يُعدّ استئجار سكن في لشبونة أو بورتو أو في أي مكان على الساحل أول عقبة بيروقراطية حقيقية يواجهها معظم القادمين الجدد — قبل موعد التأشيرة، وقبل الحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF)، وأحيانًا قبل حتى تحديد المدينة التي سيستقرون فيها. وهذه ليست مجرد إجراء شكلي بسيط: فـعقد الإيجار (contrato de arrendamento) الخاص بك يصبح دليلًا في ملف إقامتك، وإثباتًا لعنوانك لدى مصلحة الضرائب (Finanças)، وإذا حدث خطأ ما، فهو ورقتك الحقيقية الوحيدة في مواجهة مالك عقار متعنّت. وفيما يلي ما يجب أن يتضمنه العقد فعليًا، وما يبدو عليه مبلغ التأمين المشروع، والنقاط التي يقع فيها المستأجرون في المشكلات.
الإطار القانوني: النظام الجديد للإيجار الحضري (NRAU)
تخضع عقود الإيجار السكني في البرتغال لـNovo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)، وهو القانون الذي خضع لتعديلات متكررة خلال العقد الماضي لإعادة التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين. قد يبدو هذا الأمر تقنيًا بحتًا، لكنه مهم من الناحية العملية: فهو ما يحدد فترة الإشعار المسبق، والسقف المسموح به لزيادة الإيجار، وكيفية (وإمكانية) إخراج المالك لك من العقار بصورة قانونية.
يجب أن يتضمن العقد الصحيح: بيانات هوية كاملة للطرفين (بما في ذلك أرقام التعريف الضريبي NIF)، وصفًا كاملًا للعقار، والمدة المتفق عليها، وقيمة الإيجار الشهري وطريقة الدفع، ومبلغ التأمين، وشروط التجديد والإنهاء، والمسؤول عن أعمال الصيانة والإصلاح. وإذا رفض "المالك" تدوين هذه التفاصيل كتابةً أو رفض تقديم رقم التعريف الضريبي الخاص به، فهذا ليس اختصارًا للإجراءات، بل علامة تحذير.
ستحتاج إلى رقم تعريف ضريبي (NIF) برتغالي قبل التمكن من توقيع أي عقد، وإذا لم يكن لديك دخل محلي أو سجل توظيف بعد، فقد يطلب كثير من الملاك ضامنًا أو إيجارًا مقدَّمًا (حتى السقف القانوني البالغ شهرين). والحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF) في وقت مبكر يمثّل بالفعل الخطوة الأولى في كامل مسار الانتقال إلى البرتغال.
العقود محددة المدة مقابل العقود غير محددة المدة
معظم العقود التي ستُعرض عليك هي عقود محددة المدة (prazo certo)، لكن من المفيد فهم البديل الآخر.
| محددة المدة (prazo certo) | غير محددة المدة (duração indeterminada) | |
|---|---|---|
| المدة المعتادة | من سنة إلى ثلاث سنوات، تُجدَّد تلقائيًا في حال عدم تقديم إشعار | لا يوجد تاريخ انتهاء محدد |
| قدرة المالك على إنهاء العقد | فقط لأسباب قانونية محددة (مثل الاستخدام الشخصي)، مع تقديم إشعار مسبق | مقيَّدة بصورة مماثلة، لكن بآليات إشعار مختلفة |
| إشعار المستأجر بالرحيل | عادةً 120 يومًا في عقد طويل الأمد | التزامات إشعار مشابهة إلى حد كبير |
| الأنسب لـ | معظم الوافدين — عقد ثابت ومتوقع | أقل شيوعًا بين المستأجرين الأجانب؛ غالبًا عقود قديمة أو محوَّلة |
تُعقد عقود الإيجار في البرتغال عادةً لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات، وتُجدَّد تلقائيًا ما لم يُقدّم أحد الطرفين إشعارًا بعدم التجديد. ومهل الإشعار متدرجة لا رقمًا ثابتًا واحدًا: يحتاج المستأجر عمومًا إلى تقديم إشعار مدته 120 يومًا للاعتراض على تجديد عقد مدته سنة أو أكثر (مدة أقصر للعقود التي تقل عن سنة، وفقط بعد مرور ثلث المدة على الأقل)، بينما تتراوح مهلة إشعار المالك قبل تاريخ التجديد من نحو 120 يومًا للعقود التي تقل عن ست سنوات إلى مدة أطول للعقود التي تبلغ ست سنوات أو أكثر. وخارج هذه الفترات، يمكن للملاك أيضًا إنهاء العقد لأسباب قانونية محددة، مثل الحاجة إلى استخدام العقار لأغراض شخصية. ولأن المهلة الدقيقة تتوقف على مدة عقدك وتاريخ بدايته، تحقّق من المهلة المطبَّقة على عقدك تحديدًا لدى ePortugal أو محامٍ برتغالي بدل افتراض رقم واحد يسري على الجميع.
