أرقام رئيسية — حتى 26-09-2026: تُطبَّق اللائحة الأوروبية 2024/1028 بكامل بنودها منذ 20 مايو 2026، وهي تُلزم Airbnb وBooking.com بالتحقّق من أرقام التسجيل قبل نشر أي إعلان — سجّل السجل الوطني البرتغالي للإيواء المحلي (RNAL) 119,147 تسجيلاً نشطاً بعد أن ألغت البلديات أكثر من 10,000 تسجيل غير مطابق هذا العام — وحدها لشبونة ألغت 6,765 ترخيصاً من أصل نحو 19,000 ترخيص (أي نحو 40%) بسبب عدم استيفاء تأمين المسؤولية المدنية — وقد تصل الغرامة على مزاولة النشاط دون رقم AL ساري المفعول إلى 40,000 يورو.
القاعدة التي حوّلت المعاملات الورقية إلى مفتاح تشغيل وإيقاف
بعد مرور أربعة أشهر على الموعد النهائي، الرقم الأهم بالنسبة للملاك الأجانب هو 119,147 — وهو عدد تسجيلات الإيواء المحلي (Alojamento Local - AL) التي ما زالت نشطة في السجل الوطني البرتغالي بعد موجة من المراجعات البلدية هذا العام، وذلك وفق البيانات الصادرة عن السجل الوطني البرتغالي للإيواء المحلي (RNAL)، والتي تشير إلى وجود 119,147 تسجيل AL نشط على مستوى البلاد حالياً. وهذا الرقم أقل مما كان يمكن أن يكون عليه، إذ أطلقت عدة بلديات برتغالية مؤخراً مراجعة لتسجيلات الإيواء المحلي، أسفرت عن إلغاء أكثر من 10,000 تسجيل في أنحاء البلاد.
والمحرّك لهذا التغيير أوروبي وليس برتغالياً. فاعتباراً من 20 مايو 2026، تُدخل اللائحة (EU) 2024/1028 إطاراً موحّداً لجمع وتبادل البيانات المتعلقة بخدمات الإيجار قصير الأجل التي تتم عبر المنصات الإلكترونية. واللائحة لا تُنشئ نظام ترخيص جديداً — إذ تبقى الدول الأعضاء حرة في تقرير فرض أنظمة تسجيل وقيود جوهرية أخرى — لكنها تُلزم المنصات بالتحقّق مما هو قائم فعلاً. وكما عبّرت عضو البرلمان الأوروبي كيم فان سبارينتاك: "في السابق، لم تكن منصات الإيجار تتبادل البيانات، ما جعل تطبيق قواعد المدن أمراً صعباً. هذا القانون الجديد يغيّر ذلك، ويمنح المدن مزيداً من السيطرة".
وبالنسبة للبرتغال، فإن الرقم الذي تتحقّق منه المنصات الآن هو تسجيل AL الصادر عبر Balcão Único Eletrónico. ومن المفترض أن يختفي أي إعلان لا يحمل هذا الرقم من نتائج البحث تلقائياً بدلاً من أن يبقى قائماً دون رصد، وهو ما كان سائداً سابقاً بالنسبة لجزء معتبر من السوق.
لماذا كانت أرقام البرتغال نفسها تروي القصة أصلاً
لم تنتظر البرتغال بروكسل لتبدأ التنظيف. فقد أزالت الحملات البلدية للتحقّق من التأمين والمطابقة في وقت سابق من هذا العام جزءاً كبيراً من الرصيد الوطني قبل أن يدخل شرط التحقّق الأوروبي حيز التنفيذ أصلاً. وكانت لشبونة أول مدينة تُجري عملية التحقّق، حيث ألغت 6,765 تسجيلاً من أصل نحو 19,000 وحدة AL مسجّلة، أي ما يعادل نحو 40% من إجمالي تسجيلات المدينة. كما أنجزت بلديات أخرى، منها بورتو ولاغوا ولاغوش، مراجعات مماثلة. ففي بورتو، ألغت السلطات 1,413 تسجيل AL، أي ما يعادل نحو 12% من وحدات الإيواء المحلي المسجّلة في المدينة. والقاسم المشترك بين هذه الحالات لم يكن سياسة سياحية أو مناطق احتواء، بل إن المراجعة استهدفت أساساً وحدات الإيواء التي لم تعد تعمل، أو التي لم تُقدّم وثائق التأمين الإلزامي على المسؤولية، أو التي لم تعد مطابقة للمتطلبات التنظيمية.
وشرط التأمين على المسؤولية هذا يسهل إغفاله من الخارج. فيجب على مالكي عقارات AL المسجّلة الاحتفاظ بوثيقة تأمين مسؤولية مدنية تغطي ما لا يقل عن 75,000 يورو عن كل حادثة — وهو تجديد روتيني، إلى أن ينتهي سريانه فيختفي الإعلان بأكمله.
