أرقام أساسية — حتى 2026-08-13: تراجع متوسط سعر الطلب الوطني 3.4% على أساس ربع سنوي ليبلغ 3,544 يورو/م² في الربع الثاني من 2026، بعد أن كان 3,667 يورو/م² في الربع الأول — بحسب مرصد العقارات (Observatório do Imobiliário) التابع لشركة Doutor Finanças — كما انخفضت أسعار طلب الإيجار 4.2% لتصل إلى 15.46 يورو/م² — وتراجع متوسط سعر الصفقات 7.1% إلى 390,000 يورو، مع تركّز التصحيح في الشرائح المتوسطة والعليا — وسجّلت 9 من أصل 18 مقاطعة ارتفاعات في الأسعار رغم ذلك، بقيادة فيزيو (+8.6%)؛ كما شهدت لشبونة (-3.3%) وبورتو (-2.4%) تراجعاً هي الأخرى.
أوضح شرخ حتى الآن في مسار تصاعدي دام تسع سنوات
لأول مرة منذ سنوات، ظهر الرقم الذي كان الأجانب يترقّبونه: تراجع متوسط سعر المساكن الوطني في البرتغال 3.4% على أساس ربع سنوي خلال الفترة الممتدة من أبريل إلى يونيو، وذلك بحسب متوسط سعر المتر المربع للمساكن المعروضة للبيع الذي استقرّ عند 3,544 يورو/م² في الربع الثاني، أي بانخفاض 3.4% مقارنةً بمتوسط الربع السابق البالغ 3,667 يورو/م². وهذا مؤشر خاص قائم على أسعار الطلب لا على بيانات الصفقات الرسمية الحكومية — لكنه أحدّ تحرّك ربع سنوي يسجّله أي مؤشر رصد خلال هذه الدورة، ويأتي بعد سنوات من العناوين التي تحدّثت عن حروب المزايدات وخروج المشترين من سوق لشبونة وبورتو والغارف بسبب ارتفاع الأسعار.
وتحرّكت الإيجارات بشكل أكثر حدّة. إذ تراجعت القيمة الإيجارية المتوسطة 4.2%، لتبلغ 15.46 يورو للمتر المربع. وتُقدّم شركة Doutor Finanças، صاحبة المؤشر، تفسيراً حذراً: فقد ارتفع المعروض من المساكن المتاحة بشكل ملحوظ، وتباطأت وتيرة إتمام الصفقات. ولا يتعلّق الأمر بتوقّف مفاجئ، لكن المؤشرات مجتمعةً تدلّ على تغيّر في الإيقاع يُعيد رسم التوازن بين الباحثين عن مسكن والراغبين في البيع أو التأجير.
أين يظهر التصحيح بوضوح — وأين لا يظهر
لم يكن التراجع موحّداً في كل المناطق. فقد سجّلت عشر مقاطعات إضافة إلى جزر الأزور ارتفاعاً فعلياً في الأسعار، في حين سجّلت تسع مقاطعات تراجعاً؛ وتركّزت أكبر المكاسب في المناطق الداخلية — فيزيو (+8.6%)، وسانتارين (+5.8%)، وبورتاليغري (+3.4%) — بينما شهدت فيانا دو كاستيلو (-5.3%)، وسيتوبال (-5.2%)، وإيفورا (-4.7%) أحدّ الانخفاضات. وحتى المدينتان اللتان يترقّبهما المشترون الأجانب عن كثب لم تسلما من هذا التراجع: إذ انخفضت أسعار لشبونة وبورتو بنسبة 3.3% و2.4% على التوالي.
كما مال التصحيح نحو العقارات التي شهدت أقوى ازدهار. فقد تراجع السعر الوسيط 7.1% إلى 390,000 يورو، وانخفض الربيع الثالث 7.2% إلى 645,000 يورو، في حين شهدت المساكن الأكثر بأسعار معقولة انخفاضاً أخفّ، إذ تراجع الربيع الأول 3.7% إلى 259,900 يورو. وبعبارة أوضح: فإن شريحة العقارات التي تفوق قيمتها 600 ألف يورو، والتي استقطبت الجزء الأكبر من الطلب الدولي بعد الجائحة، هي الشريحة التي يخفّض فيها البائعون أسعارهم الآن بأقوى وتيرة، في حين يحافظ المعروض من المساكن المبتدئة على استقراره.