مبلغ التأمين والإيجار المدفوع مقدمًا
هنا تبدأ معظم النزاعات. والقاعدة التي يكررها معظم الناس — "تأمين بقيمة إيجار شهرين" — صحيحة بشكل عام، لكنها تحتاج إلى بعض التوضيح.
بخصوص المبلغ الذي يمكن للمالك طلبه قانونيًا كتأمين في البرتغال، فإن السقف القانوني هو إيجار شهرين (المادة 1076 من القانون المدني، كما عدّلها قانون موازنة الدولة لعام 2023، Lei n.º 24-D/2022، المادة 274، الساري منذ 1 يناير 2023). وبصورة مستقلة، يطلب بعض الملاك أيضًا دفع الإيجار مقدمًا عند التوقيع — وهذا أمر مشروع، لكن المادة نفسها تحدّ الإيجار المقدَّم بسقف شهرين أيضًا، بموافقة كتابية، ويجب أن يُدرَج بوضوح في العقد كبند مستقل حتى تعرف بدقة ما يغطيه مبلغ التأمين وما هو إيجار مدفوع مقدمًا فقط. ومجتمعَين، فإن السقف القانوني للنقد المستحق عند التوقيع هو أربعة أشهر إيجار (شهران تأمين زائد شهران مقدَّمان). وإذا طُلب منك دفع أكثر من ذلك دون أي تفصيل، فاعترض — فالأمر لا يقتصر على كونه ممارسة سيئة، بل يتجاوز ما يسمح به القانون.
عند مغادرتك العقار، يكون مبلغ التأمين المعتاد بين شهر وشهرين من الإيجار، ويجب استرداده في غضون 30 يومًا من تاريخ إخلاء العقار في حال عدم وجود أضرار أو إيجار غير مدفوع. وثِّق حالة العقار — بالصور، وقائمة مخزون مكتوبة، وقراءات العدادات — في اليوم الذي تحصل فيه على المفاتيح. فهذا هو أبسط إجراء يمكن اتخاذه، ومع ذلك لا يهتم به تقريبًا أي أحد إلا عندما يحتاج إليه.
تسجيل عقد الإيجار لدى مصلحة الضرائب (Finanças) — ولماذا يهمّك ذلك
هذا هو الجزء الذي غالبًا لا يدرك المستأجرون أنه يحدث — أو لا يحدث — في الخلفية. فالمالك مُلزَم بإخطار مصلحة الضرائب البرتغالية بإتمام عقد الإيجار، من خلال بوابة الضرائب (Portal das Finanças)، في موعد لا يتجاوز نهاية الشهر التالي لبداية العقد. ويؤدي هذا التسجيل إلى استحقاق دفعة ضريبية: رسم الطابع (Imposto do Selo)، الذي يعادل 10% من الإيجار الشهري، ويكون مستحقًا عند تسجيل عقد الإيجار على بوابة الضرائب (Portal das Finanças).
لماذا يجب أن يهتم المستأجر بضريبة يدفعها المالك؟ لأن عقد الإيجار غير المسجَّل يُعدّ علامة تحذير. فهو يعني عادةً أن دخل الإيجار لا يُصرَّح به، وكثيرًا ما يُطلب منك comprovativo de comunicação (إثبات التسجيل) عند تقديم طلب الإقامة عبر AIMA، أو فتح بعض المنتجات المصرفية، أو خصم قيمة الإيجار في إقرارك الضريبي الشخصي (IRS). لذا اطلب نسخة منه بعد إتمامه.