حساب GrowIN
إذا أضفنا الأكثر من 10,000 إلغاء إلى التسجيلات النشطة البالغة 119,147 اليوم، كان رصيد AL البرتغالي يبلغ نحو 129,000 قبل أن تبدأ عملية التنظيف هذا العام. وهذا يعني أن التطهير الوطني أزال ما يقارب 8% من إجمالي سوق الإيجار قصير الأجل البرتغالي في غضون أشهر قليلة — ليس بسبب ضرائب جديدة أو حظر، بل لأن الملاك لم يحرصوا على تحديث وثيقة واحدة. وبالنسبة لمالك أجنبي اشترى شقة في لشبونة أو بورتو خصيصاً لتأجيرها عبر Airbnb، فهذا ليس فرقاً هامشياً؛ بل هو الفارق بين إعلان فعّال ونتيجة بحث فارغة.
"عدم تجديد وثيقة التأمين لم يعد مجرد غرامة — فبموجب قواعد تبادل البيانات الأوروبية، أصبح خروجاً فورياً وتلقائياً من كل منصات الحجز"، بحسب تحرير GrowIN Portugal.
ما الذي يتغيّر فعلياً بالنسبة للملاك الآن
أصبحت المنصات مُلزمة بالتحقّق من بيانات التسجيل مقابل الأنظمة الوطنية بدلاً من الاكتفاء بتصريح المضيف، والتحقّق من الرقم، وإبلاغ نظام SDEP الوطني شهرياً بالنشاط، وحذف العقارات التي لا تحمل رمزاً. وفي لشبونة تحديداً، أصبحت القواعد المحلية المضافة أكثر صرامة أيضاً: فقد أدخل تعديل اللوائح البلدية في أواخر عام 2025 نسخة معدّلة من Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) استحدثت نظام احتواء قائماً على نسب مئوية، حيث يُطبَّق الاحتواء المطلق حيثما تمثّل تسجيلات AL 10% أو أكثر من وحدات السكن الدائم في الأبرشية — ولا يُسمح بأي تسجيلات AL جديدة. وهذا يعني أن المالك الذي يفقد ترخيصه في إحدى تلك الأبرشيات لا يمكنه ببساطة تقديم طلب جديد — فالمنطقة مغلقة بصرف النظر عن سبب سقوط الترخيص القديم.
من الناحية العملية، ثمة ثلاثة أمور تستحق التحقّق منها هذا الأسبوع إن كنت تملك أو تدير عقار AL في البرتغال: أولاً، أن يتطابق رقم RNAL الظاهر على Airbnb وBooking.com تماماً مع العنوان والطابق والسعة المسجّلة لدى Turismo de Portugal؛ ثانياً، أن يكون تأمين المسؤولية المدنية سارياً وأن يكون إثبات التجديد قد قُدّم فعلاً وليس مجرد سداده؛ وثالثاً، أن يظل تسجيل النشاط لدى السلطة الضريبية (Finanças) ورمز CAE مطابقين لطبيعة النشاط الفعلي، إذ باتت عمليات التحقّق الضريبية والترخيصية تتقاطع بشكل متزايد. وقد تصل الغرامات على مزاولة النشاط دون رقم ساري المفعول إلى 40,000 يورو، هذا فضلاً عن فقدان الحضور على منصات الحجز الذي يجعل النشاط قابلاً للاستمرار أصلاً.
ما الذي ينبغي ترقّبه لاحقاً
من المرجّح أن تستمر حدّة التطبيق في الارتفاع بدلاً من أن تستقر، إذ صُمم تبادل البيانات بموجب اللائحة لجعل عدم الامتثال غير الرسمي مرئياً بشكل تلقائي، لا أمراً يحتاج إلى أن يعثر عليه مفتش بالصدفة. كما ينبغي على الملاك متابعة ما إذا كانت بلديات أخرى إلى جانب لشبونة وبورتو ستُجري حملاتها الخاصة للتحقّق من التأمين والمطابقة قبل نهاية العام، وما إذا كانت عتبات الاحتواء ستزداد تشدداً في الأبرشيات ذات الكثافة العالية. وللاطلاع على كيفية تفاعل دخل إيجار AL مع الالتزامات الضريبية البرتغالية، راجع مركز الضرائب وNIF الخاص بنا، وإذا كنت بحاجة إلى مساعدة في ترتيب وضع التسجيل أو التأمين أو الترخيص قبل دورة المراجعة القادمة، يمكن لفريق خدمات GrowIN أن يستعرض معك ما هو مسجّل فعلياً مقارنة بما ينبغي أن يكون عليه.
لطالما كانت المعاملات الورقية إلزامية. ما تغيّر هو أن تجاهلها لم يعد يبقى دون رصد.