قواعد بيانات الاتحاد الأوروبي للإيجار قصير الأجل تطال البرتغال بينما تُشدّد لشبونة مناطق الإيواء المحلي

أرقام رئيسية — حتى 2026-08-11: تُطبَّق لائحة الاتحاد الأوروبي رقم (EU) 2024/1028 في جميع الدول الأعضاء اعتباراً من 20 مايو 2026، إذ تُلزم المنصات بالتحقّق من رقم التسجيل قبل نشر أي إعلان وبالإبلاغ عن النشاط شهرياً — كما حدّدت القواعد البلدية المُحدَّثة في لشبونة (RMAL) الاحتواء المطلق عند نسبة 10% من وحدات Alojamento Local والاحتواء النسبي عند 5% في كل أبرشية أو حي — وألغت عملية تنظيف سجلّات التسجيل التي أجرتها المدينة في فبراير 2026 6,765 رخصة من أصل 18,539 رخصة Alojamento Local (36%) بسبب غياب التأمين الإلزامي، لتبقى 11,774 رخصة سارية.

لائحتان لعقار واحد

يجد المالكون الأجانب لوحدات Alojamento Local (AL) في لشبونة أنفسهم الآن أمام متطلبات امتثال قادمة من جهتين في آن واحد. فمن الأعلى، دخلت اللائحة رسمياً حيّز النفاذ في مايو 2024 وتُطبَّق اعتباراً من 20 مايو 2026، لتوحّد الطريقة التي تسجّل بها منصات الإيجار قصير الأجل المضيفين وتتبادل بها البيانات مع السلطات في مختلف دول الاتحاد. واعتباراً من 20 مايو 2026، تُلزم اللائحة (EU) 2024/1028 الدول الأعضاء ومنصات الحجز بامتلاك أنظمة تسجيل وتبادل بيانات قابلة للتشغيل البيني.

ومن الأسفل، ظلّت بلدية لشبونة (Câmara Municipal) تُعيد رسم خريطة المناطق المسموح فيها أصلاً بممارسة نشاط Alojamento Local، بهدوء ودون ضجيج. فاعتباراً من 2026، تُصنَّف الأبرشية أو الحي كمنطقة احتواء مطلق بمجرد بلوغه نسبة 10% من وحدات Alojamento Local، مع تعليق منح رخص AL جديدة في تلك المناطق، بينما تُفعَّل مناطق الاحتواء النسبي عند بلوغ نسبة 5%. وبعبارة عملية، إذا وُجدت 10 وحدات AL مقابل كل 100 وحدة سكن دائم، تُصنَّف المنطقة ضمن الاحتواء المطلق، بينما يُطبَّق الاحتواء النسبي عند 5 وحدات AL لكل 100 مسكن.

ما الذي تغيّره طبقة الاتحاد الأوروبي فعلياً

لا تحظر لائحة بروكسل شيئاً ولا تضع سقوفاً — إذ يبقى ذلك من اختصاص البلديات. فالاتحاد الأوروبي لا يزال بمنأى عن تحديد الأماكن التي يُسمح فيها بالإيجار قصير الأجل أو وضع سقوف على مستوى الاتحاد؛ بل إن اللائحة الجديدة توحّد آلية عمل التسجيل، وتُلزم المنصات بالتحقّق من أرقام التسجيل وعرضها، وتفرض الإبلاغ الشهري عن البيانات عبر "نقاط الدخول الرقمية الموحّدة" الوطنية. وبالنسبة لمالك أجنبي يُدرج إعلانه على Airbnb أو Booking.com، يعني ذلك أنّ على المنصة التأكّد من صلاحية رقم تسجيلك البرتغالي قبل نشر إعلانك أصلاً، وأنّ نشاط حجوزاتك بات يتدفّق تلقائياً إلى السلطات كل شهر بدلاً من الإبلاغ الذاتي وفق الرغبة.

تُطبَّق اللائحة على مستوى الاتحاد الأوروبي بأكمله دون أي إمكانية استثناء للمضيفين. وبصفتها لائحة، فهي واجبة التطبيق مباشرةً في جميع الدول الأعضاء دون حاجة إلى نقلها إلى التشريع الوطني — وإن كان التنفيذ العملي لا يزال يتطلّب صدور نصوص تطبيقية وطنية. وتقف نقطة الدخول الرقمية الموحّدة الخاصة بالبرتغال إلى جانب سجلّ RNAL الوطني القائم لـAlojamento Local، بحيث بات المالكون فعلياً مسؤولين أمام جهتين معاً: آلية التحقّق الخاصة بالمنصة، وقناة بيانات الدولة.