وإذا رفض المالك ذلك ببساطة، فأنت لست عالقًا بلا حل. فمنذ منتصف عام 2025، يمكن للمستأجرين الإعلان عن عقد الإيجار وتسجيله مباشرة لدى مصلحة الضرائب بأنفسهم، حتى لو رفض المالك القيام بذلك، بموجب تعديل يوفّر حماية أكبر ومزايا ضريبية ومكانة قانونية أوضح. وهذه ليست الطريقة الأكثر سهولة، لكنها موجودة خصيصًا لمثل هذه الحالات.
زيادات الإيجار وضمانات الحماية من الإخلاء
الزيادات السنوية على الإيجار في العقود القائمة ليست عشوائية — بل يحدّها معامل تنشره المؤسسة الوطنية للإحصاء (INE) كل عام. ويبلغ معامل تحديث الإيجار لعام 2026 نسبة 2.24%، وهو معامل يحدَّد سنويًا من قِبل INE، ويمثّل السقف القانوني للنسبة التي يمكن أن يرتفع بها الإيجار كل عام في العقود القائمة. وإذا طالب المالك بزيادة أكبر في منتصف مدة العقد، خارج إطار التجديد، فهو لا يتصرف وفق القواعد المعمول بها.
والإخلاء مقيَّد بالمثل. فلا يمكن أن يتم الإخلاء إلا عبر المحكمة أو من خلال إجراء المكتب الوطني للإيجار (Balcão Nacional do Arrendamento - BNA) المخصص لذلك — ولا يجوز للملاك تغيير الأقفال أو قطع الخدمات أو نقل الممتلكات. وإذا وجدت نفسك يومًا مُقفَل الباب في وجهك أو مقطوعة عنك المرافق كوسيلة ضغط للمغادرة، فهذا ليس أمرًا غامضًا من الناحية القانونية؛ بل هو مخالفة صريحة، ويستحق التصعيد.
أخطاء شائعة يرتكبها المستأجرون الأجانب
- التوقيع قبل التحقق من ترخيص السكن. يجب أن يتمتع العقار بـlicença de utilização ساري المفعول ليكون تأجيره قانونيًا؛ ونادرًا ما تتطوع الوكالات بذكر هذا الأمر من دون سؤال.
- الدفع نقدًا دون أي أثر إيصال. أصرّ على التحويلات المصرفية وعلى recibos de renda (إيصالات الإيجار) الشهرية، خاصة إذا كنت ستحتاج إلى العقد لتجديد رخصة الإقامة أو لتقديم إقرارك الضريبي (IRS).
- افتراض أن الوعود الشفهية لها قيمة. إذا قال الوكيل "سنصلح سخان المياه قبل انتقالك"، فاحصل على ذلك كتابةً في ملحق للعقد.
- عدم التأكد من أن مبلغ التأمين مُسجَّل بصفته هذه. فالمبلغ الذي يُقدَّم على شكل "إيجار إضافي مدفوع مقدمًا" قد يعقّد استرداده لاحقًا.
في أي حالة تتضمن مبلغ تأمين كبيرًا، أو بندًا غير معتاد، أو عقد إيجار مرتبطًا بطلب تأشيرة معين، يستحق الأمر أن تعرض المستندات على مختص قبل التوقيع — يمكن لخدمة محامي الهجرة لدينا مراجعة العقد في سياق وضعك الخاص بالإقامة أو التأشيرة، وليس كفحص عام للإيجار فقط.
الأسئلة الشائعة
كم مبلغ التأمين الذي يمكن للمالك طلبه قانونيًا في البرتغال؟
إيجار شهرين هو السقف القانوني للتأمين نفسه (المادة 1076 من القانون المدني). وقد تُطلب دفعات إيجار مقدمة منفصلة إضافةً إلى ذلك — محدودة أيضًا بشهرين بموجب المادة نفسها — ويجب أن تُدرَج بوضوح في العقد كبند مستقل، لا أن تُدمَج ضمن "مبلغ التأمين". ومجتمعَين، فإن السقف القانوني الأقصى المستحق عند التوقيع هو أربعة أشهر إيجار.
