أهم الأرقام — بتاريخ 2026-09-24: بدأ نفاذ النظام المبسّط للإيجار الميسور التكلفة (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível - RSAA) منذ 1 سبتمبر 2026، وقد أُنشئ بموجب Decreto-Lei n.º 97/2026 (الصادر في 20 مايو 2026) — ويحصل أصحاب العقارات على إعفاء كامل من ضريبتي IRS/IRC على دخل الإيجار إذا ظلّت قيمة الإيجار عند أو دون 80% من متوسط سعر الإيجار للمتر المربع الصادر عن INE بالنسبة إلى البلدية (concelho) — الحد الأدنى لمدة العقد 3 سنوات (للسكن الدائم) أو 3 أشهر (للسكن المؤقت) — وحتى منتصف سبتمبر، كانت اللائحة التنفيذية (portaria) التي تحدد السقوف الدقيقة للإيجار، وكذلك منصة IHRU للتقديم، لم تُفعَّل بعد.
إعفاء ضريبي بلا تاريخ انتهاء — لكن بلا لائحة تنفيذية حتى الآن
يُطبَّق النظام المبسّط للإيجار الميسور التكلفة منذ 1 سبتمبر 2026، ليحلّ محل الإطار القانوني السابق الخاص ببرنامج دعم الإيجار (Programa de Apoio ao Arrendamento)، وهو النظام الذي يسمع عنه أصحاب العقارات والمستأجرون الأجانب في البرتغال منذ حزمة الإسكان الحكومية الصادرة في مايو. وقد أُنشئ بموجب Decreto-Lei n.º 97/2026، المنشور في 20 مايو، والذي أنشأ إلى جانب RSAA أيضاً نظام عقود الاستثمار للإيجار (Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento)، ولم يبدأ نفاذه إلا من 1 سبتمبر، مع إلغاء برنامج دعم الإيجار السابق.
والفكرة بسيطة: يُعفى دخل الإيجار المحقَّق بموجب هذه العقود من ضريبتي IRS أو IRC. وعلى خلاف السعر المستقل المخفَّض البالغ 10% لضريبة IRS المطبَّق على الإيجارات المعتدلة، والذي يسري على عقود الإيجار السكني التي لا تتجاوز 2,300 يورو شهرياً في عام 2026 وينتهي في 31 ديسمبر 2029 فقط، لا يحمل الإعفاء الخاص بنظام RSAA أي تاريخ انتهاء متوقَّع حالياً — وهو فرق جوهري بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يزنون التزاماً طويل الأمد.
الشرط الأساسي: ما الذي يُعدّ إيجاراً "ميسور التكلفة"
للتأهل، لا يمكن لصاحب العقار أن يحدد أي رقم منخفض عشوائياً. يمكن استخدام نظام RSAA من قِبل أصحاب العقارات الأفراد، والشركات العقارية، والهيئات العامة، والبلديات، والهيئات المشتركة بين البلديات، وللانضمام إليه يجب على أصحاب العقارات فرض إيجار أقصى يُحتسب من 80% من متوسط قيم الإيجار للمتر المربع الصادرة عن هيئة الإحصاء البرتغالية (INE) بالنسبة إلى البلدية (concelho) التي يقع فيها العقار. وفي الواقع العملي، يمكن أن يتغيّر هذا السقف حسب خصائص الشقة نفسها — فالحد الأقصى يُحتسب على أساس 80% من متوسط قيمة الإيجار الصادر عن INE للبلدية، ويمكن أن يتفاوت وفقاً لعوامل مثل كفاءة الطاقة أو وجود موقف سيارات خاص، مع تحديث هذه السقوف تلقائياً وفقاً لمعامل التعديل السنوي الذي تصدره INE.
كما يجب أن تكون العقود ذات مدة كافية. فبالنسبة للسكن الدائم، يجب أن يستمر العقد لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات؛ وبالنسبة للسكن المؤقت، الحد الأدنى للمدة هو ثلاثة أشهر. ولا يُترك أصحاب العقارات لإنجاز المعاملات بشكل غير رسمي أيضاً — فللحصول على الإعفاء، يجب على صاحب العقار أن يقدّم عبر المنصة الإلكترونية لمعهد الإسكان وإعادة التأهيل الحضري (IHRU)، بحلول 15 يناير من العام التالي لتوقيع العقد، إثباتاً بأن العقد قد جرى الإبلاغ عنه على Portal das Finanças.