تشديد لشبونة المحلي جاء أولاً وأكثر حدّة

قبل أن تدخل قواعد الاتحاد الأوروبي حيّز التطبيق أصلاً، كانت لشبونة قد شدّدت شبكتها الخاصة بالفعل. ففي فبراير 2026 أنهت المدينة عملية تطهير طالت التسجيلات غير النشطة أو غير المؤمَّنة: أنهت بلدية لشبونة عملية إلغاء تسجيلات Alojamento Local بسبب عدم إثبات وجود التأمين الإلزامي، فألغت 6,765 تسجيلاً، لتبقى 11,774 تسجيلاً سارياً. وكان كثير منها ما وصفته البلدية بـ"التسجيلات الوهمية": عقارات لم تُشغَّل قط أو كانت قد توقفت عن النشاط بالفعل دون إلغاء تسجيلها في سجلّ RNAL.

وحدّدت خريطة الاحتواء الحالية، التي أقرّتها البلدية في أبريل 2026، ثلاث أبرشيات (freguesias) ضمن الاحتواء المطلق — سانتا ماريا مايور، وميزيريكورديا، وسانتو أنطونيو — وثلاثاً أخرى ضمن الاحتواء النسبي — ساو فيسنتي، وأرّويوس، وإستريلا — إلى جانب 22 حياً ضمن الاحتواء المطلق و11 حياً ضمن الاحتواء النسبي. كما أنّ بيع العقار لا يساعد المالكين على الإفلات من هذا التجميد: ففي مناطق الاحتواء، يترتّب على بيع العقار سقوط تسجيل Alojamento Local تلقائياً بالنسبة لأنماط المنازل والشقق، مع استثناءات تقتصر على الميراث أو تقسيم التركة — أما البيع التجاري فيعني فقدان الرخصة.

تحليل GrowIN: محت عملية التطهير في فبراير وحدها 36% من رصيد تسجيلات Alojamento Local في لشبونة (6,765 رخصة من أصل 18,539 رخصة قبل التطهير) — أي أنّ نحو مالك واحد من كل ثلاثة كان يظن أنّه يحمل تسجيلاً سارياً فقد رخصته لمجرد ثغرة إدارية متعلقة بالتأمين، قبل أن تبدأ طبقة تبادل بيانات الاتحاد الأوروبي أصلاً بالتحقّق من أي شيء.

لماذا يهمّ هذا الأمر المالكين الأجانب تحديداً

يُعدّ المالكون غير المقيمين الذين يديرون نشاط Alojamento Local عبر مدير عقارات محلي أو وكالة تأجير الفئة الأكثر عرضة لوقع التغييرين معاً في آن واحد: فاحتمال أن يكونوا قد لاحظوا إشعار تجديد تأمين برتغالياً أضعف، وإعلاناتهم بالتحديد هي التي سترصدها المنصات تلقائياً إذا لم يُتحقّق من رقم التسجيل. أما المالكون داخل أبرشية خاضعة للاحتواء والذين اشتروا عقاراتهم متوقّعين تشغيل نشاط Alojamento Local إلى أجل غير مسمّى، فعليهم افتراض أنّ الرخصة تسقط مع أي بيع مستقبلي للوحدة، وهو ما يغيّر معادلة الخروج من الاستثمار تغييراً كبيراً.

"لم يحظر الاتحاد الأوروبي أي شيء — لكنّه جعل من الأصعب بكثير على رخصة منتهية أو وهمية أن تختبئ"، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.

ما الذي ينبغي التحقّق منه الآن

ينبغي على المالكين التأكّد من أنّ تسجيل Alojamento Local الخاص بهم سارٍ ومؤمَّن في سجلّ RNAL، والتحقّق من ظهور رقم تسجيل الإعلان بشكل صحيح على كل منصة، والاطّلاع على نسبة الأبرشية والحي المحدّدة عبر البلدية قبل افتراض إمكانية تجديد الرخصة أو نقلها. وعلى كل من يفكّر في شراء عقار مرتبط برخصة Alojamento Local قائمة أن يتعامل مع تلك الرخصة باعتبارها غير قابلة للنقل في مناطق الاحتواء، لا كأصل قابل للبيع. أما بخصوص الجانب الضريبي لتشغيل الإيجار قصير الأجل — عتبات ضريبة القيمة المضافة، وفئات IRS، والضمان الاجتماعي — فراجع دليل الضرائب والـNIF لدينا.

ويأتي الاختبار المقبل مع بدء نقطة الدخول الرقمية الموحّدة في البرتغال باستقبال أولى الدورات الشهرية الكاملة للبيانات بموجب لائحة الاتحاد الأوروبي — ومن المتوقّع أن تتبع ذلك إجراءات إنفاذ فعلية، لا مجرد عمليات تحقّق من التسجيل، طوال ما تبقى من عام 2026.