القيمة المضافة عن المشاريع التي بدأت بين 25 سبتمبر 2025 و31 ديسمبر 2029.
لماذا يكتسي موعد سبتمبر هذه الأهمية
الرقم الذي يهمّ هنا ليس نسبة ضريبية، بل عدّاً تنازلياً. فالقانون يمنح الحكومة مهلة حتى أوائل سبتمبر 2026 لإصدار المراسيم اللازمة، بما في ذلك تحديد المعايير الدقيقة لعقود CIA، وإرساء آلية استرداد ضريبة القيمة المضافة للبانين الذاتيين، واستحداث نظام الإيجار المبسّط. وإذا فات هذا الموعد، فلن يتأخر المسار وحسب - بل سيتطلب أي تأخير يتجاوز هذه المهلة تفويضاً برلمانياً جديداً.
وبالنسبة إلى الأجانب الذين يبنون مسكناً، أو يستثمرون في هيكل إيجاري، أو يدرسون مشروع بناء ذاتي، فإن هذا هو الفارق بين نظام قابل للتطبيق ووعد إعلامي بلا مضمون. فالقانون الإطاري - القانون رقم 9-A/2026، الذي أقرّه المشرّعون في 20 فبراير ووقّعه رئيس الجمهورية في 2 مارس - حدّد التوجه العام، أما التفاصيل فستُعرف - أو لا تُعرف - خلال الأسابيع المقبلة.
ما استقر فعلياً... وما لم يستقر بعد
يقرّ التشريع الأساسي، المرسوم بقانون رقم 97/2026، الصادر في 20 مايو 2026، مجموعة من التدابير الضريبية التخفيفية المعدِّلة لقانون ضريبة القيمة المضافة (IVA) وقانون IRS وقانون IRC وقانون IMT ونظام الحوافز الضريبية، إلى جانب نظام CIA، ونظام RSAA، ونظام استرداد جزئي لضريبة القيمة المضافة عن أعمال البناء الخاصة بالمساكن المخصّصة لسكن أصحابها. وقد تحدّدت عدة مواعيد رئيسية: يدخل نظام CIA حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر 2026، بعقود تُبرم بين المستثمرين ومعهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU).
وللتأهل، يجب أن تستوفي الاستثمارات شرطين تراكميين: تخصيص ما لا يقل عن 70% من مساحة البناء للتأجير السكني، وألا يتجاوز الإيجار الشهري 2,300 يورو (إيجار معتدل). أما نظام RSAA فيسير على مسار مواز: يجب أن تحافظ الاتفاقيات المؤهّلة على إيجارات لا تتجاوز 80% من القيمة الوسيطة التي ينشرها المعهد الوطني للإحصاء (INE)، مع مدة لا تقل عن ثلاث سنوات لعقود الإقامة الدائمة (وثلاثة أشهر للإقامة المؤقتة). وفي المقابل، يحصل الملّاك على إعفاء كامل من ضريبة الدخل الشخصي والشركوي (IRS وIRC) على إيرادات الإيجار المشمولة بهذه الاتفاقيات.
أما الفجوة القائمة، فتتمثل في أن أحداً لا يعرف بعد الأرقام البلدية الدقيقة التي ستحدد مفهوم "الإيجار المعتدل" على أرض الواقع. ويشير أحد التحليلات القانونية للمرسوم إلى أن سقوف إيجار RSAA يجب ألا تتجاوز 80% من متوسط الإيجار للمتر المربع في البلدية المعنية، على أن يُحدَّد ذلك بأمر وزاري لم يصدر بعد. وإلى حين صدوره، يبقى الملّاك الذين يفكرون في الانضمام إلى نظام RSAA يخمّنون فعلياً السقف الذي سيُطبَّق على إيجاراتهم.
استرداد ضريبة القيمة المضافة للبناء الذاتي - ما القيمة الفعلية المحتملة؟
بالنسبة إلى من يبنون مساكنهم بأنفسهم، فإن نسبة ضريبة القيمة المضافة المخفّضة البالغة 6% على أعمال البناء والتجديد سارية بالفعل من الناحية النظرية، إلا أن آلية استرداد الضريبة لمن دفعوا النسبة الأساسية البالغة 23% قبل دخول النظام حيّز التنفيذ لا تزال قيد الصياغة. فبإمكان الأفراد الذين يبنون مسكنهم الدائم الخاص الحصول على استرداد للفرق بين ضريبة القيمة المضافة المدفوعة بالنسبة الأساسية والنسبة التي كانت ستُطبَّق بموجب النسبة المخفّضة، شريطة ألا تتجاوز قيمة العقار حدود القيمة المعتدلة. وتشمل هذه المهلة المشاريع المنفَّذة بين 25 سبتمبر 2025 و31 ديسمبر 2029، مع احتساب الضريبة المستحقة حتى 31 ديسمبر 2032.
وهذه حسبة GrowIN الخاصة: في مشروع بناء ذاتي بتكلفة بناء مؤهّلة تبلغ 150,000 يورو، فإن الفارق البالغ 17 نقطة بين النسبة الأساسية 23% والنسبة المخفّضة 6% يعادل نحو 25,500 يورو كاسترداد محتمل لضريبة القيمة المضافة - وهو مبلغ يظل مجمّداً إلى أن تصدر Finanças إجراء المطالبة الفعلي، الذي يُرجَّح أن يتخذ شكل طلب رسمي عبر Portal das Finanças فور صدور الأمر التنفيذي.
"إن تخفيضاً ضريبياً موجوداً في المرسوم فحسب، دون أن يجد طريقه إلى نموذج المطالبة، لا يعيد ولو يورو واحداً إلى حساب أي شخص" - هكذا تلخّص هيئة تحرير GrowIN Portugal حالة الترقّب الراهنة.
ما ينبغي أن يراقبه المشترون الأجانب
ينبغي للمشترين غير المقيمين أن يتابعوا بشكل منفصل تغييراً آخر لا صلة له بما سبق لكنه يتزامن معه: تُطبَّق الآن نسبة 7.5% كضريبة موحدة لانتقال الملكية (IMT) على مشتريات المساكن من قبل غير المقيمين، وهي تكلفة لا تندرج ضمن مهلة سبتمبر هذه لكنها تضاعف الحساب بالنسبة إلى من يفكر في شراء عقار استثماري إيجاري هذا الخريف. وعلى كل من يخطط لعملية شراء أو بناء ذاتي أن يتعامل مع النسب المعلنة بوصفها استرشادية إلى حين صدور الأوامر الوزارية المتعلقة بسقوف الإيجار وإجراءات الاسترداد ونماذج عقود CIA - ومن المتوقع أن تصدر تحركات من وزارتي المالية والبنية التحتية/الإسكان بين أواخر أغسطس ومطلع سبتمبر. ويتابع دليلنا حول الضرائب ورقم التعريف الضريبي (NIF) آليات ضريبة القيمة المضافة وIMT مع استقرار الإجراءات الورقية.
وتتوقف النتائج هنا كلياً على ما ستنشره لشبونة فعلياً قبل انتهاء المهلة - وينبغي للمشترين والبانين الذاتيين اعتبار كل رقم ورد أعلاه مؤقتاً إلى حين صدور المراسيم التنفيذية في الجريدة الرسمية Diário da República.
المصادر