وهنا تكمن النقطة الجديرة بالتنبيه لأي شخص يأمل في العثور على شقة مسجَّلة ضمن نظام RSAA هذا الشهر: النظام نافذ قانونياً لكنه لم يدخل حيز التشغيل الكامل بعد. فقد بدأ نفاذ النظام الجديد في 1 سبتمبر لكنه ما زال بلا لائحة تنظيمية، وهي أمر لا غنى عنه لتطبيقه، كما أن المنصة الإلكترونية على Portal da Habitação، التي يديرها IHRU، والتي من خلالها يسجّل أصحاب العقارات والمستأجرون المحتملون بياناتهم، لم تُفعَّل بعد أيضاً. وحتى منتصف سبتمبر، كان من المتوقع أن يُنشر القرار (portaria) الذي يحدد السقوف القصوى للإيجار حسب نوع العقار الخاص بنظام RSAA "في الأيام القادمة"، وفقاً لوزيرة الدولة للإسكان، Patrícia Gonçalves Costa.
ماذا يمكن أن يعنيه ذلك بالنسبة لإيجارك
إن سقف 80% من المتوسط يضمن عملياً خصماً مقارنةً بسعر السوق الجاري. وكما أوضح أحد التحليلات، للانضمام إلى النظام يتعيّن على أصحاب العقارات فرض إيجار أقصى يُحتسب من 80% من متوسط سعر الإيجار للمتر المربع الصادر عن INE بالنسبة إلى البلدية، وهو ما يقابل عملياً إيجارات أقل بنحو 20% من متوسط القيمة السوقية في المنطقة.
تقدير GrowIN للرقم: لنفترض شقة يبلغ سعر إيجارها المتوسط المطروح في بلدية معينة 1,200 يورو شهرياً — فإن عقداً متوافقاً مع نظام RSAA ومحدَّداً بسقف 80% من هذا المتوسط سيصل إلى نحو 960 يورو شهرياً، أي وفراً يقارب 240 يورو شهرياً، أو ما يقرب من 2,880 يورو على مدار سنة كاملة. وهذا حساب توضيحي لا رقم رسمي — فالمتوسطات الفعلية تتفاوت بشكل كبير حسب البلدية ولن تُحدَّد بدقة إلا بعد نشر القرار المعلَّق الذي يضع سقوفاً محددة حسب نوع العقار. وتُلخّص هيئة تحرير GrowIN Portugal الفارق بين تاريخ البدء في 1 سبتمبر واللائحة التنظيمية التي لا تزال غائبة بقولها: "إعفاء ضريبي بهذا القدر من السخاء لا يحرّك السوق إلا عندما يتمكن أصحاب العقارات فعلياً من الاستفادة منه — أما الآن فالقانون يسبق الإجراءات الورقية".
لماذا يهم هذا الأمر المستأجرين الأجانب
بالنسبة للأجانب الباحثين عن شقق في لشبونة أو بورتو أو المدن الجامعية — حيث يستمر الطلب حالياً مدعوماً بالطلاب والمهنيين الشباب والعمال المنتقلين، وتُظهر بيانات idealista أن الطلب على تأجير الغرف نما بنسبة 27% على المستوى الوطني في الربع الثاني من عام 2026 — فإن أي آلية موثوقة تدفع أصحاب العقارات نحو عقود أرخص وطويلة الأمد تستحق المتابعة. لكن لا شيء هنا مضمون: فالإعفاءات تتوقف على اختيار أصحاب العقارات الانضمام، والتزامهم بسقوف الإيجار المرتبطة بـ INE، وتقديم المعاملات بشكل صحيح لدى IHRU والسلطة الضريبية (Finanças). راجع مركز الانتقال إلى البرتغال لدينا للحصول على الصورة الأوسع حول البحث عن سكن كوافد جديد، واستشر مستشاراً ضريبياً قبل افتراض أن أي عرض مقدَّم لك يتوافق فعلاً مع نظام RSAA.
ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً
العامل الحاسم الفوري هو غياب اللائحة التنظيمية (portaria). وإلى أن تُنشر وتُفعَّل منصة IHRU، لن يكون لدى أصحاب العقارات المؤهلين نظرياً للإعفاء أي قناة فعلية لتسجيل عقودهم، ولن تتوفر للمستأجرين أي قوائم رسمية موسومة بأنها متوافقة مع نظام RSAA. ومن المتوقع أن تصدر قريباً السقوف المحددة للإيجار، مصنّفة حسب نوع المسكن وتصنيف كفاءة الطاقة والمرافق المتاحة — وستحدّث GrowIN Portugal هذا المقال بمجرد نشر اللائحة.