هل أحتاج إلى حساب مصرفي برتغالي لدفع الإيجار؟
ليس ذلك مطلوبًا قانونًا بشكل صارم، لكن من الناحية العملية سيتوقع معظم الملاك دفع الإيجار عبر تحويل من رقم حساب مصرفي دولي (IBAN) برتغالي، ومن الأسهل بكثير إثبات سجل الدفع لطلبات التأشيرة أو القرض العقاري في المستقبل. ويُعدّ فتح حساب مصرفي من أولى الخطوات التي يتناولها دليلنا المصرفي.
هل يمكن لمالك عقاري رفع الإيجار في أي وقت يشاء؟
لا — فالزيادات في منتصف مدة العقد، خارج معامل INE السنوي، غير مسموح بها في العقود القائمة. وتخضع الزيادات المرتبطة بالتجديد أو بعقود جديدة محددة المدة لقواعد مختلفة، لذا تحقق من ما يسمح به عقدك بالتحديد قبل افتراض أن أي مطلب صحيح قانونًا.
ماذا يحدث إذا لم يسجّل مالكي عقد الإيجار لدى مصلحة الضرائب (Finanças) على الإطلاق؟
قد يعقّد ذلك إثبات عنوانك في طلبات AIMA، ويحول دون الاستفادة من بعض الخصومات الضريبية، وهو علامة على أن دخل الإيجار قد لا يكون مصرَّحًا به. ومنذ عام 2025، أصبح بإمكان المستأجرين تسجيل عقد الإيجار بأنفسهم من خلال مصلحة الضرائب إذا لم يقم المالك بذلك في غضون المدة المحددة.
هل يكفي عقد الإيجار كإثبات للعنوان في طلب رخصة الإقامة؟
بشكل عام نعم، بشرط أن يكون مسجَّلًا ومطابقًا للعنوان المذكور في طلبك، لكن المتطلبات قد تختلف باختلاف مكتب AIMA ونوع الحالة. تحقق دائمًا من متطلبات المستندات الحالية مباشرة مع AIMA (aima.gov.pt) قبل الاعتماد على مستند واحد بمفرده — فالنتائج ومطالب الأوراق لا يمكن ضمانها مسبقًا أبدًا.
يُعدّ عقد الإيجار أحد المستندات القليلة في مسار أوراقك البرتغالية التي تلامس تقريبًا كل شيء آخر — رقم التعريف الضريبي (NIF)، وإقامتك الضريبية، وملف تأشيرتك أو رخصة إقامتك، وحتى جدول انتقالك النهائي إلى البرتغال. فتسجيله وتوثيقه وصياغته بشكل صحيح منذ اليوم الأول يوفر عليك قدرًا كبيرًا فعلًا من التوتر لاحقًا. وفيما يتعلق بالجانب الضريبي والتسجيل، تُعدّ بوابة الضرائب (Portal das Finanças) (portaldasfinancas.gov.pt) المصدر الرسمي الموثوق — وبالنسبة للإجراءات العامة المتعلقة بالسكن والإقامة، يستحق موقع ePortugal (eportugal.gov.pt) أيضًا أن تحفظه في المفضلة.
ألست متأكدًا مما إذا كان عقد إيجارك وجدول تأشيرتك وإقامتك الضريبية متوافقة فعلًا مع بعضها؟ تحدث إلى فريقنا قبل توقيع أي شيء — سنخبرك بصراحة بما هو معتاد، وما يمثل علامة تحذير، وما ينبغي إصلاحه أولًا.
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل لأغراض إرشادية عامة وليس مشورة قانونية أو ضريبية أو خاصة بالهجرة. تختلف التفاصيل حسب وضعك الشخصي وقد تتغيّر القواعد — تحقّق دائمًا من الجهات الرسمية أو من مستشار مؤهل قبل اتخاذ أي قرار.