وجهة نظر GrowIN: ماذا يعني ذلك باليورو
إذا طبّقنا الرقم الإجمالي على عملية شراء نموذجية لمشترٍ أجنبي، يتّضح حجم التراجع بشكل ملموس. فشقة مساحتها 90 م² بسعر متوسط الربع الأول كانت ستكلّف نحو 330,000 يورو؛ أما بمتوسط الربع الثاني البالغ 3,544 يورو/م²، فإن السعر ذاته لنفس الشقة يقارب 319,000 يورو — أي أقلّ بنحو 11,000 يورو، وذلك قبل حتى احتساب التصحيح الأوسع البالغ 7% الظاهر عند السعر الوسيط. وهذا ليس انهياراً. بل هو أول ربع سنوي منذ سنوات يكافئ فيه الصبر — لا السرعة — المشترين.
"بعد تسع سنوات من سوق لم يتحرّك فيها الاتجاه إلا في مسار واحد، يكتشف البائعون في البرتغال اليوم أن الصبر أصبح سلاحاً ذا حدّين." — هيئة تحرير GrowIN Portugal
لا تخلط هذا بالصورة الرسمية — ليس بعد
ثمة تحفّظ مهم لمن يتابع وكالات الأنباء: هذا مؤشر خاص قائم على أسعار الطلب من Doutor Finanças، وليس المؤشر الرسمي لأسعار المساكن (IPHab) الصادر عن INE، والذي يرصد الصفقات الفعلية المكتملة ويصدر بتأخّر زمني أطول. وقد أظهرت أحدث بيانات INE، الخاصة بالربع الأول من 2026، استمرار ارتفاع الأسعار — بنسبة 17.8% على أساس سنوي، ونمو ربع سنوي بنسبة 3.8%، رغم تراجع حجم الصفقات 8.7% على أساس سنوي. ولن تصدر بيانات INE الخاصة بصفقات الربع الثاني من 2026 قبل شهر سبتمبر تقريباً، لذا من المبكر الجزم بأن السجلّ الرسمي سيؤكّد تراجعاً وطنياً في الأسعار — كل ما يمكن قوله إن المؤشرات القائدة، وهي الآن مؤشر فعلي لأسعار الطلب، تشير في الاتجاه نفسه لأول مرة منذ فترة طويلة.
ومع ذلك، لم تلحق القدرة على تحمّل التكاليف بهذا التراجع بعد. ففي يونيو، كان متوسط قسط القرض العقاري الشهري لشقة من طراز T2 لا يزال يستهلك 49% من صافي دخل زوجين يتقاضيان أجوراً متوسطة، بتحسّن طفيف عن نسبة 50% في أبريل، في حين تطلّب منزل من طراز T3 نسبة 53% من الدخل.
ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً
ثمة ثلاثة أمور ستؤكّد ما إذا كان هذا منعطفاً حقيقياً أم مجرّد تذبذب عابر لربع سنوي واحد: صدور بيانات INE الرسمية لمؤشر IPHab للربع الثاني في سبتمبر، ومدى تعمّق تباطؤ معدّل استيعاب السوق (الظاهر بالفعل في بيانات Doutor Finanças) خلال فصل الخريف، وما إذا كانت تحرّكات مؤشر Euribor ستزيد الضغط على تمويل كل من المشترين المقيمين وغير المقيمين. وعلى كل من يفكّر في الشراء أن يعتبر هذا إشارة للتفاوض بحزم أكبر، لا ضوءاً أخضر للتسرّع — ويستعرض دليل الانتقال الخاص بنا الخطوات العملية للشراء كأجنبي، بدءاً من الحصول على NIF وصولاً إلى إتمام الصفقة.
سوق البائعين الذي اشتكى منه الأجانب طوال ما يقارب عقداً من الزمن لم يختفِ. لكن، ولأول مرة في هذه الدورة، لم يعد يتحرّك في اتجاه واحد فقط.
المصادر