Dados-chave — à data de 2026-08-29: Rácio máximo recomendado da taxa de esforço (DSTI) reduzido de 50% para 45% nas avaliações de solvabilidade a partir de 1 de agosto de 2026 — Banco de Portugal — maturidade do crédito à habitação limitada a 40 anos para os mutuários com 35 anos ou menos e 35 anos para os mutuários mais velhos — os bancos só podem permitir que 10% do crédito concedido por semestre ultrapasse o limiar de 45%, uma redução face a um regime de exceções de dois patamares — a GrowIN calcula que só o corte no DSTI reduz o montante máximo do empréstimo em cerca de 10% para um dado rendimento, tudo o resto constante.
O que mudou de facto a 1 de agosto
A nova recomendação macroprudencial do Banco de Portugal aplica-se às avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026. As alterações aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026, e esta aplicação diferida dá às instituições um período adequado para se ajustarem. Substitui o quadro que regia o crédito à habitação e ao consumo desde 2018, e o banco central foi explícito quanto ao motivo: a revisão responde à necessidade de reforçar a resiliência do sistema financeiro, promovendo critérios de concessão de crédito prudentes face à aceleração dos preços da habitação e a sinais de condições de crédito mais permissivas.
O número mais importante a conhecer é o limite do rácio entre o serviço da dívida e o rendimento, conhecido em Portugal como taxa de esforço. Até agora, o Banco de Portugal recomendava uma taxa de esforço máxima — a parcela do rendimento líquido mensal do agregado afeta às prestações do empréstimo — de 50%; ao abrigo da nova recomendação, esse limite desce para 45%. É este o valor que todos os gestores bancários em Portugal estão agora a introduzir nas folhas de cálculo de esforço financeiro antes de proporem um crédito à habitação.
Os limites de maturidade também foram simplificados. O limite de referência da taxa de esforço desce de 50% para 45%, e os prazos máximos passam a ser de 40 anos para os mutuários até aos 35 anos e de 35 anos para os mais velhos. O sistema anterior tinha um conjunto mais detalhado de patamares por idade, além de uma recomendação separada sobre a maturidade média da carteira; ambos desaparecem, substituídos por dois limites simples.
O regime de exceções — a margem de manobra que os bancos tinham para aprovar, ainda assim, processos de maior risco — foi igualmente apertado. A nova regra limita a 10% do montante concedido em cada semestre as operações que podem exceder o teto da taxa de esforço, o que significa que apenas 10% do crédito concedido por cada banco por semestre pode ter uma taxa de esforço superior a 45%. Anteriormente, essa flexibilidade dividia-se em duas bandas — até 10% do crédito podia situar-se entre uma taxa de esforço de 50–60% e até 5% podia exceder os 60% —, pelo que reduzi-la a um único intervalo mais estreito elimina parte da folga que os bancos usavam para os casos marginais, que é exatamente onde costumavam enquadrar-se muitos candidatos não residentes com rendimentos estrangeiros irregulares.
Um esclarecimento útil para os compradores que estruturam aquisições através de locação financeira: a locação financeira imobiliária passa agora a estar excluída do âmbito da recomendação, dadas as suas características distintas e o seu peso limitado no mercado de crédito à habitação em Portugal, ao passo que a locação financeira de bens móveis continua abrangida.
Porque é que isto é especialmente relevante para os compradores não residentes
Os atuais limites de LTV para a aquisição de imóveis não foram reescritos por esta recomendação — o financiamento pode ainda atingir até 90% na compra de habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades ao abrigo do quadro macroprudencial. Mas esse é o teto nacional, não o que um não residente efetivamente recebe como proposta. Na prática, os compradores estrangeiros já se situam bem abaixo dele: os bancos limitam habitualmente o crédito a não residentes a 60–70% de LTV, independentemente do máximo regulamentar, precisamente por causa do velho problema que o setor tem com os mutuários que vivem e ganham no estrangeiro — mais difíceis de responsabilizar se um empréstimo correr mal, mais difíceis de verificar no papel.
O que as regras de agosto alteram é o lado do esforço financeiro dessa equação, não o lado da entrada. Um teto de DSTI mais baixo comprime o montante do empréstimo que um banco aprovará para um dado rendimento, e isso pesa mais sobre os compradores já pressionados por um LTV menor e uma entrada exigida maior.
O cálculo da GrowIN: aplique-se a fórmula-padrão de pagamento do crédito à habitação a uma TAEG típica de 4% ao longo de 30 anos, e um agregado com rendimentos suficientes para suportar €1,500 por mês de dívida (50% de um rendimento líquido de €3,000) qualificava-se anteriormente para cerca de €314,000 de capacidade de crédito. Ao abrigo do novo teto de 45%, o mesmo rendimento de €3,000 suporta apenas €1,350 por mês em prestações — cerca de €283,000 de capacidade de crédito. Trata-se de uma perda de aproximadamente €31,000, ou quase exatamente 10%, apenas devido à alteração do DSTI, antes sequer de ser aplicada qualquer margem de risco específica de cada banco para não residentes.
"Para os compradores não residentes que já enfrentam limites de loan-to-value mais apertados, um teto da taxa de esforço mais rigoroso significa que as contas do crédito à habitação fecham agora cerca de dez por cento mais baixas do que em julho," observa a Redação da GrowIN Portugal.
O que acompanhar a seguir
Trata-se de recomendações, não de lei — as recomendações produzem efeitos a 1 de agosto de 2026, mas, por ora, não são vinculativas. Os bancos ainda têm margem para conceder crédito fora delas, dentro do intervalo de exceções reduzido, e o limite de 45% é uma recomendação do Banco de Portugal que admite exceções. Desde 2018, porém, os credores têm tratado recomendações semelhantes como política de facto, pelo que se espera que moldem as aprovações efetivas a partir de setembro, em vez de ficarem esquecidas numa prateleira. Os pedidos avaliados antes de 1 de agosto de 2026 continuam sujeitos às regras anteriores, pelo que quem já está a meio do processo com um banco não é afetado.
Quem estiver a orçamentar uma compra em Portugal a partir do estrangeiro deve agora fazer as contas do esforço financeiro a 45%, e não a 50%, obter um NIF e ter cedo uma conversa de pré-aprovação com um banco português, e tratar qualquer avaliação bancária que fique abaixo do preço acordado como um risco real para a entrada — uma diferença aí acumula-se com o teto da taxa de esforço mais apertado, em vez de o compensar. Para o restante enquadramento jurídico e fiscal de que os não residentes necessitam antes de assinar seja o que for, consulte o nosso centro de relocalização.
Os compradores estrangeiros que fizeram as contas em julho devem refazê-las antes de apresentar uma proposta.